Beiderseits bindendes Übergabeprotokoll, Entfernung vom Mieter eingebrachter Einrichtungen (hier: Laminat)

1. Der Inhalt eines von den Parteien unterzeichneten Über- oder Rückgabeprotokolls ist, so keine abweichenden Abreden getroffen werden, sowohl hinsichtlich positiv aufgeführter Verschlechterungen der Mietsache als auch Fehlens nicht aufgeführter bindend, es sei denn, solche können im Zug einer üblichen Prüfung nicht erkannt werden.

2. Unterzeichnet der Mieter das Protokoll behauptetermaßen nur, um nicht selbst für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, steht das der vereinbarten Protokollwirkung nicht entgegen.

3. Behauptet der Mieter entgegen einem den mangelfreien Zustand der Mietsache bei Rückgabe bestätigenden unterzeichneten Protokoll, es hätten bis zum Ende Mängel vorgelegen, ist er mit diesem Vortrag insgesamt ausgeschlossen, da bzw. wenn er nicht vorträgt, wann zuvor bestehende Mängel behoben worden seien.

4. Einrichtungen, welche der Mieter in die Wohnung einbringt (hier: Laminat), sind spätestens bei Mietende wieder zu entfernen. Ein Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung besteht nur, wenn dieses vereinbart wurde oder der Vermieter der Entfernung widerspricht.

Die Kl. (Vermieter) begehren bzw. begehrten von der beklagten Mieterin Mietzahlungen sowie die Rückgabe der Wohnung. Die Bekl. hat einseitig Betriebskostenvorauszahlungen von 120 € mtl. auf 50 € mtl. gekürzt und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht voll beglichen. Die Kl. haben mit Anwaltsschreiben vom 8.12.2023 die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt und zunächst Klage auf Rückgabe der Wohnung sowie Zahlung vorgerichtlicher Kosten erhoben. Mit Schriftsatz vom 14.4.2024 haben sie die Klage erweitert auf Zahlung der nicht geleisteten Mietanteile sowie eines Teils der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung. Nach Rückgabe der Wohnung am 31.7.2024 haben die Parteien die Räumungsklage übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Parteien unterzeichneten bei Rückgabe ein Protokoll über den Zustand der Wohnung, das keine Mängel aufweist. Die Kl. verfolgen nunmehr nur noch Zahlungsansprüche.

Die Bekl. beantragt Klageabweisung. Sie rügt die Unrichtigkeit mehrerer Betriebskostenabrechnungen und trägt weiterhin vor, dass in der Abstellkammer der Wohnung seit März 2016 Wasser durch das Dach eingetreten und den Kamin sowie daran angrenzende Ecken mit Feuchtigkeit durchsetzt habe, was zu einer erheblichen Schimmelbildung geführt habe. Aufgrund der Feuchtigkeitsbildung sei es zudem auch zu erheblichen Geruchsbelästigungen gekommen. Zudem hätten die Gegensprechanlage und ein Rollladen nicht funktioniert. Sie macht zudem Gegenansprüche in Höhe von 500 € im Weg der Aufrechnung geltend, weil sie von ihr eingebautes Laminat in der Wohnung gelassen habe.

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der von der Bekl. nicht geleisteten Mieten gem. § 535 Abs. 2 BGB.

Die Miete war während der Mietzeit nicht gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die Bekl. trägt vor, die von ihr behaupteten Mängel hätten die gesamte streitgegenständliche Zeit über bis zur Rückgabe der Wohnung bestanden, ebenso auch vor März 2021, weshalb auch die klägerseitigen Instandhaltungsarbeiten keinen Erfolg gehabt hätten.

