Beim Schuldbeitritt haftet der Sicherungsgeber in voller Höhe des Mietrückstandes

Beim Schuldbeitritt haftet der Sicherungsgeber in voller Höhe des Mietrückstandes; Kaution; Bürgschaft; Beitrittserklärung; Arglistige Täuschung

1. Ein Vermieter kann Dritte zur Sicherung der Forderungen aus einem Mietverhältnis einen Schuldbeitritt erklären lassen.

2. Der beigetretene Dritte haftet nicht in den Grenzen des § 551 BGB, sondern in voller Höhe des Mietzinses, auch wenn zusätzlich im Mietvertrag die Leistung einer Mietkaution vereinbart war.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zahlung rückständiger Mieten in Anspruch.

Seit dem 1. Februar 2004 bewohnten die Bekl. zu 1. und 2., aufgrund des Mietvertrages vom 5. Februar 2004, die Wohnung der Kl. in der S.straße in Berlin. Es wurde eine Staffelmiete vereinbart, die seit dem 1. Februar 2005 monatlich 750,90 € brutto/warm betrug. Ausweislich der Zusatzvereinbarung zum Wohnraummietvertrag wurde eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages für beide Vertragsseiten bis zum 31. Januar 2008 ausgeschlossen.

Die Bekl. zu 3., die Schwester der Bekl. zu 1., erklärte am 5. Februar 2004 schriftlich: "... dem o. g. Mietverhältnis trete ich mit allen Rechten und Pflichten bei." Die Erklärung wurde von den Bekl. sowie der für die Kl. tätigen Zeugin S. unterzeichnet. Auf die zu den Akten gereichte Ablichtung der Erklärung (Bl. 14 d. A.) wird Bezug genommen.

Über das Vermögen der Bekl. zu 1. ist mit Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 10. August 2004, 38 IK 57/04, das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden. Im Zuge der Hartz-IV-Reform suchte die Bekl. zu 1. eine kleinere Wohnung und zog mit dem Bekl. zu 2. aus der streitgegenständlichen Wohnung aus.

Die Bekl. zu 3. trägt vor, sie habe nie Partei des Mietvertrages werden, sondern lediglich für das Mietverhältnis bürgen wollen. Die Bekl. zu 1. habe sie um die Mietbürgschaft gebeten, weil diese von den Kl. zur Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages gemacht worden sei. Sie, die Bekl. zu 3., habe das ihr seitens der klägerischen Hausverwaltung diktierte Schriftstück vom 5. Februar 2004 in dem Glauben zu bürgen unterschrieben und sei deshalb über dessen Inhalt arglistig getäuscht worden.

Die Bekl. zu 3. meint, die von ihr unterzeichnete Erklärung vom 5. Februar 2004 sei wegen Nichteinhaltung des in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag von den Kl. und den Bekl. zu 1. und 2. vereinbarten Schriftformerfordernisses formunwirksam. Sie behauptet, die Erklärung sei nur per Fax an die Kl. übersandt worden und sie habe keine Ausfertigung des Mietvertrages erhalten.

Sie ist der Ansicht, wegen der zusätzlichen Kautionszahlung liege eine unzulässige Doppelsicherung vor, die zur Unwirksamkeit der Erklärung vom 5. Februar 2004 führe.

Die Klage ist bis auf einen Teil der Verzugszinsen begründet.

Die Kl. haben gegen die gesamtschuldnerisch haftenden Bekl. einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 7.059 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Absatz 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vorn 5. Februar 2004.

Das Verfahren gegen die Bekl. zu 1. war nicht wegen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gemäß § 240 ZPO unterbrochen. Die nach dem Ablauf der Kündigungsfrist des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entstandenen Mietzinsansprüche können nicht im Insolvenzverfahren der Bekl. zu 1. zum Aktenzeichen 38 IK 57/04 des Amtsgerichts Wedding geltend gemacht worden.

Ausweislich des Mietvertrages vom 5. Februar 2004 sind die Bekl. zu 1. und 2. ab 1. Februar 2005 zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 750,90 € inklusive Betriebs- und Heizkostenvorschüsse an die Kl. verpflichtet.

