Bei falschem Umlagemaßstab ist Betriebskostenabrechnung noch formell ordnungsgemäß

Bei falschem Umlagemaßstab ist Betriebskostenabrechnung noch formell ordnungsgemäß; verbrauchsabhängige Abrechnung; Anpassungsverlangen; Wohnflächenberechnung; Abrechnungsperiode

1. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um - die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende - Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung.

2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang.

3. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, daß Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabes geeinigt, muß sich der Mieter hieran festhalten lassen.

4. Von den Bestimmungen der HeizkostenV abweichende vertragliche Vereinbarungen entbehren nicht ohne weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen - § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendung - erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode.

5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die in zulässiger Weise bei dem Oberlandesgericht als dem nach § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständigen Gericht eingelegte Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Die Kl. kann von der Bekl. Nebenkostennachzahlungen in Höhe von insgesamt 1.341,43 € beanspruchen. In Höhe weiterer 7,55 €, welche die Kl. erstmalig im Wege der Klageerweiterung in der Berufungsinstanz geltend macht, ist die Klage - ebenso wie hinsichtlich eines Teiles der Zinsforderung - unbegründet.

1. Zu Unrecht hat das Amtsgericht der Kl. einen in der Berufungsinstanz allein noch in Höhe von 28,30 € streitigen, mit Abrechnung vom 5.11.2004 erhobenen Anspruch auf eine Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2003 versagt.

a. Entgegen der Auffassung der Bekl. bestehen gegen die Fälligkeit der Nachforderung keine Bedenken, da die - unstreitig aktiv legitimierte - Kl. innerhalb der Abrechnungsfrist des - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB zur Anwendung gelangenden - § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbsatz BGB eine ordnungsgemäße, der Bekl. zugegangene Nebenkostenabrechnung erstellt hat und nach Übersendung der zugehörigen Belege mit Schreiben vom 1.12.2004 auch eine Überprüfungsfrist verstrichen ist (vgl. BGH NJW 2005, 1499 [1501]; eine Prüfungsfrist bejahend: LG Berlin NZM 2001, 707; LG Köln WuM 2001, 496; vgl. zum Meinungsstand: Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rz. 3330). Eine Nebenkostenabrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten wie hier regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NJW 2005, 3135 [3136]; NJW-RR 2003, 442). Die Abrechnung muß den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Rechnung vom 5.11.2004. Ohne Belang ist, ob die Rechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen enthält oder auf einem falschen Umlegungsmaßstab basiert. Hierbei handelt es sich ausschließlich um - die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende - Fragen der inhaltlichen Richtigkeit (vgl. BGH DWW 2005, 372 = NZM 2005, 863; BGH GE 2005, 380). Entsprechend kann die Bekl. auch nicht die erneute Erteilung einer Nebenkostenabrechnung fordern.

b. Die Kl. hat gemäß § 4 Nr. 2 und Nr. 4 des Mietvertrages vom 25.1.1988 in Verbindung mit der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (nachfolgend: BV) auch Anspruch auf Erstattung des - nunmehr noch streitgegenständlichen - Betrages. Gegen die Umlagefähigkeit der in Ansatz gebrachten Positionen bestehen, nachdem die Kosten für Gartenpflege nicht mehr Gegenstand des Verfahrens sind, keine Bedenken. Ebensowenig verfängt die Argumentation der Bekl., die Kl. habe den falschen Umlegungsmaßstab zugrunde gelegt.

aa. Soweit die Bekl. - mit dem Amtsgericht - beanstandet, die Abrechnung leide daran, daß die Kl. bei Zugrundelegung ihrer eigenen Wohnflächenberechnung nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht habe, kann ihr schon deshalb nicht gefolgt werden, weil dies allein zu Lasten der Kl. als Vermieterin geht. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist für das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien ohne Belang (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2005, 943; KG KGR 2004, 47). Eine etwaige Minderforderung befreit die Bekl. nicht von einer Nachzahlungspflicht. Sie kann allenfalls dazu führen, daß die Kl. mit weitergehenden - hier nicht streitgegenständlichen - Forderungen ausgeschlossen ist.

bb. Ohne Erfolg wendet sich die Bekl. auch im übrigen gegen den von der Kl. angewandten Umlegungsmaßstab. Es kann dahinstehen, ob die Wohnflächenberechnung der Kl. zutreffend ist und diese an eine in Konkretisierung des Mietvertrages in der Vergangenheit erfolgte Einigung auf eine der Bekl. zuzurechnende Wohnfläche von 192,33 m2 gebunden ist. Denn die Parteien haben sich auf eine Kostenbeteiligung der Bekl. an den Gesamtkosten in Höhe von 71 % geeinigt, hinter welcher der von der Kl. in Ansatz gebrachte Bruchteil von 70 % sogar zurückbleibt.