Diesem Vortrag steht jedoch das Rückgabeprotokoll vom 31.7.2024 entgegen, welches keinerlei Mängel der Wohnung aufweist. Dieses ist von beiden Parteien unterschrieben und stellt daher den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu diesem Zeitpunkt bindend fest. Es umfasst in seiner Wirkung alle Zustände, mit Ausnahme derjenigen, mit denen die Parteien bei Unterzeichnung grundsätzlich nicht rechnen konnten (z. B. versteckte Mängel). Der Sinn und Zweck eines Über- oder auch Rückgabeprotokolls, für dessen Erstellung keinen Rechtspflicht existiert oder vertraglich vereinbart worden ist, besteht gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes behaupten kann, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt hat. Mit anderslautenden Einwänden sind die Parteien daher - beide - ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 10.11.1982 - VIII ZR 252/81, NJW 1983, 446, und Urteil vom 13.1.1999 - XII ZR 208/96, NJW 1999, 593 [Generalquittung]; OLG Dresden Urteil vom 7.9.2022 - 5 U 816/22, NZM 2022, 971; Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 546 Rn. 56 ff.; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 538 Rn. 9; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021, Kap. 1 Rn. 660 f.; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, § 546 Rn. 139; Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl. 2010, § 19 Rn. 229).

Damit kann die Bekl. auch vorliegend nicht mit dem Vortrag gehört werden, sie habe das Protokoll zur Vermeidung von späteren Ansprüchen der Kl. unterzeichnet und - vorliegend maßgeblich - tatsächlich würde dieses nicht dem Zustand der Wohnung bei Rückgabe entsprechen. Denn zur Vermeidung eben dieser gerichtlichen oder außergerichtlichen Situation dient ein Zustandsprotokoll. Das auch, obwohl es darauf für die rechtliche Einordnung nicht zwingend ankommt, weil jede Partei sowohl die Vor- als auch die Nachteile des Protokolls geltend machen kann. Die Kl. können aufgrund des Mangelfreiheit bestätigenden Protokolls keine Ansprüche gegen die Bekl. wegen Verschlechterungen der Mietsache geltend machen, was ja auch der von ihr selbst ausdrücklich genannte Zweck der Unterschrift war, umgekehrt müssen sie sich daher auch nicht auf abweichenden Vortrag der Bekl. zu dem Protokollinhalt verweisen lassen. Diese - in beide Richtungen wirkende - Rechtsfolge ist die Konsequenz der freiwilligen Entscheidung beider Parteien, ein solches Protokoll zu erstellen.

Aus dem somit der Entscheidung zugrunde zu legenden mangelfreien Zustand der Mietsache bei Rückgabe folgt zugleich, dass die Bekl. ebenso wenig vortragen kann, die Wohnung sei während der Mietzeit mangelhaft gewesen, das jedenfalls in der Form, dass der Mangel bis zum Ende bestanden habe. Während die Kl. die Behebung von Mängeln - vor dem streitgegenständlichen Zeitraum - behauptet haben, hat die Bekl. eben dieses ausdrücklich bestritten. Dann aber hätte sie, da sie zugleich den mangelfreien Zustand bei Rückgabe über das Protokoll bestätigt hat, vortragen müssen, wann diese Mängel tatsächlich behoben worden sind. Denn ohne diesen Vortrag, ist der gesamte Mangeleinwand unschlüssig bzw. durch den mangelfreien Zustand bei Rückgabe durch sie selbst widerlegt.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2023 in der geltend gemachten Höhe (133,14 €).

Die Betriebskostenabrechnung entspricht nur teilweise den formellen den Anforderungen des § 259 BGB - Angabe der angesetzten Gesamtbeträge, der Umlageschlüssel und der hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, sowie Abzug der Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 20.1.2021 - XII ZR 40/20, GE 2021, 305 = NZM 2021, 301; BGH, Urteil vom 29.1.2020 - VIII ZR 244/18, GE 2020, 463 = NZM 2020, 320; grundlegend: BGH, Urteil vom 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855; LG Hanau, Urteil vom 11.2.2011 - 2 S 173/10; Blank DWW 2009, 91; Lammel, Stolperstein Formelle (Un-) Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, WuM 2014, 387 [388]; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, H IV. Rn. 124).

