Beitragserhöhung für Werbegemeinschaft eines Einkaufszentrums

Schließen sich Mieter eines Einkaufszentrums zu einer Werbegemeinschaft zusammen, muß der Gesellschaftervertrag eine Obergrenze für Beitragserhöhungen festlegen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin des Einkaufszentrums E. Park. In diesem Gewerbekomplex betreibt die Bekl. ein Fachgeschäft für Büro-, Papier- und Schreibwaren. Am 17. Juli 1991 unterzeichnete die Bekl. eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, in dem sie sich verpflichtete, der damals noch zu gründenden Gesellschaft "Werbegemeinschaft E. Park" beizutreten, die Mitgliedschaft während der Dauer des Mietverhältnisses beizubehalten und monatlich 2,50 DM pro Quadratmeter Mietfläche zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen.

A. Die Berufung ist begründet. Der Kl. stehen gegen die Bekl. keine Beiträge im Umfang der Erhöhung (gemäß dem Beschluß der Gesellschafterversammlung vom 24. März 1994) zu. (...)

II. b) Die Erhöhung des Grundbetrages gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1 GV stellt eine Änderung des Gesellschaftsvertrages dar.

Nach § 705 BGB sind die Gesellschafter verpflichtet, die Erreichung des gemeinsamen Zwecks in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern, insbesondere die vereinbarten Beiträge zu leisten. Eine Nachschußpflicht, also eine Verpflichtung des Gesellschafters zum Verlustausgleich, besteht gemäß § 707 BGB ohne abweichende gesellschaftsvertragliche Regelung nicht. Etwas anderes kann zwar gelten, wenn die Höhe der Beiträge nicht festgelegt ist und die Gesellschafter sich ausdrücklich oder stillschweigend verpflichtet haben, entsprechend ihrer Beteiligung an der Gesellschaft das zur Erreichung des Gesellschaftszwecks Erforderliche beizutragen (BGH, WM 1979, 1282; NJW-RR 1989, 993). Diese Ausnahme greift im vorliegenden Fall aber nicht ein.

aa) Zum einen haben die Gesellschafter hier in § 6 Abs. 1 Satz 1 GV auch der Höhe nach verbindlich einen Betrag vereinbart. Insoweit bedarf es zur Bestimmung des Beitrages der Gesellschafter eines Rückgriffs auf die allgemeine Verpflichtung zur Förderung des Gesellschaftszweckes nicht. Allerdings haben sich die Gesellschafter schon im Gesellschaftsvertrag gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1, Abs. 6 vorbehalten, durch Beschluß diesen "Grundbeitrag" erhöhen zu können. Diese Unterwerfung der Gesellschafter geht aber rechtlich nicht weiter als ein sonstiger gesellschaftsvertraglicher Vorbehalt, bestimmte Vertragsregelungen (auch die Beitragshöhe) später durch Beschluß mit einer Mehrheit zu ändern. Die Erhöhung des Beitrages insbesondere gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1 GV ist nicht an besondere Umstände geknüpft, die die Erhöhung in irgendeiner Form bedingen oder begrenzen oder sonstwie vorhersehbar machen. Dann ist es unter dem Gesichtspunkt des hier relevanten Minderheitenschutzes rechtlich kein Unterschied, ob im Gesellschaftsvertrag der Beitrag insgesamt oder - wie hier - nur ein "Grundbeitrag" festgelegt und die Erhöhung jeweils einem Mehrheitsbeschluß vorbehalten wird.

bb) Im übrigen ist bei einer im Gesellschaftsvertrag fehlenden Vereinbarung über die Höhe der Beiträge die Leistungspflicht des einzelnen Gesellschafters auf das zur Erreichung des Gesellschaftszweckes "Erforderliche" begrenzt. Die Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 1 GV läßt eine solche Begrenzung nicht erkennen. Sie kann auch schwerlich dem Gesellschaftszweck entnommen werden. Dieser ist auf die Durchführung von Gemeinschaftswerbung zur Erhaltung und Steigerung der Attraktivität und geschäftlichen Bedeutung des Einkaufszentrums sowie zur Förderung des allgemeinen Käuferinteresses gerichtet. Es versteht sich von selbst, daß jede Erhöhung des Werbeaufwandes auf eine solche "Steigerung" abzielt, und zwar fast grenzenlos. Ein in irgendeiner Form vorgegebenes Mindestumsatzvolumen des Einkaufszentrums, das es zu erhalten gelten könnte, ist nicht ansatzweise erkennbar. Beitragserhöhungen nach § 6 Abs. 4 Satz 1 GV stehen daher einer Änderung des Gesellschaftsvertrages zumindest rechtlich gleich.

