Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; Vorfälligkeitsklausel; Mängel; Zurückbehaltungsrecht; Heizungspflicht des Mieters

1. Die Vorfälligkeitsklausel in Wohnraummietverträgen, die vor dem 3. Oktober 1990 in der früheren DDR abgeschlossen wurden, behält ihre Wirksamkeit, wenn - wie in der Regel in Altverträgen - eine Aufrechnungseinschränkungsklausel nicht vereinbart worden ist.

2. Der Mieter hat bei Mängeln der Mietsache gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen bis fünffachen Minderungsbetrages.

3. Der Mieter kann jedoch aus Mängeln, die er selbst zu vertreten hat, keine Ansprüche gegen den Vermieter herleiten.

4. Die Pflicht des Mieters zur ausreichenden Beheizung der Wohnung kann sich aus den Umständen des Einzelfalls als mietvertragliche Nebenpflicht ergeben.

(...) II. In der Sache hat die Berufung des Bekl. keinen Erfolg. Das Mietverhältnis ist beendet. Aufgrund der Anschlußberufung des Kl. war nicht nur die Wirksamkeit der Kündigung vom 26. April 1994, sondern auch die der übrigen vom Kl. ausgesprochenen Kündigungserklärungen zu prüfen. Dies führte zu dem Ergebnis, daß bereits die Kündigung vom 17. März 1994 zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat.

(1) Die auf Feststellung der Unwirksamkeit gerichtete Klage ist zulässig (§ 256 ZPO). Der Kl. ist gehindert, auf Leistung (d. h. Räumung) zu klagen. Er hat bereits den Besitz an der Wohnung zurückerlangt. Gleichwohl hat er ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung. Der Bekl. macht nach wie vor Rechte an der Wohnung geltend.

(2) Die Feststellungsklage ist auch begründet.

Dem Bekl. ist die Kündigung vom 17. März 1994 zugegangen (2.1.). Der Bekl. befand sich mit einem die fristlose Kündigung rechtfertigenden Be-trag in Zahlungsverzug (2.2.). Daß im Kündigungsschreiben der Zahlungsverzug nicht als Kündigungsgrund angegeben worden war, steht der Wirk-samkeit der Gestaltungserklärung nicht entgegen (2.3.). Auf die weiteren vom Kl. behaupteten Kündigungsgründe kommt es nicht mehr an (2.4.).

(zu 2.1) Die Kammer ist überzeugt, daß dem Bekl. die Kündigungserklärung aus dem Anwaltsschriftsatz vom 17. März 1994 zugegangen ist. Dies ergibt sich aus der Zustellungsurkunde, nach der dem Bekl. am 30. März 1994 eine Postsendung persönlich übergeben worden ist. Eine Zustellungsurkunde ist eine öffentliche Urkunde im Sinne des § 416 ZPO, die den Beweis über den beurkundeten Vorgang begründet. Den - möglichen Beweis der unrichtigen Beurkundung (§ 416 Abs. 2 ZPO) hat der Bekl. nicht angetreten. Die dem Bekl. übergebene Postsendung enthielt die streitgegenständliche Kündigungserklärung und nicht lediglich das vom Prozeßbevollmächtigten des Kl. als Anlage zur Klageschrift eingereichte Abmahnschreiben gleichen Datums. Die Gerichtsvollzieherin, der der Prozeßbevollmächtigte des Kl. die Sendung am 28. März 1994 mit dem Ersuchen um Zustellung übergeben hatte, hat die Zustellungsurkunde mit einer Abschrift der Kündigungserklärung verbunden und urkundlich bestätigt, daß die Kündigung Teil der Postsendung war.

