Bei Vermieterpfandrecht auf alle Mietersachen entfällt Räumungspflicht des Mieters

1. Hat der Vermieter an allen in den Mieträumen befindlichen Sachen das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB ausgeübt, entfällt die Räumungspflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB steht dem Vermieter in diesem Fall nicht zu.

2. Ein auf § 985 BGB gestützter Herausgabeanspruch des Vermieters als Eigentümer entfällt dann, wenn der Mieter durch vom Vermieter veranlaßte Maßnahmen (hier: Wachdienst) keinen alleinigen Zugriff auf die Mieträume mehr hat.

(...) 4. Rückgabeanspruch

Der Kl. steht weder ein Rückgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB noch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zu.

a. § 546 Abs. 1 BGB

Zwar ist das Mietverhältnis beendet, so daß die Bekl. grundsätzlich zur Rückgabe der Mieträume an die Kl. nach § 546 Abs. 1 BGB und damit zur Räumung sowie zur Einräumung des unmittelbaren Besitzes an die Kl. verpflichtet ist. Die Räumungspflicht entfällt jedoch dann, wenn vom Vermieter an den vom Mieter in die Mieträume eingebrachten Gegenständen das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB ausgeübt wird (Schmidt-Futterer/Gather, a.a.O., § 546 Rdnr. 46). So liegt der Fall hier. Die Kl. hat an sämtlichen in die Mieträume eingebrachten Sachen das Vermieterpfandrecht ausgeübt, so daß die Bekl. gerade keine Räumung durchführen darf. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang das Vermieterpfandrecht tatsächlich besteht. Die bloße Geltendmachung durch den Vermieter reicht aus, um die als Teil der Rückgabepflicht des Vermieters anzusehende Räumungspflicht entfallen zu lassen. b. § 985 BGB

Die Kl. kann von der Bekl. zu 1) auch nicht Herausgabe der Mieträume nach § 985 BGB verlangen. Voraussetzung wäre, daß die Bekl. zu 1) noch Besitzerin im Sinne des § 854 Abs. 1 BGB ist. Entgegen der Auffassung der Kl. ist aber davon auszugehen, daß die Bekl. zu 1) jedenfalls ihren Besitz an den Mieträumen im Sinne des § 856 Abs. 1 BGB verloren hat. Die Kl. selbst hat der Bekl. zu 1) durch die Einrichtung eines Sicherheitsdienstes die tatsächliche Herrschaft über die Mieträume entzogen, so daß die Voraussetzungen des § 985 BGB nicht (mehr) vorliegen. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Bekl. zu 1) die elektronischen Schlösser dekodiert hat und aus diesem Grund ein Betreten der Mieträume nicht möglich ist. Die Bekl. zu 1) kann nämlich, selbst wenn sie es wollte, aus eigenem Willen und aus eigenem Entschluß die Mieträume nicht mehr betreten, so daß keine tatsächliche Sachherrschaft über die Mieträume mehr besteht. 5. Nutzungsentschädigung gegenüber der Bekl.

Der Kl. steht ein Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546 a Abs. 1 BGB für die Zeit ab dem 13.2.2004 nicht zu. Eine "Vorenthaltung" im Sinne dieser Bestimmung liegt nur dann vor, wenn die fehlende Rückgabe dem Rückerhaltungswillen des Vermieters widerspricht. So liegt der Fall aber gerade dann nicht, wenn - wie hier - der Vermieter das Vermieterpfandrecht ausgeübt hat: In einem solchen Fall ist die Annahme eines Rücknahmewillens des Vermieters ausgeschlossen (Schmidt-Futterer/Gather, a.a.O., § 546 a Rdnr. 19).