(1) Der Mietvertrag enthält insofern unter § 4 Nr. 2 und Nr. 4 allein die Vorgabe, daß Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist. Nach unbestrittener Darstellung der Bekl. ist jedoch die Berechnung des Steuerberaters L. vom 13.8.1998 Bestandteil des Mietvertrages geworden. Hieraus ergibt sich zwar eine Wohnungsgröße von 192,33 m2. Hierauf aufbauend ist indes zugleich - in zulässiger Weise (vgl. BGH WM 2005, 774) - der Anteil der Wohnfläche der Bekl. an der anrechenbaren Gesamtfläche - auch zur Berechnung der Nebenkosten - mit 71 % festgelegt worden. Haben sich die Parteien seinerzeit mithin verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabes geeinigt, muß sich die Bekl. hieran festhalten lassen, ohne sich einseitig lediglich auf die ihr vorteilhaften Festlegungen berufen zu können. Zu einer hiervon abweichenden späteren Vereinbarung ist nichts vorgetragen. Auch aus der Flächenneuberechnung der Kl. folgt nichts anderes. Ungeachtet dessen, inwieweit diese eine Abänderung der vorstehenden Vereinbarung herbeiführen konnte, ermittelt sich hiernach nämlich kein der Bekl. zu einem günstigeren Ergebnis verhelfender Maßstab.

(2) Keine andere Beurteilung ergibt sich im Hinblick auf das unter § 27 Nr. 2 des Vertrages niedergelegte Schriftformerfordernis. Unabhängig davon, ob die Parteien eine schriftliche Übereinkunft getroffen haben, wollten sie jedenfalls übereinstimmend die Verbindlichkeit des Vereinbarten und haben damit konkludent das Schriftformerfordernis abbedungen (vgl. BGH WM 2005, 774; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 64. Aufl., § 125 Rz. 14).

c. Soweit die Bekl. zu den Nebenkostenabrechnungen geltend macht, ihr Vorbringen in der Klageerwiderung vom 10.5.2005, insbesondere zur Fehlerhaftigkeit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, sei mangels fristgerechter Replik als zugestanden zu erachten, ist dies schon deshalb ohne Bedeutung, weil in der Berufungsinstanz ausschließlich um - einem Zugeständnis nach § 138 Abs. 3 ZPO nicht zugängliche - Rechtsfragen gestritten wird.

2. Sofern die Kl. Zahlung des für das Jahr 2004 durch - bereits erstinstanzlich vorgelegte und damit insgesamt nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in zweiter Instanz zu berücksichtigender - Abrechnung vom 25.2.2005 ausgewiesenen Nebenkostensaldos in Höhe von 1.320,68 € begehrt, hat ihre Berufung mit Ausnahme eines Teilbetrages von 7,55 €, um welchen sie ihre Klageforderung zweitinstanzlich gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig erweitert hat (vgl. BGH NJW 2004, 2152 [2154]), Erfolg.

a. Ihre Betriebskostenabrechnung genügt den oben im einzelnen dargestellten, an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen. Zwar ist der Bekl. zuzugestehen, daß der Abrechnung vom 25.2.2005 - anders als die in der Klageerweiterung vom 23.3.2005 erfolgte Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten von anteilig 1.160 € auf der Grundlage von 70 % der mit 1.657,14 € angesetzten Gesamtkosten - bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten ein fehlerhafter Abrechnungsmaßstab zugrunde liegt. Ein solcher hindert aber nicht die mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung - gegebenenfalls nach Zubilligung einer gewissen Prüfungsfrist - eintretende Fälligkeit. Insbesondere bedarf es zur Herbeiführung der Fälligkeit keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung. Entscheidend ist allein, ob der Mieter - wie hier - in die Lage versetzt wird, die Abrechnung zu überprüfen. Dies war der Bekl. anhand der in Bezug genommenen und mitgereichten Zusammenstellung der diesbezüglichen Gesamtkosten durch die Firma B./I. vom 22.2.2005 und der darin vorgenommenen Ermittlung des Kostenanteils der Bekl. unschwer möglich. Im übrigen hat die Kl. jedenfalls mit der Klageerweiterung eine korrekte Ermittlung des auf die Bekl. entfallenden Anteils an den Heiz- und Warmwasserkosten vorgenommen.

