Bei verfrühter Ersatzvornahme kein Schadensersatzanspruch für unterlassene Schönheitsreparaturen

1. An die Stelle einer zu kurz bemessenen Frist in der Aufforderung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen tritt eine angemessene Frist.

2. Läßt der Vermieter vor Ablauf der angemessenen Frist die Schönheitsreparaturen durchführen, steht ihm kein Schadensersatzanspruch gem. § 326 BGB zu.

II. Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, da sie unbegründet ist. Der Kl. steht der in zweiter Instanz allein noch geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gegen den Bekl. gemäß § 326 Abs. 1 BGB, der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage, nicht zu. Dabei besteht dieser Anspruch bereits dem Grunde nach nicht, weshalb es auf dessen Verjährung, die im übrigen nicht eingetreten wäre (vgl. hierzu BGH, NJW 1997, 1777, 1778), nicht ankommt.

Der Kl. steht kein Schadensersatzsanspruch gegen den Bekl. zu, weil die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB nicht vorgelegen haben. Die mit Schreiben vom 4. Dezember 1997 gesetzte Nachfrist zum 15. Dezember 1997 konnte an diesem Tag nicht ablaufen. Denn das Schreiben ist dem Bekl. erst am 15. Dezember 1997 zugegangen mit der Folge, daß erst an diesem Tage die gesetzte Frist und Nachfrist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu laufen beginnen, aber nicht ablaufen konnte. Die Frist des § 326 Abs. 2 S. 1 BGB muß angemessen sein, d. h. so ausreichend, daß der Mieter die geforderten Schönheitsreparaturen auch tatsächlich ausführen kann. Dies ist bei einer Frist von einem Tag nicht der Fall, was keiner näheren Begründung bedarf. Allerdings tritt bei einer zu kurz bemessenen Frist an deren Stelle eine angemessene Frist (vgl. Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil I, § 536 Rn. 15). Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, bis wann sich die Nachfrist angemessen verlängert hat. Denn die Kl. hat die Arbeiten noch innerhalb einer angemessenen Nachfrist ausführen lassen. Dies ergibt sich aus den eingereichten Rechnungen, aus denen sich der Anspruch rechnerisch ergibt, die in der Zeit zwischen dem 15. Dezember 1997 und 6. Januar 1998 ausgestellt worden sind. Im Hinblick auf die Weihnachtsfeiertage und den Jahreswechsel wäre eine Nachfrist jedenfalls bis zum 6. Januar 1998 zu bemessen gewesen. Damit hat die Kl. die dem Bekl. gesetzte Nachfrist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht eingehalten. Ein Schadensersatzanspruch ist dadurch nicht entstanden. Denn der Anspruch der Kl. auf Durchführung der Schönheitsreparaturen hätte sich erst mit Ablauf der gesetzten Nachfrist in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt. Zu diesem Zeitpunkt waren die Arbeiten jedoch schon ausgeführt, weshalb der Kl. wegen des Zustandes der Wohnung kein Schaden mehr entstehen konnte.

Wenn der Mieter nach dem Auszug nicht renoviert, muß der Vermieter einen umständlichen Weg beschreiten, um seinen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in einen auf Geld gerichteten Schadensersatz umzuwandeln. Nötig ist eine Mahnung und eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Erst danach kann der Vermieter selbst einen Malermeister beauftragen.

Dabei kommt es immer wieder zu Verzögerungen, und die Gerichte bescheinigen dem Vermieter dann, er könne den Mietausfall nicht verlangen, weil die Wohnung vorher hätte renoviert und weitervermietet werden können.

In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall wollte der Vermieter sich diesem Vorwurf nicht aussetzen. Er hatte dem Mieter zwar eine Nachfrist gesetzt, innerhalb dieser jedoch selbst mit der Ausführung der Arbeiten begonnen und sie auch zum Abschluß gebracht.

Das LG Berlin entschied am 27. August 1999, daß der Schadensersatzanspruch gar nicht entstanden sei. Dieser Anspruch entstehe erst mit Ablauf der gesetzten Nachfrist, da sich erst dann der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen Schadensersatzanspruch umwandelt. Da im vorliegenden Fall beim Ablauf der Nachfrist die Arbeiten schon ausgeführt waren, lag gar kein Schaden mehr vor, den der Vermieter hätte geltend machen können. Die Begründung des Urteils bedarf allerdings der Ergänzung, denn der Mieter war in Verzug, und eine Heilung des Verzugs war deshalb eingetreten, weil der Vermieter die Leistung selbst erbrachte. Dem Mieter wurde die Pflichterfüllung dadurch unmöglich, daß der Gläubiger die dem Schuldner obliegende Handlung selbst vornahm, wodurch der Mieter frei wurde (OLG Stuttgart, NJW-RR 1987, 722).

Das Urteil zeigt: Um sich des Schadensersatzanspruchs gem. § 326 BGB nicht zu begeben, muß der Mieter mit einer Mahnung in Verzug gesetzt werden und eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung erhalten. Erst nach fruchtlosem Ablauf der Frist darf der Vermieter die Arbeiten selbst vornehmen, da er ansonsten auf den Kosten sitzenbleibt. Auch insoweit sollte man sich als Vermieter jedoch nicht zu lange Zeit lassen, da der Anspruch auf den Mietausfallschaden wegen Verzögerung abgelehnt werden könnte.