6. Widerklage in bezug auf das Vermieterpfandrecht

Auszugehen ist allerdings davon, daß der Kl. ein Vermieterpfandrecht an den mit dem im Wege der Widerklage durch den Feststellungsantrag bezeichneten Gegenständen nicht zusteht. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß die Sachen, an denen er das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB ausgeübt hat, auch im Eigentum des Mieters stehen. Insoweit kann er sich gerade nicht auf die Vermutung des § 1006 BGB berufen:

Diese gilt nur zugunsten des Mieters, nicht aber zu seinen Lasten (MK-Artz, 3. Auflage, Bd. 3, § 562 Rdnr. 25; Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., § 562 Rdnr. 18). Insoweit hat die Kl. weder dargelegt noch (gar) bewiesen, daß die in der Inventarliste der Anlage B 16 unter Ziff. 1. und 2. aufgeführten Gegenstände im Eigentum der Bekl. stehen.

Die bloße Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes an allen sich in den Mieträumen befindlichen Sachen läßt die Räumungspflicht des Mieters (Entfernung der Sachen) entfallen.

Nach Ende des Geschäftsraummietverhältnisses gab es zwischen den Parteien Streit zur Räumungspflicht des Mieters und Nutzungsentschädigung wegen mangelnder Räumung. Der Vermieter hatte an allen in den Mieträumen befindlichen Sachen das Vermieterpfandrecht geltend gemacht.

In der Berufung kam das Kammergericht (Vorsitzender als Einzelrichter) zu dem Ergebnis, daß der Vermieter keinen Rückgabeanspruch gegen den Mieter hat, weder aus Mietrecht noch aus Eigentum. Die Räumungspflicht des Mieters entfalle dann, wenn vom Vermieter an den vom Mieter in die Mieträume eingebrachten Gegenständen das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB ausgeübt werde. In diesem Zusammenhang komme es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang das Vermieterpfandrecht tatsächlich bestehe. Die bloße Geltendmachung durch den Vermieter reiche aus, um die als Teil der Rückgabepflicht des Mieters anzusehende Räumungspflicht entfallen zu lassen. Auch aus Eigentum könne keine Herausgabe der Mieträume verlangt werden. Dazu sei Besitz an den Mieträumen Voraussetzung, der dann nicht (mehr) bestehe, wenn dem Mieter durch die Einrichtung eines Sicherheitsdienstes seitens des Vermieters die tatsächliche Herrschaft über die Mieträume entzogen sei. Dann bestehe insgesamt auch kein Nutzungsentschädigungsanspruch, da wegen des ausgeübten Vermieterpfandrechts eine Vorenthaltung des Mieters i. S. d. § 546 a Abs. 1 BGB nicht vorliege.

Damit keine Mißverständnisse im Hinblick auf eine Räumungsvollstreckung bei der Wohnraummiete aufkommen: Im vorliegenden Fall der Geschäftsraummiete ging es um die Räumungspflicht des Mieters hinsichtlich der von diesem in die gemieteten Räume eingebrachten Sachen, nicht um die eigentliche Rückgabe der Räume. Letzteres war ohnehin nicht möglich, da der Mieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Mieträume nicht (mehr) hatte (der Mieter hatte die elektronischen Schlösser decodiert und konnte aus diesem Grunde die Mieträume ohnehin nicht mehr betreten. Das war ihm aber auch durch die Einrichtung eines Sicherheitsdienstes durch den Vermieter nicht möglich). Interessant ist das Urteil jedoch im Hinblick auf die Wohnraummiete und die Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher dennoch: Wenn die bloße Geltendmachung des Vermieterpfandrechts an allen in den Räumen befindlichen Sachen durch den Vermieter ausreicht, um die Räumungspflicht entfallen zu lassen, braucht der Gerichtsvollzieher nur die sich in den Räumen befindlichen Personen aus dem Besitz der Räume zu weisen und diese dem Vermieter zurückzugeben. Die Mietvertragsparteien müssen dann um den Umfang des Vermieterpfandrechts streiten, so wie es im vorliegenden Fall dann auch geschehen ist.