(zu 2.2.) Bei Zugang der Erklärung lagen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor. Der Bekl. befand sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eine Teiles des Mietzinses in Verzug, der den Mietzins für einen Monat überstieg (§ 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Aufgrund der Mieterhöhungserklärung des Kl. vom 6. Dezember 1993 schuldete der Bekl. für Februar 1994 eine Bruttomiete von 339,09 DM, die sich zum 1. März 1994 auf 382,07 DM erhöhte. Die Miete war jeweils im voraus fällig. Das hatten die Parteien in Ziffer III 2. des Mietvertrages vereinbart. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel bestehen nicht. Eine entsprechende Abrede konnte unter der Geltung des ZGB formularvertraglich wirksam vereinbart werden (§ 102 Abs. 1 ZGB). Die Klausel hat nach dem Beitritt der neuen Länder ihre Wirksamkeit behalten (vgl. Beuermann, GE 1995, 136). Nach Art. 232 § 2 EGBGB ist auch auf Altverträge aus dem Beitrittsgebiet das Recht der Bundesrepublik Deutschland anzuwenden. § 9 AGBG steht der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen. Der Bekl. wird durch die Formularvereinbarung nicht unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechnungseinschränkung - deren Zusammentreffen mit der Vorfälligkeitsklausel für den BGH im Hinblick auf § 537 Abs. 3 BGB das tragende Argument für die Unwirksamkeit der letztgenannten Vertragsbestimmung war (vgl. BGH, GE 1995, 40) - hatten die Parteien weder vereinbart noch ergab sie sich aus dem ZGB der DDR.

Der Mietzins stand dem Kl. jedoch im Februar und März 1994 nicht in voller Höhe zu. Die Wohnung war mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch herabsetzte (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unstreitig befand sich in einem der beiden Wohnräume als Folge des undichten Daches ein Feuchtigkeitsschaden. Der Bekl. ist jedoch für seine Behauptung, der Wasserfleck habe eine Fläche von mehr als 70 cm2 umfaßt, beweisfällig geblieben. Die Kammer hält deshalb eine Minderungsquote von nicht mehr als 5 % der auf das betreffende Zimmer entfallenden Bruttomiete für angemessen. Damit ergibt sich für Februar 1994 ein Minderungsbetrag von: 5 % Minderungsquote x 1/2 der Gesamtwohnfläche x 339,09 DM = 8,47 DM. Für März 1994 errechnet sich ein Betrag von: 5 % x 1/2 x 383,07 DM = 9,58 DM. Das Minderungsrecht war dem Bekl. nicht gem. § 545 Abs. 2 BGB abgeschnitten. Die Parteien haben übereinstimmend angegeben, daß der Bekl. dem Kl. den Mangel am 25. November 1993 angezeigt hat. Ob dies schriftlich oder mündlich erfolgte, ist ohne Belang.

Über den Minderungsbetrag hinaus geriet der Bekl. aber auch insoweit nicht in Schuldnerverzug (§ 284 BGB), als ihm wegen des Wohnungsmangels ein Recht zustand, den Mietzins zurückzubehalten. Einer Anzeige bedurfte das hier einschlägige Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) im Gegensatz zu dem aus § 273 BGB folgenden nicht. Die Kammer bemißt den Umfang des Zurückbehaltungsrechts auf den 4fachen Wert der Minderung (für Februar 1994: 8,47 DM x 4 = 33,88 DM; für März 1994: 9,58 DM x 4 = 38,32 DM). In Addition mit der Minderung (5 %) reduzierte sich die Zahlungsverpflichtung des Bekl. im Februar 1994 auf (339,09 DM - 8,47 DM Minderung - 33,88 DM Zurückbehaltungsrecht =) 296,74 DM und für März 1994 auf (382,07 DM - 9,58 DM Minderung - 38,32 DM Zurückbehaltungsrecht =) 334,17 DM.

