Bei fehlender Tilgungsbestimmung Anrechnung auf Betriebskostenvorschuß

Bei fehlender Tilgungsbestimmung Anrechnung auf Betriebskostenvorschuß; Vorwegabzug bei höherem Verbrauch; Einwendungen gegen Betriebskosten nur nach Belegeinsicht; Flächenmaßstab

1. Fehlt es an einer Bestimmung des Mieters, auf welche Mietbestandteile eine Teilzahlung zu verrechnen ist, wird zunächst der Betriebskostenvorschuß getilgt.

2. Im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander kann ein Vorwegabzug in Betracht kommen, wenn einzelne Gewerbeeinheiten bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder Kosten verursachen. Grundsätzlich ist der gewählte Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten nach Flächenanteil jedoch nicht unbillig.

3. Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Bekl. ist nur teilweise begründet (I.).

I. Die Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Zahlung von 6.734,06 EUR gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Der weitergehende Zahlungsanspruch ist unbegründet.

A. Restmietzinsansprüche

a) Die Kl. kann vom Bekl. rückständigen Mietzins in Höhe von 103,79 EUR verlangen. Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, daß die Kl. die unstreitige Zahlung für September 2000 am 4. September 2000 in Höhe von 1.990,56 DM nicht berücksichtigt habe. Der Bekl. schuldete folgenden Mietzins:

Nettokalt 1.572,00 DM

Zzgl. MwSt. 1.823,52 DM

BK-Vorschuß 307,40 DM

HK-Vorschuß 62,64 DM

Gesamt 2.193,56 DM

./. Zahlung 1.990,56 DM

Rest 203,00 DM = 103,79 EUR

Die Kl. hat die Zahlung von 1.990,56 DM zunächst auf die Vorschüsse verrechnet. Der Bekl. hat die Zahlung mit der Bestimmung "Miete 9/2000" vorgenommen. Daraus ergibt sich nicht, auf welche Mietzinsbestandteile die Teilzahlung zu verrechnen war. Fehlt es an einer derartigen Bestimmung des Mieters, so ist davon auszugehen, daß zunächst der Anspruch des Vermieters auf den Betriebskostenvorschuß getilgt wird, weil diese Forderung infolge der Notwendigkeit der Abrechnung spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes dem Vermieter geringere Sicherheit bietet (Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, Teil II, Rdnr. 124; LG Berlin GE 2000, 205 und 1623; LG Berlin GE 2002, 1336). Mangels Tilgungsbestimmung konnte die Kl. daher die Zahlung zunächst auf die Nebenkostenvorschüsse verrechnen, so daß noch restlicher Nettomietzins offen ist. ... b) (...) ... c) (...)

B. Nebenkostennachforderungen

Der Kl. stehen Nachzahlungen in Höhe von 6.314,56 EUR aus Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen zu. Im einzelnen kann die Kl. Ausgleich der Nachzahlungsforderungen wie folgt verlangen:

a) Betriebkostenabrechnung 2000 vom 8. August 2000 von noch 648,87 EUR

Unter Berücksichtigung der auf den Bekl. entfallenden Gesamtkosten von 4.343,07 DM hat die Kl. zuletzt Vorauszahlungen in Höhe von 3.070,40 DM (für die Monate Januar bis Oktober 2000 von monatlich 307,40 DM) zugunsten des Bekl. in Abzug gebracht (4.343,07 DM - 3.070,40 DM = 1.269,07 DM ). Der Bekl. hat unstreitig erst ab November 2000 keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr erbracht.

b) Betriebkostenabrechnung 2001 vom 23. August 2002 von 2.251,33 EUR

c) Betriebkostenabrechnung 2002 vom 22. August 2003 von 2.306,80 EUR d) Heizkostenabrechnung 2000/2001 von noch 270,52 EUR

Unter Berücksichtigung der auf den Bekl. entfallenden Heizkosten von 904,93 DM hat die Kl. zuletzt Vorschüsse in Höhe von 375,84 DM (für Mai bis Oktober 2002 von monatlich 62,64 DM) in Abzug gebracht (904,93 DM - 375,84 DM = 529,09 DM).

e) Heizkostenabrechnung 2001/2002 von 372,03 EUR

f) Heizkostenabrechnung 2002/2003 von 465,01 EUR

1. Es ist davon auszugehen, daß die Betriebskostenabrechnungen ordnungsgemäß erstellt worden sind und den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Sie enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH NJW 1982, 573).

Nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB), die Vertragsbestandteil des Mietvertrages vom 11./12. Juni 1998 geworden sind, erfolgt die Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der jeweils tatsächlichen Mietflächen, soweit nicht für einzelne oder alle Betriebskosten vom Vermieter ein anderer Umlageschlüssel gewählt wird (vgl. Ziff. 6.3). Der Abrechnungsmaßstab muß der Billigkeit entsprechen, d. h. er muß nach objektiven Kriterien ausgerichtet und möglichst nah am Verbrauch orientiert sein. Grundsätzlich ist die Abrechnung nach dem Verhältnis der Flächen angemessen (vgl. OLG Hamm WuM 1983, 315; Senatsurteil vom 12.4.2001 - 8 U 2143/99 -, GE 2001, 850).

Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, daß sämtliche Abrechnungen "falsch" - gemeint ist wohl nicht fällig - seien, weil bei dem gemischt genutzten Objekt von Wohnraum und Geschäftsraum die nicht verbrauchsabhängig erfaßten Betriebskosten nicht getrennt nach Wohn- und Geschäftsraum aufgeteilt worden seien. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß eine Betriebskostenabrechnung von vornherein deswegen nicht fällig ist, wenn die Betriebskosten für die im Gebäude befindlichen Gewerbetriebe nicht getrennt ausgewiesen und vorweg abgezogen sind. Aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB folgt nicht, daß die auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Betriebskosten stets vorweg abzuziehen sind (vgl. BGH Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 - GE 2006, 502). In dieser Entscheidung hat der BGH für preisfreien Wohnraum entschieden, daß ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten ist, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (vgl. auch LG Düsseldorf DWW 1990, 240; LG Frankfurt/a. M. NZM 1998, 434; LG Braunschweig ZMR 2003, 114). Hintergrund dieser Rechtsprechung ist, daß durch den Vorwegabzug verhindert werden soll, daß die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen (BGH GE 2006, 502). Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob sich der Bekl., der selbst Gewerbemieter ist, hierauf berufen kann. Jedenfalls kann nicht festgestellt werden, daß der von der Kl. gewählte Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten nach Flächenanteil - mit Ausnahme bezüglich der Grundsteuer, die nach dem Verhältnis der Rohmieterträge umgelegt ist - unbillig wäre. Der Bekl. hat hier auch nicht konkret geltend gemacht, in bezug auf welche Betriebskosten im Verhältnis zu den Wohnraummietern Unbilligkeit vorliegen würde.

Soweit der Bekl. sich weiter darauf beruft, daß die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sei, weil einzelne Gewerbemieter wie ein türkischer Imbiß, ein Internet-Café und eine Arztpraxis einen höheren Wasserverbrauch hätten, ist der Einwand ebenfalls unerheblich. Zwar kann auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander ein differenzierter Abrechnungsmaßstab geboten sein, wenn einzelne Gewerbe bei bestimmten Abrechnungspositionen einen spezifisch höheren Verbrauch haben oder Kosten verursachen. Dann kann ein Vorwegabzug in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 12. April 2001 - 8 U 2143/99 -, GE 2001, 850 für Grundsteuer). Vorliegend ist nicht ersichtlich, daß die genannten anderen Gewerbeeinheiten erheblich höhere Wasserkosten verursachen würden als die als Anwaltskanzlei genutzten Büroräume des Bekl. Der Bekl. hat auch keinerlei Anhaltspunkte dazu vorgetragen, aus denen sich ergäbe, daß eine Unbilligkeit vorliegen würde. Bezüglich des türkischen Imbisses hat der Bekl. weder zur Größe noch zum Umfang des Geschäfts etwas vorgetragen, die Schlüsse auf einen etwaigen höheren Verbrauch zuließen. Soweit es das Internet-Café und die Arztpraxis betrifft, ist nicht ersichtlich, aus welchen Gründen diese höhere Wasserkosten haben sollen als die Anwaltskanzlei des Bekl. Im übrigen betrifft dieser Einwand bezüglich der Wasserkosten auch nur die Betriebskostenabrechnung für 2000. In den Abrechnungen für die Folgejahre 2001 und 2002 ist - nach Einbau von Wasseruhren - der Wasserverbrauch für die einzelnen Einheiten erfaßt und damit verbrauchsabhängig erfaßt.