Entgegen der Auffassung der Bekl. zu 3. war auch sie neben den Bekl. zu 1. und 2. aufgrund des Mietvertrages vom 5. Februar 2004 zur Zahlung des Mietzinses für die streitgegenständliche Wohnung verpflichtet. Unbeachtlich ist insoweit, ob die Bekl. zu 3. in der Wohnung wohnte oder dies überhaupt nicht beabsichtigte. Die Verpflichtung zur Mietzahlung knüpft nicht an die tatsächliche Wohnnutzung an.

Mit der schriftlichen Erklärung vom 5. September 2004 ist die Bekl. zu 3. dem zunächst. nur zwischen den Kl. und den Bekl. zu 1. und 2. geschlossenen Mietvertrag vom gleichen Tag beigetreten und damit zur Zahlung der Mieten neben den Bekl. zu 1. und 2. verpflichtet.

Die schriftliche Erklärung der Bekl. zu 3. vom 5. Februar 2004 ist als Schuldbeitritt und nicht als Bürgschaft anzusehen. Maßgeblich für die Abgrenzung ist der Wortlaut der Erklärung. Zwar ist zum Abschluss eines Bürgschaftsvertrages nicht erforderlich, dass die Erklärung als "Bürgschaft" bezeichnet ist oder der Schuldner ausdrücklich erklärt, bürgen zu wollen. Es muss aber bei der gebotenen objektiven Auslegung der Erklärung erkennbar sein, dass der Erklärende nicht für eine eigene, sondern nur für eine fremde Schuld haften will (Palandt, BGB- Kommentar, § 765 Rn. 15, vor § 414 Rn. 4). Ein derartiger Erklärungsgehalt ist der streitgegenständlichen Erklärung nicht zu entnehmen, Im Gegenteil, die Bekl. zu 3. hat ausdrücklich und zweifelsfrei erklärt, dem Mietvertrag vom 5. Februar 2004 "mit allen Rechten und Pflichten" beitreten zu wollen. Die Erklärung hat den objektiven Gehalt, dass die Erklärende eigene Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ableiten will. Ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Beitretenden an der Erfüllung der übernommenen Verbindlichkeiten ist für die Bejahung eines Schuldbeitritts nicht erforderlich.

Der Beitritt der Bekl. zu 3. zum Mietvertrag ist nicht wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis gemäß §§ 125, 126 BGB nichtig. Der Schuldbeitritt zum Mietvertrag bedurfte gemäß § 550 BGB der Schriftform, weil die Parteien hier einen Mietvertrag geschlossen haben, in dem das Kündigungsrecht für mehr als ein Jahr beschränkt wurde. Überdies wurde im Erstvertrag vereinbart, dass Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages der Schriftform bedürfen.

Unschädlich ist, dass die Bekl. zu 3. keine Ausfertigung des Ursprungsvertrages erhalten hat bzw. diesen nicht unterzeichnet hat. Die Nichtigkeit des Schuldbeitritts resultiert nicht bereits aus der fehlenden Einheitlichkeit der Urkunde. Besteht die Vertragsurkunde wie hier aus mehreren Blättern, ist die Unterzeichnung auf verschiedenen Blattern unschädlich wenn sich die Urkundeneinheit aus einer gegenseitigen Bezugnahme einwandfrei ergibt. Zulässig ist insoweit auch die Bezugnahme auf Verträge, die von anderen Parteien geschlossen worden sind (Palandt, BGB-Kommentar, § 126 Rn. 4; BGH NJW 2003, 1248). Bei Änderungsverträgen, zu denen nach Auffassung des Gerichts auch der Schuldbeitritt zählt, ist die Schriftform gewahrt, wenn der Zweitvertrag auf den Erstvertrag Bezug nimmt und ihm eindeutig zu entnehmen ist, dass es hinsichtlich der nicht in die neue Urkunde aufgenommenen Vertragsbestandteile bei dem früher Vereinbarten bleiben soll (Palandt, BGB-Kommentar, § 126 Rn. 4 a m. w. N.). So ist es im vorliegenden Fall. In der Erklärung über den Schuldbeitritt vom 5. Februar 2004 wird ausdrücklich und unmissverständlich auf den Mietvertrag vom 5. Februar 2004 Bezug genommen.

