Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; Gewerberaum; Mieterhöhungsvereinbarung

Nach Wegfall der Preisbindung für Gewerberaum in Ost-Berlin kann der Vermieter ein vertraglich vorgesehenes einseitiges Mieterhöhungsrecht ausüben.

Die Kl. mietete mit Vertrag vom 3. Juli 1990 Gewerberäume in Berlin-P. Als Vermieter war im Vertrag die Wohnungsbaugesellschaft P. mbH ausgewiesen. Im Mietvertrag heißt es u. a.: "Veränderte Preisregelungen zur Grundmiete (Pkt. 11) oder Aufwendungen für die Nebenkosten (Pkt. 12) berechtigen den Vermieter, den monatlichen Mietzins neu festzulegen.

Der Mieter ist hiervon schriftlich, unter Angabe von Gründen für die Miet-erhöhung, in Kenntnis zu setzen."

Seit Juni 1991 zahlt die Kl. aufgrund der Erklärung der Vermieterin vom 23. April 1991 eine Bruttomiete von 1.254,71 DM. Mit Schreiben vom 1. Juli 1991 teilte letztere der Kl. mit, daß die Bekl. zu 1. bis 3. als Eigentümer Rückgabeansprüche bezüglich des Grundstücks geltend machen. Unter dem 30. Dezember 1991 meldete sich die Fa. G. als neue Hausverwalterin und bat um künftige Überweisung der Miete an sie. Ferner verlangte diese mit Erklärung vom 19. Mai 1992 eine Bruttomiete in Höhe von 2.735,55 DM, beginnend ab 1. Juli 1992.

Hiergegen wendete sich die Kl. und klagte auf Feststellung, daß ein einseitiges Mieterhöhungsrecht der Vermieterin nicht zustünde.

Die Feststellungsklage ist zulässig. Nachdem die Bekl. für sich das Recht in Anspruch nehmen, die von der Kl. zu zahlende Miete durch einseitige Erklärung zu erhöhen, eine darauf beruhende hö-here Miete fordern und für den Fall der Nichterfüllung die Kündigung angedroht haben, besteht für die Kl. ein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 ZPO bezüglich beider Klageanträge.

Soweit die Kl. Feststellung begehrt, daß eine einseitige Mieterhöhungsmöglichkeit aufgrund des Vertrages grundsätzlich ausgeschlossen ist, hat ihre Klage keinen Erfolg. Denn in Ziffer 13 des Mietvertrages ist ausdrücklich eine einseitige Erhöhungsmöglichkeit durch den Vermieter bei veränderten Preisregelungen vorgesehen. Diese Vereinbarung wurde zwar auf der Grundlage der damals in der DDR geltenden Rechtslage getroffen. Dies führt aber nicht dazu, daß sie nunmehr nach dem Beitritt ihre Wirkung verloren hat. Auch wenn die früheren Preisvorschriften für Gewerberäume nicht durch den Einigungsvertrag übernommen worden sind und diese daher jetzt nicht mehr Grundlage für die Vereinbarung sein können, richtet sich nunmehr die Vereinbarung seit dem Beitritt nach den Vorschriften des BGB (Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB). Danach stellt sie sich als Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters gemäß § 315 BGB dar, welche durch eine einseitige Erklärung erfolgt. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erklärung wirksam ist, kann hier dahinstehen. Jedenfalls ist aufgrund der Vereinbarung in § 13 des Mietvertrages auch in Verbindung mit den nunmehr geltenden Vorschriften des BGB eine einseitige Erhöhungsmöglichkeit durch den Vermieter nicht schlechthin ausgeschlossen.

Soweit die Kl. die Feststellung der derzeit geltenden Miete in Höhe von 1.254,31 DM verlangt, ist die Klage begründet, denn den Bekl. steht gemäß § 535 Satz 2 BGB kein höherer Mietzinsanspruch zu. Die Erklärung der Bekl. vom 19. Mai 1992 hat nicht zur Erhöhung der unstreitig geschuldeten Miete von 1.254,31 DM geführt. Es kann dabei dahinstehen, ob die von den Bekl. verlangte Miete der ortsüblichen entspricht und damit angemessen im Sinne von § 315 Abs. 3 BGB ist. Denn die Erhöhungserklärung ent-spricht nicht den vertraglich vereinbarten formellen Anforderungen. Gemäß Ziffer 13 Abs. 2 des Mietvertrages ist eine schriftliche Erklärung des Vermieters unter Angabe von Gründen vorgesehen. Diesen Anforderungen genügt die Erklärung der Bekl. vom 19. Mai 1992 nicht. Insbesondere ist hierzu nicht der pauschale Hinweis auf die Marktverhältnisse ausreichend. Eine Begründung erfüllt nur dann ihren Sinn und Zweck, wenn der Mieter sie wenigstens ansatzweise nachvollziehen kann. Hierzu sind aber mindestens tatsächliche Angaben wie etwa Kostensteigerungen oder Vergleichsmieten erforderlich, damit sich der Mieter gegebenenfalls weiter informieren kann, ob die verlangte Miete angemessen im Sinne von § 315 Abs. 3 BGB ist. Eine bloße Leerformel, wie sie hier vorliegt, verfehlt den Sinn und Zweck einer Begründung.

Jeder Vertrag ist für beide Seiten bindend und kann nicht einseitig geändert werden. Deshalb sind auch Mieterhöhungen, soweit sie das Gesetz nicht ausdrücklich für Wohnraummietverhältnisse etwa nach dem MHG erlaubt, ausgeschlossen. Bei Gewerberäumen gibt es keine gesetzliche Ermächtigung zur Mieterhöhung, was mangels Kündigungsschutzes aber auch entbehrlich ist, denn der Vermieter kann im Wege der Änderungskündigung seine Erhöhungswünsche durchsetzen. Daneben spielen aber auch vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklauseln eine erhebliche Rolle, die freilich im Einzelfall einer Genehmigung durch die Deutsche Bundesbank nach § 3 Währungsgesetz bedürfen (Faustregel: bei automatischer Anpassung Genehmigungspflicht).

Das Landgericht Berlin hatte sich mit seiner Entscheidung vom 30. Oktober 1992 mit einem Gewerberaummietverhältnis in Ost-Berlin zu befassen, das kurz vor dem Beitritt abgeschlossen wurde, als noch Mietpreisbindung und Kündigungsschutz für Gewerberaummietverhältnisse bestanden. Im Mietvertrag war vorgesehen, daß bei veränderten Preisregelungen oder Erhöhungen der Betriebskosten der Vermieter den Mietzins neu festlegen könne. Dies tat nach Aufhebung der Preisbindung (31. Dezember 1990) der Vermieter, jedoch ohne Angabe von Gründen.

Das Landgericht Berlin hielt die Erhöhungsklausel grundsätzlich für wirksam, meinte jedoch, eine Mietanpassung nach § 315 BGB sei nicht wirksam erfolgt, da es an der vertraglich vorgesehenen Begründung gefehlt habe. Das Landgericht geht ohne nähere Prüfung im Ergebnis aber zu Recht von einer genehmigungsfreien Wertsicherungsklausel aus, da es sich um einen Leistungsvorbehalt oder um eine Preisklausel handelte. Daß die Mieterhöhungsklausel zur Zeit der Preisbindung vereinbart und deshalb möglicherweise auf Dauer unwirksam war (vgl. LG Hamburg, WuM 1992, 532), verneinte das Landgericht ebenfalls stillschweigend.