c) Der Beitragserhöhungsbeschluß hatte auch - wenn es überhaupt darauf ankommen sollte - einen ungewöhnlichen Inhalt. Zusätzliche Belastungen der Gesellschafter bürgerlichen Rechts stellen - wie die ausdrückliche Regelung in § 707 BGB belegt - grundsätzlich Sondermaßnahmen dar. Zwar konnte hier nach § 6 Abs. 4 Satz 1 GV jährlich ein Beschluß über eine etwaige Erhöhung des "Grundbetrages" gefaßt werden. Dann mag eine Beitragserhöhung an sich weniger überraschend sein. Dies gilt aber jedenfalls nicht bei einer Beitragserhöhung um 64,58 %. Die Kl. hat nicht ansatzweise dargetan, daß dies der sonstigen durchschnittlichen Kostensteigerung auch nur annähernd entsprechen könnte. (...)

e) Jedenfalls fehlt es an einer im Gesellschaftsvertrag vorgegebenen Obergrenze für die etwaige Beitragserhöhung durch Mehrheitsbeschluß. Eine schrankenlose Unterwerfung unter den Willen der Mehrheit ist hinsichtlich der Belastungen durch Beiträge zu unbestimmt und damit nicht hinzunehmen (BGHZ 66, 83, 85 m. w. N.). Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kann davon allerdings eine Ausnahme gemacht werden, wenn der durch die Vorgabe einer Obergrenze erreichte Minderheitenschutz im Einzelfall nicht geboten erscheint, etwa wenn eine Beitragserhöhung beschlossen wird, die die Gesellschafter nur zu einer Teilnahme an einer Kapitalerhöhung berechtigt, nicht aber verpflichtet. Dann fehlt es an einer unbegrenzten, unübersehbaren Nachschußpflicht (BGHZ 66, 83, 86). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, denn die Beitragserhöhung sollte für alle Gesellschafter verbindlich sein. (...)

2. c) (...)

Die Festlegung einer Obergrenze der Beitragserhöhungen ist den Gründungsgesellschaftern auch zumutbar. Warum dies aus "Werbegründen" oder "einseitigen Interessen der Gründer" (vgl. BGHZ 71, 53, 58) verzichtbar sein soll, ist nicht ersichtlich.

d) Dies gilt im vorliegenden Fall in einem besonderen Maß, weil die Gesellschafterstellung (unter Ausschluß der ordentlichen Kündigung) an die Eigenschaft als Mieter des Gewerbeparks gebunden ist, § 5 GV. Diese Bindung macht insofern Sinn, als die von der Gesellschaft finanzierten und durchgeführten Werbemaßnahmen in der Regel untrennbar allen Mietern des Einkaufszentrums zugute kommen, wenn auch nicht immer im gleichen Umfang. Könnten einzelne Mieter ohne weiteres aus der Werbegemeinschaft ausscheiden, würden sie nunmehr - gleichsam als "Trittbrettfahrer" - ohne eigene Leistung an den Werbevorteilen partizipieren. Soweit der Bundesgerichtshof im Einzelfall die Erfordernisse des Bestimmtheitsgrundsatzes gelockert hat, hat er den überstimmten Gesellschaftern bei einer wesentlichen Umgestaltung des Gesellschaftsverhältnisses zum Ausgleich das Recht eingeräumt, aus der Gesellschaft auszuscheiden (BGHZ 69, 160, 167; 71, 53, 61; 85, 350, 361). Gerade dies wäre hier aber - nach dem dargelegten Zweck der Gesellschaft - sinnwidrig. So hätte das Zahlungsverhalten der Bekl. durchaus als eine Kündigung verstanden oder sogar die Gesellschaft gemäß § 5 Abs. 4 Satz 2 GV zu einer Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen können. Davon hat die Kl. aber wohlweislich abgesehen.

In Einkaufszentren ist es üblich, daß die Mieter sich zu Werbegemeinschaften zusammenschließen, wofür natürlich auch Beiträge anfallen.

In seinem Urteil vom 20. Mai 1998 hielt das Landgericht Erfurt eine Verpflichtung des Mieters zum zukünftigen Beitritt in einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft für unwirksam; insbesondere liege ein Verstoß gegen das AGB-Gesetz vor. Das Oberlandesgericht Hamm hatte dagegen keine Bedenken an der Wirksamkeit derartiger Klauseln, wie aus einer in diesem Zusammenhang auch abgedruckten Entscheidung des OLG Hamm vom 6. Oktober 1992 hervorgeht. Das Kammergericht hatte sich mit der Frage beschäftigt, unter welchen Bedingungen Beiträge für derartige Werbegemeinschaften erhöht werden dürfen. In seinem Urteil vom 5. Mai 1997 hob es hervor, daß der Gesellschaftsvertrag hierzu eine Obergrenze festlegen müsse, da sonst eine übersehbare Nachschußpflicht vorliege, die nur einstimmig beschlossen werden könne.