Denn der Verteilungsschlüssel ist teilweise nicht prüffähig. Das ist dann der Fall, wenn aus ihm nicht zu ersehen ist, wonach der Vermieter die Verteilung der Kosten vornimmt, diese also etwa nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen erfolgte (BGH, Versäumnisurteil vom 8.12.2010 - VIII ZR 27/10, GE 2011, 404 = NZM 2011, 401 [402]; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, H Rn. 147). Vorliegend verwendet die Abrechnung bei mehreren Positionen den Verteilungsschlüssel „Anz“. Dieser ist jedoch nicht dahingehend erläutert, dass der Mieter die vorstehend genannten Informationen erhalten würde und wüsste, welche Daten hier in das Verhältnis gesetzt werden, um sie auch inhaltlich nachprüfen und deren Richtigkeit ggf. rügen zu können. Die Legende erklärt lediglich, dass „Anz“ für „Anzahl“ steht, was zwar offensichtlich, aber dem Verständnis des Verteilungsschlüssels nicht dienlich ist. Auch aus den sonstigen Angaben der Abrechnung, insbesondere denjenigen zum Objekt auf Seite 1 erschließt sich das nicht. Denn die verwendeten Daten bei „Anz“, die zudem variieren, finden sich dort nicht wieder. Allein aufgrund der Ziffer 2, welche für die Kostentragung des Mieters steht, könnte zwar vermutet werden, dass es sich um die Personen handelt, die jeweils angegebene Gesamtzahl stimmt jedoch mit den eingehend genannten Personenzahlen von 10, 14 und 12 in keinem Fall überein. Zwar kann es sich auch um einen Bruchteilsbetrag handeln (die Gesamtanzahl der Personen kann aufgrund der Variation innerhalb des Abrechnungsjahrs auch halbe Personen beinhalten). Die Angaben bei der Personengesamtzahl sind jedoch schon aufgeteilt und stimmen mit denjenigen der Verteilung nicht überein. Zudem würde es sich letztlich ohnehin um eine reine Spekulation handeln, welche dem Mieter nicht zumutbar ist, zumal er ohne weitere Erläuterungspflichten des Vermieters nur aufgrund der Angaben in der Betriebskostenabrechnung inhaltliche Einwände geltend machen muss (näher Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, H Rn. 239 ff.).

Damit sind die nach „Anz“ verteilten Kosten aus der Abrechnung zu extrahieren, was die Vorauszahlungen unterschreitet.

Die Kl. haben jedoch einen Anspruch auf Zahlung der nicht geleisteten Vorauszahlungsanteile auf die Betriebskosten gem. § 535 Abs. 2 i.V.m. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB. Die Abrechnungsfrist für das Jahr 2024 ist noch nicht abgelaufen, so dass die vertraglichen Vorauszahlungen geltend gemacht werden können. Die Bekl. hat die Vorauszahlungen auch nicht wirksam gem. § 560 Abs. 4 BGB herabgesetzt. Der Mieter ist hierzu zwar (wie umgekehrt der Vermieter zu einer Erhöhung) aufgrund einer Abrechnung befugt, wobei es für das Herabsetzungsrecht auf den tatsächlichen Betriebskostenanfall ankommt.

Die eMail der Bekl. vom 2.7.2023 stellt jedoch keine derartige Herabsetzungserklärung dar. Sie rügt einerseits eine nicht gewährte Belegeinsicht für die Abrechnung 2021 und andererseits den Nichterhalt der Abrechnung 2022 (deren Abrechnungsfrist zudem noch bis zum 31.12.2023 lief) und erklärt deshalb eine teilweise Herabsetzung der von ihr geleisteten Vorauszahlungen. Hierzu ist der Mieter jedoch nicht befugt. Die Bekl. hätte allenfalls ein zeitweises Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB wegen (behaupteter) Belegeinsichtsverweigerung geltend machen können, welches sie sodann als Druckmittel bis zur Einsichtsgewährung verwenden kann. Dieses hat die Bekl. jedoch gerade nicht ausgeübt, sondern die Vorauszahlungen ausdrücklich gekürzt, wofür es keine Rechtsgrundlage gibt.