Es bedarf keiner weiteren Aufklärung, ob die Erklärung über den Schuldbeitritt der Bekl. zu 3., die von den Bekl. zu 1. bis 3. und von einer Beauftragten der Kl. unterzeichnet worden ist, im Original oder lediglich per FAX zu den Kl. gelangt ist. Zwar ist wegen der geforderten eigenhändigen Unterzeichnung der Urkunde durch den Aussteller eine Übermittlung durch Telefax für die Wahrung der Schriftform nicht ausreichend.

Der Verstoß gegen das Formerfordernis führt aber entgegen der Auffassung der Bekl. zu 3. nicht zur Unwirksamkeit des durch den Schuldbeitritt zwischen den Kl. und der Bekl. zu 3. zustande gekommenen Mietvertrages Gemäß § 550 BGB resultiert aus diesem Formverstoß lediglich die unbefristete Geltung des Mietvertrages und damit die Unwirksamkeit des Ausschlusses der ordentlichen Kündigung bis zum 31. August 2008. Auch der Verstoß gegen die vertragliche Vereinbarung der Schriftform führt nicht gemäß § 125 Satz 2 BGB zur Nichtigkeit des Schuldbeitritts. Ist der Mietvertrag trotz Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis wirksam, treten lediglich die Rechtsfolgen des § 550 BGB ein (Palandt, BGB-Kommentar, § 550 Rn. 14, § 125 Rn. 12). Davon ist hier auszugehen. Es ist davon auszugehen, dass die Formabrede - wie in der Regel - lediglich der Beweissicherung oder Klarstellung dient, Zumindest ist ein weiterer Grund weder vorgetragen worden noch Sonst ersichtlich.

Auch ist davon auszugehen, dass die Parteien den vereinbarten Formzwang in Bezug auf den Schuldbeitritt stillschweigend aufgehoben haben. Auch die Bekl. zu 1. und 2. sowie eine Beauftragte der Kl. hat die Erklärung der Bekl. zu 3. über den Schuldbeitritt unterzeichnet. Als Gegenstück zur formfreien Begründung des Formzwangs ist die Aufhebung der Formabrede gleichfalls formfrei möglich.

Die Bekl. zu 3. hat den Schuldbeitritt nicht wirksam angefochten.

Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die Bekl. zu 3. einem Irrtum über den Inhalt der abgegebenen Erklärung (§ 119 Abs. 1 Alt. 1 BGB) unterlegen ist. Aufgrund des eindeutigen Wortlautes der abgegebenen Erklärung ist dies bereits zweifelhaft. Jedenfalls ist aber die Anfechtungsfrist des § 121 Abs. 1 BGB verstrichen. Danach muss die Anfechtung unverzüglich nach Kenntnis des Anfechtungsgrundes erfolgen. Zwar steht dem Anfechtungsberechtigten eine angemessene Überlegungsfrist zu, die ihm auch die Einholung des Rates eines Rechtskundigen ermöglichen soll. Obergrenze ist insoweit aber in der Regel eine 2-Wochen-Frist (Palandt, BGB-Kommentar, § 121 Rn. 3 m. w. N.). Der Bekl. zu 3. mussten spätestens mit der Zustellung der Klageschrift am 12. August 2005 Zweifel daran aufkommen, ob ihre Erklärung vom 5. Februar 2004 tatsächlich wie von ihr gewollt eine Bürgschaft darstellte. Die Anfechtungserklärung wurde jedoch erst mit Schriftsatz vom 9. September 2005 sowie 1. November 2005 - gegenüber dem Gericht - abgegeben.

Die Bekl. zu 3. war auch nicht wegen arglistiger Täuschung im Sinne des § 123 BGB zur Anfechtung berechtigt. Die Bekl. zu 3. hat keinen Beweis für ihre Behauptung angetreten, die für die klägerische Hausverwaltung tätige Zeugin S. habe ihr den Wortlaut der streitgegenständlichen Erklärung diktiert und dabei - entgegen dem eindeutigen Wortlaut - den Eindruck erweckt, es handele sich tatsächlich um eine Bürgschaft. Die Voraussetzungen der Vernehmung der Bekl. zu 3. als Partei lagen nicht vor. Überdies trägt selbst die Bekl. zu 3. vor, dass die Bekl. zu 1. sie um Abgabe der Bürgschaft gebeten habe. Dies heißt jedoch nicht zwangsläufig, dass auch die Zeugin S. der Bekl. zu 3. den Eindruck vermittelte, es soll ein Bürgschaftsvertrag geschlossen werden. Eventuell hat die Bekl. zu 1. bei der Bekl. zu 3. falsche Vorstellungen über den Umfang der übernommenen Haftung erweckt. Dies ist den Kl. aber nicht zuzurechnen.

