Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; Sittenwidrigkeit, Grundstückskaufpreis; Grundstücksmarkt

Um die Jahreswende 1991/1992 hatte sich im Beitrittsgebiet noch kein funktionierender Grundstücksmarkt gebildet (im Anschluß an BGH ZOV 1999, 197).

Die Kl. wendet sich gegen die von der Bekl. betriebene Zwangsvollstreckung aus einem von dem Notar F. in Berlin am 23. April 1992 beurkundeten Grundstückskaufvertrag über ein Grundstück in Schönwalde und begehrt die Feststellung der Nichtigkeit dieses Kaufvertrages.

Das Landgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen V. vom 23. Oktober 1998 sowie eines schriftlichen Ergänzungsgutachtens dieses Sachverständigen vom 12. April 1999 zum Verkehrswert des Grundstücks bei Abschluß des Kaufvertrages der Klage stattgegeben. Es hat im Anschluß an die Ausführungen des Sachverständigen einen Verkehrswert des Grundstücks am 23. April 1992 von 72.000 DM angenommen und ist deshalb von einem objektiv besonders groben Mißverhältnis zwischen den vereinbarten Leistungen ausgegangen; die hierdurch begründete Vermutung eines subjektiv verwerflichen Handelns im Sinne von § 138 BGB habe die Bekl. nicht auszuräumen vermocht.

Gegen das ihr am 23. August 1999 zugestellte Urteil hat die Bekl. Berufung eingelegt.

Die Berufung ist begründet.

Sie führt zur Abweisung der Klage, weil sich nicht feststellen läßt, daß der zwischen den Parteien am 23. April 1992 geschlossene Kaufvertrag über das Grundstück ... in Schönwalde bei Berlin gemäß § 138 BGB nichtig ist - andere Unwirksamkeitsgründe sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Denn es fehlt jedenfalls an den nach dieser Vorschrift erforderlichen subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen. Auch dann, wenn man insoweit mit dem Landgericht von einem Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit des Vertragsschlusses von 72 DM/qm und damit bei einem vereinbarten Kaufpreis von 248,50 DM/qm von einem objektiv groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ausginge, rechtfertigte dieses Mißverhältnis gleichwohl unter den hier gegebenen besonderen Umständen entgegen der Auffassung des Landgerichts ausnahmsweise nicht ihrerseits den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Bekl. im Sinne von § 138 BGB. Weitere Um-stände, aus denen sich eine derartige verwerfliche Gesinnung der Bekl. entnehmen ließe, sind jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Daß ein grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wie es bei Zugrundelegung der obengenannten Werte klar gegeben wäre, nur in der Regel die Erfüllung des subjektiven Tatbestandes des § 138 BGB indiziert, bedarf keiner weiteren Ausführungen. Welche regelwidrigen Ausnahmefälle generell in Betracht kommen könnten, braucht ebensowenig im einzelnen untersucht zu werden. Denn hier ergibt die gebotene kritische Würdigung aller tatsächlichen Umstände des zwischen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrages und seines Zustandekommens (vgl. auch BGH NJW 2000, 1487), daß eine Indizwirkung eines objektiv groben Mißverhältnisses in bezug auf den subjektiven Tatbestand unter mehreren Gesichtspunkten ausscheidet.

Zum einen war das - unterstellte - grobe Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung für die Bekl. nicht erkennbar (ebensowenig wie für die Kl.), zum anderen hatte die Kl. offensichtlich ein so starkes Interesse an dem Grundstück, daß sie es unter allen Umständen erwerben wollte.

Um die Jahreswende 1991/1992 hatte sich im Gebiet der früheren DDR noch kein funktionierender Grundstücksmarkt gebildet (vgl. dazu z. B. BGH ZOV 1999, 197 f.). Das hat der Sachverständige V. in seinem im ersten Rechtszug erstatteten Gutachten im einzelnen ausgeführt. Er legt zutreffend dar, daß wirkliche Bodenrichtwerte eine ausreichend große Zahl von Verkäufen voraussetzen, weil sie nur dann repräsentativ sein können. An solchen Verkäufen aber fehlt es, wie die Zusammenstellung der im Rahmen des direkten Vergleichswertverfahrens herangezogenen Vergleichsgrundstücke zeigt: sie enthält für Schönwalde nur einen einzigen Verkaufsfall (Kaufpreis 60 DM/qm). Der vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Landkreis Havelland per 31. Dezember 1991 und 31. Dezember 1992 festgesetzte Bodenrichtwert von 70 DM/qm für Wohnbauland in Schönwalde-Dorf ist daher ebensowenig ein wirklicher Richtwert wie der für Schönwalde-Siedlung von 140 DM/qm und 180 DM/qm. Dies hat der Gutachterausschuß im übrigen selbst mit seinem Schreiben vom 29. Mai 1998 an den Prozeßbevollmächtigten der Bekl. unterstrichen, in dem er für 1992 große Schwankungen auf dem Grundstücksmarkt mit Kaufpreisen für Schönwalde-Siedlung zwischen 130 DM/qm und 304 DM/qm bestätigt hat. Ohne eine ausreichende Zahl von Grundstücksverkäufen aber gibt es auch keine wirklichen (jedenfalls in dem Gebiet selbst ermittelbaren) Verkehrswerte, d. h. im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preise (mit einer gewissen Bandbreite). Es gibt vielmehr nur Wert-/Preisvorstellungen, die im Einzelfall so oder so realisiert werden und die eine erhebliche subjektive Komponente haben und naturgemäß Erwartungen hinsichtlich der künftigen Entwicklung einschließen. Für diese allgemeinen Vorstellungen ist hinsichtlich des hier verkauften Grundstücks weiter angesichts des Wertunterschiedes zwischen Schönwalde Dorf und Schönwalde-Siedlung auch die konkrete subjektive Lageeinordnung von erheblicher Bedeutung. Das Grundstück gehört, wie die Kartenausschnitte im Gutachten des Sachverständigen zeigen, weder zu dem einen noch zu dem anderen Gebiet eindeutig. Während es der Sachverständige V. zum Gebiet Schönwalde Dorf rechnet, meint der zuständige Gutachterausschuß für Grundstückswerte, es tendiere mehr zum Bodenrichtwert der Siedlung Schönwalde. Doch braucht diese Frage im vorliegenden Zusammenhang letztlich nicht entschieden zu werden. Hier ist vielmehr entscheidend, daß die Bekl. (und der von ihr bevollmächtigte Makler) die Lage ebenso gewertet haben kann, wie der Gutachterausschuß dies im nachhinein bestätigt hat. Denn eine Bandbreite der Kaufpreise von 130 DM/qm bis 304 DM/qm steht der subjektiven Erkennbarkeit eines - unterstellten - groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung entgegen.