Soweit es die Grundsteuer angeht, hat die Kl. unwidersprochen vorgetragen, daß die Verteilung der Grundsteuerbeträge nach den Rohmieterträgen auf die einzelnen Abrechnungseinheiten erfolgt ist. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senat (vgl. Senatsurteil vom 12.4.2001, a.a.O.).

Der Bekl. hat demnach erhebliche Einwendungen gegen die Abrechnungen nicht erhoben. Zudem sind Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (OLG Düsseldorf GE 2003, 878; LG Berlin GE 2003, 1492; LG Berlin GE 2003, 1492; Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 556 BGB, Rdnr.100a).

Soweit der Bekl. geltend macht, daß er die Kl. vergeblich aufgefordert habe, die Belege für die Abrechnungen gegen Aufgabe der Kosten zu übersenden, ist auch dies unerheblich. Nach der Rechtsprechung des BGH besteht ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien auch gegen Übernahme der Kosten nicht. Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird in der Regel bereits dadurch Rechnung getragen, daß er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann (BGH Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, a.a.O.). Es ist auch nichts dazu vorgetragen und auch nicht ersichtlich, daß es dem Bekl. ausnahmsweise nicht zugemutet werden könnte, die Belege bei der Kl. einzusehen.

2. Die Heizkostenabrechnungen sind entsprechend den Anforderungen der Heizkostenverordnung erstellt. Der Bekl. hat Einwendungen dagegen auch nicht erhoben. (...)

Grundsätzlich ist der gewählte Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten nach Flächenanteil nicht unbillig. Ein Vorwegabzug kann jedoch auch im Verhältnis von Gewerberaummietern untereinander in Betracht kommen, wenn einzelne Gewerbeeinheiten bei bestimmten Abrechnungspositionen einen signifikant spezifisch höheren Verbrauch haben oder besondere Kosten verursachen.

Der Vermieter verklagte den Mieter von als Anwaltskanzlei genutzten Büroräumen auf Nachzahlung von Betriebskosten. Die Umlage der Betriebskosten erfolgte vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der tatsächlichen Mietflächen. Der Mieter machte geltend, die nicht verbrauchsabhängig erfaßten Betriebskosten seien bei dem gemischt genutzten Objekt nicht getrennt nach Wohn- und Geschäftsraum aufgeteilt worden. Zudem sei die Abrechnung nicht ordnungsgemäß, weil einzelne Gewerberaummieter - Imbiß, Internet-Café, Arztpraxis - einen höheren Wasserverbrauch gehabt hätten.

Das Kammergericht wies die Einwände des Mieters zurück. Ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten sei hier nicht geboten, weil der Mieter nicht dargelegt habe, daß die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würden oder die Umlage nach der Fläche unbillig sei. Hinsichtlich des beanstandeten Mehrverbrauchs anderer Gewerberaummieter im Objekt sei ebenfalls nicht vorgetragen, daß eine Unbilligkeit vorliege. Da der Mieter die Einwendungen nicht aufgrund der Belege konkretisiert habe, komme ein Vorwegabzug auch im Verhältnis der Gewerberaummieter untereinander nicht in Betracht. Im übrigen bestätigte das Kammergericht die Auffassung der Berufungskammern des Landgerichts Berlin, daß zunächst der Betriebskostenvorschuß als getilgt anzusehen ist, wenn eine Tilgungsbestimmung des Mieters fehlt, auf welchen Mietbestandteil eine Teilzahlung zu verrechnen ist.