Die Haftung der Bekl. zu 3. ist hier auch nicht durch § 551 BGB begrenzt. Es fehlt hier bereits an einer Mietsicherheit im Sinne des § 551 BGB. Der Schuldbeitritt begründet eine selbständige Schuld der Bekl. zu 3. gegenüber den Kl. und dient gerade nicht nur der Absicherung einer fremden Schuld (der Bekl. zu 1. und 2.).

Die Bekl. haben den Mietvertrag jedenfalls nicht vor dem 31. Dezember 2005 wirksam gekündigt. Die Kündigungserklärungen der Bekl. zu 3. vorn 28. Oktober 2005 und der Bekl. zu. 1. und 2. vom 24. November 2005 sind bereits auf eine Vertragsbeendigung nach dem streitgegenständlichen Zeitraum gerichtet und können die streitgegenständlichen Mietzahlungspflichten der Bekl. nicht beseitigen. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Erklärung der Bekl. zu 3. vom 11. Mai 2005 als Kündigung des Mietvertrages auszulegen ist. Die Erklärung war jedenfalls nicht geeignet, das Mietverhältnis wirksam zu beenden. Bei einer Mehrheit von Beteiligten, ist wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine Kündigung von allen an alle erforderlich. Die Bekl. zu 2. war alleine nicht berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.

Das Amtsgericht Wedding legt sich fest: Der Vermieter kann Dritte in das Mietverhältnis zur Sicherung der Forderungen aus dem Mietverhältnis einen Schuldbeitritt erklären lassen. Der beigetretene Dritte haftet bei Vermietung von Wohnraum nicht in den Grenzen des § 551 BGB, sondern in voller Höhe des Rücksandes des Mietzinses, obwohl zusätzlich eine Kaution im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Beklagten zu 1. und 2., eine nicht eheliche Lebensgemeinschaft, wollten vom Kläger eine Wohnung anmieten. Dem erfolgreichen Abschluss des Mietvertrages stand die negative Schufa-Auskunft beider entgegen. Die Hausverwaltung des Klägers verlangt neben der zu zahlenden Kaution zusätzliche Sicherheiten. Die Parteien einigen sich, dass eine vermögende Verwandte, die Beklagte zu 3., einen Schuldbeitritt erklärt. Demzufolge erklärte die Beklagte zu 3. mit allen Rechten und Pflichten dem Mietverhältnis beizutreten. Nur die Beklagten zu 1. und 2. ziehen in die Wohnräume ein. Die Beklagte zu 3. bewohnt zu keiner Zeit die Wohnung. Die Beklagten zu 1. und 2. können später den monatlichen Mietzins nicht mehr zahlen. Der Vermieter macht seine Mietzinsforderung gegenüber den Mietern und der dem Mietverhältnis beigetretenen in voller Höhe gerichtlich geltend. Die Beklagte zu 3. war der Meinung, ihre Beitrittserklärung sei wegen mangelnder Schriftform nicht wirksam.

Das Amtsgericht Wedding gab der Klage in voller Höhe statt und verurteilte auch die Beklagte zu 3. gesamtschuldnerisch zur vollständigen Zahlung des rückständigen Mietzinses. Der Schuldbeitritt ist nach Ansicht des Gerichts wirksam. Die Form des Schuldbeitritts richtet sich nach § 550 BGB, wonach eine Schriftform nicht erforderlich ist, denn ist die Schriftform nicht gewahrt, wird lediglich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das Mietverhältnis als solches bleibt aber wirksam bestehen. Eine Begrenzung der Höhe nach § 551 BGB auf drei Monatsmieten (ohne Pauschale und Hinzurechnung der Vorauszahlungen für Betriebskosten) liegt nach Ansicht des Gerichts nicht vor, weil der Schuldbeitritt eine selbständige Schuld der Beklagten zu 3. gegenüber dem Kläger begründet. Der Beitritt ist keine Mietsicherheit im Sinne des § 551 BGB, weshalb auch die Begrenzung des § 551 BGB auf den Schuldbeitritt keine Anwendung findet.

Anmerkung