Eine weitergehende Herabsetzung des Mietzinses ist nicht gerechtfertigt. Die Angaben des Bekl. zu weiteren Wohnungsmängeln waren - bis auf die Ausführungen zum Frostschaden im Badezimmer - nicht hinreichend substantiiert. Der Frostschaden verminderte die Mietzinspflicht nicht. Der Bekl. hat diesen Mangel selbst zu vertreten (§ 324 BGB). Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß der Frostschaden nicht in der zweiten - vom Bekl. nicht gemieteten - Wohnung des Hauses eingetreten war (mit der Folge, daß das in dieser - höher gelegenen - Wohnung austretende Wasser in die vom Bekl. angemietete Wohnung eindrang und deren Wohnwert bis zur Unbewohnbarkeit herabsetzte), sondern daß der Schaden direkt in der Sphäre des Bekl. seinen Ursprung hatte. Die Zeugin L.-H., die Architektin, die das Anwesen zwecks Sanierung besichtigt hatte, hat bekundet, daß im Bad der vom Bekl. angemieteten Wohnung die Wasserleitung der WC-Druckspülung aus der Wand gedrückt worden und die WC-Schüssel gesprungen war; in der zweiten Wohnung des Hauses sei ihr hingegen kein Defekt an der Sanitäranlage aufgefallen. Die Angaben sind glaubhaft. Sie stimmen im Kernbereich mit der Schilderung des Zeugen M. - des Handwerkers, der den Auftrag zur Instandsetzung der Heizungs- und Sanitäranlagen erhalten hatte - überein. Der Zeuge M. hat ausgesagt, daß das Schadensbild in der Wohnung des Bekl. auf ihn - einem Fachhandwerker für Sanitäranlagen - den Eindruck eines typischen Frostschadens gemacht hat.

Der Frostschaden ist dem Bekl. auch zuzurechnen. Zwar sieht das Gesetz keine Gebrauchspflicht für den Mieter vor. Auch enthält der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung. Die Pflicht zur ausreichenden Beheizung kann sich jedoch als Nebenpflicht ergeben. Maßgebend sind die Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, NJW 1972, 34; 1969, 41; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 530). Davon ist im hier vorliegenden Fall auszugehen. Die Wohnung des Bekl. war ofenbeheizt. Die Wohnung lag in einem alten, freistehenden Zweifamilienhaus. Der Bekl. war der letzte verbliebene Mieter.

Damit hat sich das Mietkonto des Bekl. wie folgt entwickelt:

- 3. Februar 1994: Fälligkeit der Februarmiete in Höhe von 339,09 DM abzüglich Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht = 296,74 DM abzüglich Zahlung von 50 DM = 246,74 DM Rückstand.

- 3. März 1994: Fälligkeit der Märzmiete (382,07 DM) abzüglich Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht = 334,17 DM abzüglich Zahlung von 50,25 DM = 283,92 DM Rückstand.

Der Gesamtrückstand von (246,74 + 283,92 DM =) 530,66 DM übersteigt den für einen Monat geschuldeten Mietzins von (382,07 DM - [5 % Minde-rung x 1/2 Wohnfläche] =) 372,49 DM. Der Bekl. hat den Kl. auch nicht innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB hinsichtlich des fälligen Mietzinses befriedigt.

(zu 2.3) Daß der Kl. in seinem Schreiben vom 17. März 1994 die Kündigung nicht mit dem Zahlungsverzug des Bekl. begründete, steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. Eine fristlose Kündigung bedarf keiner Begründung. § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB ist lediglich eine Soll-Vorschrift.

(zu 2.4.) Da die Kündigung vom 17. März 1994 wegen Zahlungsverzuges durchgreift, kann die Frage, ob der Kl. aus den weiteren von ihm angeführten Gründen zur fristlosen Vertragsbeendigung berechtigt war, ebenso dahinstehen wie die Wirksamkeit der Kündigungserklärungen des Kl. vom 24. April und 9. Mai 1994.

In vielen Formularverträgen ist die Vereinbarung unwirksam, daß der Mieter die Miete im voraus zu zahlen habe. Anders ist dies aber für Altverträge, die in der DDR unter der Geltung des ZGB abgeschlossen wurden. Hier war der Mieter nicht gehindert, eine Mietminderung auch nachträglich geltend zu machen, also aufzurechnen.

Das Landgericht Berlin hielt deshalb in seinem Urteil vom 31. Oktober 1995 eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges für wirksam, da der Mieter im voraus hätte zahlen müssen. Eine Minderung der Miete wegen eines Frostschadens entfiel, da der Mieter diesen selbst verursacht hatte, in dem er die Wohnung nicht beheizte.