Die Kl. haben weiterhin einen Anspruch auf Zahlung von 448,39 € gem. §§ 535 Abs. 2, 280, 286, 249 BGB als Verzugsschadensersatz in Form der Kosten für die anwaltlich ausgesprochene Kündigung vom 8.12.2023. Denn die Bekl. befand sich wie erörtert mit den Mieten in kündigungsrelevanter Höhe sowohl gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB als auch gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Verzug.

Die Ansprüche der Kl. sind nicht verjährt. Sie unterliegen der Regelverjährung gem. § 195 BGB, wobei der älteste streitgegenständliche Anspruch im Jahr 2021 fällig geworden ist und daher frühestens mit Ablauf des 31.12.2024, also nach Klageerhebung (23.2.2024) und -erweiterung (14.8.2024) verjährt wäre.

Die Bekl. kann auch keinen Gegenanspruch auf Kostenersatz für das von ihr eingebaute Laminat geltend machen. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, sind gem. § 546 Abs. 1 BGB bei Mietende grundsätzlich zu entfernen, so auch Laminat (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 546 Rn. 38; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 39. Ed. 1.2.2025, BGB § 546 Rn. 37). Hiermit korrespondiert auch ein Wegnahme- und Aneignungsrecht aus § 539 Abs. 2 BGB i.V.m. § 258 BGB (vgl. BeckOK BGB/Zehelein, 73. Ed. 1.2.2025, BGB § 539 Rn. 19). Ersatzpflichtig für derartige von dem Mieter eingebrachte Einrichtungen ist der Vermieter jedoch nur unter der Voraussetzung des § 552 BGB, wenn er entgegen dem Willen des Mieters die Wegnahme verweigert. Das ist vorliegend weder ersichtlich noch vorgetragen. Aufgrund der abschließenden Regelung stehen Ansprüche aus § 812 BGB nicht daneben.

Der Inhalt eines Zustandsprotokolls hinsichtlich der Mietwohnung bei Ein- oder Auszug, welches die Parteien unterschreiben, ist für beide Seiten bindend. Sie können daher nicht später etwas anderes behaupten.

Die Vermieter klagten gegen die Mieterin u. a. auf Zahlung nicht geleisteter Mieten. Bei Rückgabe der Wohnung unterschrieben beide Seiten ein Protokoll, in welchem die Wohnung als mangelfrei bezeichnet wurde. Die Mieterin machte geltend, sie sei während der Mietzeit zur Mietminderung berechtigt gewesen, weil die Wohnung bis zuletzt mangelhaft gewesen sei, sie widersprach zudem der Behauptung der Vermieter, dass frühere Mängel behoben worden wären.

Das AG hat die Mieterin zur Zahlung der ausstehenden Mieten verurteilt. Diese könne sich auf Mängel der Wohnung nicht berufen. Dass solche, wie sie behauptete, bis zum Schluss vorlagen, sei schon aufgrund des von beiden Seiten unterzeichneten Protokolls widerlegt, aus dem sich ein mangelfreier Zustand bei Mietende ergebe. Denn ein solches Protokoll sei als Zustandsvereinbarung für die Parteien bindend. Dessen Zweck bestehe darin, den dokumentierten Zustand festzuhalten, damit später keine Seite etwas anderes behaupten kann.

Dass die Mieterin, wie sie vorträgt, bestehende Mängel nur deshalb nicht aufgenommen habe, weil sie fürchtete, von den Vermietern selbst für diese verantwortlich gemacht zu werden, steht dem nicht entgegen, weil es für die Wirksamkeit rechtsgeschäftlicher Erklärungen nicht auf die Motivation ankommt. Zugleich könne sie sich auch nicht darauf berufen, dass früher Mängel vorlagen, denn sie hat der Behauptung der Vermieter widersprochen, dass jemals Mängel behoben worden seien. Dann aber wären diese auch bei Mietende noch vorhanden gewesen, was durch Protokoll bindend widerlegt ist.

Die Mieterin hat auch keinen Kostenersatzanspruch für das von ihr verlegte und zurückgelassene Laminat, das grundsätzlich bei Mietende zu entfernen ist. Nur wenn der Vermieter die Wegnahme verhindert, hat der Mieter einen Ersatzanspruch.