Hinzu kommt, daß in derselben Ausgabe der Berliner Morgenpost vom 9. Juni 1991, in der die Bekl. ihr Grundstück für 230.000 DM anbot, ein seriöses Makler-Unternehmen wie die BHW Immobilien GmbH ein 800 qm großes Grundstück in Schönwalde für 240.000 DM (= 300 DM/qm) anbot. Zur damaligen Zeit - 1991 und jedenfalls 1. Halbjahr 1992 - wußten Verkaufs- und Kaufinteressenten nichts Zuverlässiges über den wirklichen Wert von Grundstücken am Rande Berlins. Wo der heute sogenannte "Speckgürtel" sich bilden und wo er wie "fett" werden würde, war damals nicht abzusehen. Daß ausgerechnet Schönwalde nicht zu den Gemeinden gehören würde, in denen umfangreichere Bauprojekte realisiert wurden, war nicht im voraus zu erkennen. Gerade weil es in der Siedlung Schönwalde eine ganze Reihe von Wochenendgrundstücken Spandauer Eigentümer gegeben hatte (deren sogenannte staatliche Verwaltung häufig erst mit dem 31. Dezember 1992 endete), waren Erwartungen jedenfalls nicht von vornherein grundlos, ebenso wie - wenn auch Jahre später - in Falkensee-Finkenkrug Preise von 400 DM/qm zu erreichen. Damit fehlt es insgesamt an der Erkennbarkeit eines - unterstellten - damaligen groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung.

Darüber hinaus ist auch die Kl. selbst damals nicht von einem dauerhaften groben Mißverhältnis der gegenseitigen Leistungen ausgegangen. Auch sie durfte eine positive Wertentwicklung erwarten, und sie hat sie auch erwartet: sie wollte jedenfalls bis Ende 1993 an dem Kaufvertrag festhalten, wie die Korrespondenz der Parteien zeigt, und sie hat 1993 sogar erhebliche Verzugszinsen an die Bekl. gezahlt, obwohl sie zu dieser Zeit wußte, daß die ihr angeblich vom Bevollmächtigten der Bekl. gemachten Kaufpreishoffnungen in bezug auf ihre eigenen Wiesen- und Ackerflächen sich nicht erfüllten. Trotz der dann 1996 von der Bekl. eingeleiteten Vollstreckungsmaßnahmen ist schließlich die vorliegende Klage erst im Frühjahr 1998 erhoben worden.

Hinzu kommt weiter, daß auch ein besonderes Interesse der im Dorf Schönwalde wohnenden Kl. gerade an diesem Grundstück von der Bekl. teilweise unwidersprochen behauptet ist und auch naheliegt. Die beiden Nachbargrundstücke des von der Kl. erworbenen Grundstücks gehörten der Verwandtschaft der Kl., die Bekl. hatte das Nachbargrundstück A.straße 49 im Jahre 1981 an Verwandte bzw. die mit der Kl. verschwägerten Eheleute von W. verkauft. Unabhängig davon kannte die Kl. jedenfalls als Ortsansässige, in Schönwalde-Dorf Wohnende, die örtlichen Verhältnisse genau. Wenn sie gerade dieses Grundstück kaufte, muß sie - aus welchen Gründen auch immer - ein besonderes Interesse daran gehabt haben.

Fehlt es nach alledem bereits an den subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB, braucht nicht mehr entschieden zu werden, ob objektiv von einem groben Mißverhältnis der von den Parteien vereinbarten gegenseitigen Leistungen auszugehen ist. Insbesondere kann offenbleiben, ob die Gutachten des Sachverständigen V. so verwertbar sind, obwohl sie eine tatsächliche Überprüfung der von dem Sachverständigen herangezogenen Vergleichsgrundlage nicht ermöglichen.