Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; Preisbindung Ost; Rückzahlungsanspruch des Mieters

Der Vermieter kann sich gegenüber einem Rückzahlungsanspruch des Mieters von preisgebundenem Altbau im Beitrittsgebiet wegen überzahlter Miete nicht auf § 817 S. 2 BGB berufen.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg, denn zu Recht hat das Amtsgericht den Rückforderungsanspruch der Kl. für die Zeit ab 1. Januar 1991 wegen überzahlten Mietzinses aus § 812 BGB für begründet erachtet. Nachdem die Kl. mit Schriftsatz vom 17. März 1994 den Rückforderungsbetrag dahingehend aufgeschlüsselt haben, für welche Monate sie ab Januar 1991 bis April 1992 welchen Mietzins in welcher Höhe gezahlt haben und damit feststeht, für welche Monate sie überzahlten Mietzins geltend machen, ist die Klageforderung bestimmt genug im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Der mit 2.500 DM für die 204 qm Wohnfläche vereinbarte Mietzins verstieß eindeutig gegen das Preisrecht der ehemaligen DDR und war gem. § 68 Abs. 2 S. 2 ZGB nur in Höhe des zulässigen Mietzinses wirksam. Eine wirksame Vereinbarung über einen Mietzins von 2.500 DM konnten die Parteien nur auf der Grundlage eines Feststellungsbescheides der zuständigen Mietpreisstelle treffen. Der hier fehlende Feststellungsbescheid war gem. § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB aber Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mietpreisvereinbarung. Auch die Arbeitsrichtlinie für die Bildung, Festsetzung und Anwendung von Mietpreisen des Magistrats von Berlin vom 12. April 1985 sah keine weitere Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser bei der Mietpreisbildung vor. Vielmehr war die Mietpreisfestsetzung auch hier von den Mietpreisstellen vorzunehmen. Folglich konnte im Zeitraum der Vorlage der Wohnraumzuweisung und damit des Entstehens des faktischen Mietverhältnisses der Mietpreis gem. § 103 Abs. 1 ZGB nur entsprechend den Rechtsvorschriften oder den auf ihrer Grundlage ergangenen staatlichen Festlegungen zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Der Mietzins konnte aber in der ehemaligen DDR für Wohnraum nicht frei vereinbart werden, sondern war auf dem Stand vom 31. Dezember 1944 eingefroren. Rechtsgrundlage hierfür waren die SMAD-Befehle Nr. 9 vom 21. Juli 1945, Nr. 63 vom 26. Februar 1946 und Nr. 337 vom 9. Dezember 1945, durch die nach dem 31. Dezember 1944 vermietete Wohnungen nach den Grundsätzen der Preisstoppverordnung vom 26. Januar 1936 und den Erlaß für die Preisbildung Nr. 134/37 - Preisüberwachung und Preisbildung bei den Mieten vom 12. Dezember 1937 - vermietet werden mußten. Nach der Gründung der ehemaligen DDR wurden die SMAD-Befehle durch die Preisanordnung Nr. 415 vom 6. Mai 1955 (Gesetzblatt I 1955, Seite 330) ersetzt, jedoch wurde durch die Preisanordnung Nr. 415 die bestehende Mietregelung übernommen. Mit der Preisanordnung Nr. 415 wurden die Mietpreise für die vor 1945 errichteten Wohnungen festgelegt. Ohne Bewilligung der zuständigen Staatsorgane durften keine höheren Preise und Entgelte gefordert werden. Mit dieser Maßnahme wurde die Stabilität der Mietpreise gewährleistet. Der Preisstopp bewirkte jedoch auch, daß die Differenziertheit der Mietpreise von 0,50 M pro qm und Monat bis zu 1,30 M pro qm und Monat zwischen den einzelnen Stadtbezirken und Straßen bis oft in das einzelne Haus hinein, so wie sie sich in der Vergangenheit entwickelten, beibehalten werden mußten.

Diese Verordnung ist wiederum nach dem Einigungsvertrag (Anlage 2 Kapitel 5 Sachgebiet A Abschnitt 1 a dd) bis zum 31. Dezember 1991 weiter anzuwenden, soweit Mieten und Pachten sich auf Wohnraum bezogen.

Darüber hinaus wurde durch den Einigungsvertrag das von der früheren DDR übernommene Mietpreisrecht mit dem Ziel ergänzt, die bisher niedrigen Mieten schrittweise in das im übrigen Bundesgebiet geltende Vergleichsmietenprinzip zu überführen. Nach § 11 Abs. 2 MHG in der Fassung des Einigungsvertrages gelten u. a. die folgenden Absätze 3 bis 7 für Wohnraum, "dessen höchstzulässiger Mietzins sich bei Wirksamwerden des Beitritts aus Rechtsvorschriften ergibt", also für den am 3. Oktober 1990 vorhandenen preisgebundenen Wohnungsbestand. § 11 Abs. 3 S. 1 MHG enthält die Ermächtigung der Bundesregierung, "den höchstzulässigen Mietzins" unter Berücksichtigung der Einkommensentwicklung schrittweise mit dem Ziel zu erhöhen, die ortsübliche Vergleichsmiete (im Sinne des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG) zuzulassen.

Von dieser Ermächtigung hat die Bundesregierung mit der ersten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten (Erste Grundmietenverordnung) Gebrauch gemacht. Nach deren § 1 Abs. 1 und 2 bedarf der höchstzulässige Mietzins, der sich in den neuen Bundesländern am 2. Oktober 1990 aus Rechtsvorschriften ergab, um bestimmte Beträge erhöht werden. Das bedeutet aber, daß die mit 1,30 DM pro qm zunächst zulässige Miete lediglich im Rahmen der Ersten Grundmietenverordnung erhöht werden konnte.

Ab Inkrafttreten der ersten Grundmietenerhöhung am 1. Oktober 1991 durfte die Miete um 1,30 DM pro qm erhöht werden, so daß die von den Kl. in Ansatz gebrachte Miete mit 620,- DM bereits über der höchstzulässigen Miete (204 x 2,60 DM = 530,40 DM) liegen dürfte. § 1 der 1. Grundmietenverordnung bestimmt in Abs. 4, daß eine zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarung insoweit unwirksam ist. Auch hieraus folgt die Teilnichtigkeit der vereinbarten gezahlten Miete mit der Folge, daß der über den zulässigen Mietzins hinaus gezahlte Mietzins ohne Rechtsgrund erbracht wurde. Entgegen der Ansicht der Bekl. findet § 817 Satz 2 BGB hier keine Anwendung. Die Anwendung des Satzes 2 des § 817 war z. B. in § 30 I. Bundesmietengesetz ausgeschlossen. Soweit heute noch Preisvorschriften bestehen, fehlt für das weiter geltende Preisrecht der ehemaligen DDR zwar eine spezielle gesetzliche Regelung in bezug auf die Rückforderungsansprüche. Wo eine solche fehlt, kommt es aber auf den Einzelfall an, insbesondere darauf, ob die noch bestehenden Preisrechtsvorschriften ausschließlich oder doch in erster Linie den Schutz eines wirtschaftlich Schwächeren bezwecken, so daß der Ausschluß des Rückforderungsrechts bei Verstoß oder Überzahlung in besonderem Maße gegen Treu und Glauben verstoßen würde (Palandt/Thomas, BGB, 51. Aufl., Rdnr. 22 zu § 817). Das in der ehemaligen DDR geltende Preisrecht und vom Einigungsvertrag übernommene Mietpreisrecht sollte in erster Linie die Mieter für eine Übergangszeit vor Mietzinssteigerungen schützen. § 69 Abs. 1 ZGB sah im übrigen auch vor, daß das aufgrund eines nichtigen Vertrages Geleistete nach den Bestimmungen über die Rückgabe von unberechtigt erlangten Leistungen herauszugeben war.

Dies muß auch nach Inkrafttreten der Ersten Grundmietenverordnung gelten, denn wie sich bereits aus § 1 Abs. 3 und 4 der 1. Grundmietenverordnung ergibt, darf der höchstzulässige Mietzins bei Abschluß eines Mietvertrages nicht überschritten werden, und eine zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarung ist insoweit unwirksam. Mit dieser Regelung wurde somit eine über den 31. Dezember 1991 hinauswirkende Preisbindung bestimmt. Rückforderungsansprüchen des Mieters kann deshalb § 817 BGB für einen unter Mißachtung des Mietpreisrechts zustande gekommenen Mietpreis nicht entgegengehalten werden.

Für am 3. Oktober 1990 vorhandenen Wohnraum in den neuen Ländern besteht nach wie vor Preisbindung; entgegenstehende Vereinbarungen sind unzulässig.

Das LG Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 7. Juni 1994 mit Rückzahlungsansprüchen des Mieters zu beschäftigen. Dabei ging es u. a. um die Frage, ob auch ein solcher Mieter einen Rückforderungsanspruch hat, der wußte, daß er eine überhöhte Miete zahlte.

Das LG meinte, auch wenn eine Vorschrift wie in § 30 I BMG für ehemals preisgebundenen Altbau fehlt, sei nach Treu und Glauben der Rückzahlungsanspruch nicht ausgeschlossen.