b. Hinsichtlich der Umlagefähigkeit der einzelnen Betriebskosten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf vorstehende Ausführungen verwiesen. Insbesondere sind auch die in Ansatz gebrachten Kosten für Heizung und Warmwasser nach der in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages in Bezug genommenen Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (Nr. 6) umlagefähig (vgl. auch OLG Düsseldorf ZMR 2000, 603). Entgegenstehende Umstände sind nicht dargetan. Keine andere Beurteilung rechtfertigt sich im Hinblick darauf, daß die Parteien zunächst eine Beschaffung der Brennstoffe durch die Mieter vereinbart hatten (vgl. § 7 Nr. 1 Abs. 2 des Mietvertrages). Bestand Einverständnis der Bekl. mit der Umstellung der Heizungsanlage von Öl auf Gas - wie dies aus dem Schreiben vom 1.12.2004 ersichtlich wird - und ging hiermit zwangsläufig ein durch die Kl. vorzunehmender Anschluß des Hauses an die Gasversorgung einher, kamen die Parteien konkludent überein, den Mietvertrag insoweit abzuändern, als eine Brennstoffversorgung mit Umstellung des Heizungssystems auf Gas über die Kl. erfolgt. Im übrigen führt die andernfalls vorzunehmende ergänzende Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB analog) zu dem gleichen Ergebnis. Da die Mieter grundsätzlich für sämtliche Heizungskosten aufkommen sollten (§ 7 des Mietvertrages) und die Parteien überdies eine allgemeine Einstandspflicht für die in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV aufgeführten Betriebskosten - mithin auch die streitigen Heizungs- und Warmwasserkosten - normierten, besteht kein Zweifel, daß die Parteien - hätten sie das Erfordernis einer Brennstoffbeschaffung durch den Vermieter bedacht - die hierdurch bedingten Kosten anteilig der Bekl. auferlegt hätten.

c. Allerdings ist der Bekl. darin beizutreten, daß der vom 25.2.2005 datierenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 ein fehlerhafter Abrechnungsmaßstab zugrunde liegt. Zwar folgt die Abrechnung dem durch §§ 6-9 HeizkostenV vorgegebenen Rahmen. Auch gebührt den Bestimmungen der HeizkostenV nach § 2 HeizkostenV gegenüber vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich der Vorrang. Indes entbehren abweichende vertragliche Vereinbarungen hierdurch nicht ohne weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen (vgl. LG Berlin NZM 2000, 333 [334]; Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8 Aufl., § 2 HeizkostenV Rz. 12; Schmidt, a.a.O, Rz. 6080 f. und 6095 f.). Ein solches Verlangen mag die Kl. durch Übersendung der Nebenkostenabrechnung einschließlich der Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zwar gestellt haben. Wirkung konnte dieses jedoch nach allgemeinen Grundsätzen - § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendung (vgl. Schmidt, a.a.O., Rz. 4097) - erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode entfalten (vgl. Schmidt, a.a.O., Rz. 3112; OLG Frankfurt, Urteil vom 12.3.2003, Az. 7 U 50/02).

d. Hieran gemessen durfte die Kl. für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2004 - wie auch für die weiteren Betriebskosten maßgebend - allein nach der Größe des Wohnflächenanteils abrechnen. Hat die Kl. diesen nicht nur bei den übrigen Betriebskosten, sondern bereits im Zuge der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 mit 70 %, d. h. im Rahmen der zuvor getroffenen Absprachen, in Ansatz gebracht - lagen dem auch andere Bezugsgrößen bei der Flächenberechnung zugrunde -, hat Entsprechendes für die auf das Jahr 2004 entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten zu gelten, so daß sich der Anteil der Bekl. auf 1.160 € (70 % von 1.657,14 €) beläuft. Hinzu kommt, daß die Kl. die geltend gemachten Heiz- und Warmwasserkosten erstinstanzlich selbst auf diese Weise ermittelt hat und erst in der Berufungsinstanz - klageerweiternd - ohne weitere Begründung den in der Aufstellung der Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2004 ausgewiesenen Betrag begehrt. Unschädlich ist insoweit, wie oben ausgeführt, daß der Wohnflächenanteil nach der Berechnung der Kl. sogar 70,25 % betrug. (...)

3. Zinsen kann die Kl. nur im zugesprochenen Umfang begehren.

a. Zinsen aus der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2003 in Höhe von 28,30 € gebühren der Kl. gemäß §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB erst ab Rechtshängigkeit, mithin ab dem 19.4.2005.

Entgegen der Auffassung der Kl. hat sich die Bekl. zuvor nicht in Verzug befunden.

aa. Zwar ist ohne Bedeutung, daß die Kl. mit ihrer Nebenkostenabrechnung einen überhöhten Betrag gefordert hat, da etwaige inhaltliche Mängel einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung die Fälligkeit nicht berühren (Schmid, a.a.O., Rz. 3328). Indes fehlt es an einer wirksamen Mahnung. Ungeachtet der Frage, inwieweit der Bekl. eine Prüffrist zuzubilligen ist, konnte die Fälligkeit frühestens zu dem von der Kl. in ihrer Abrechnung selbst genannten Zeitpunkt, d. h. mit Fälligkeit der folgenden Miete am 3.12.2004 (§ 6 Nr. 1 des Mietvertrages), eintreten, so daß das zeitlich vorgelagerte Schreiben vom 1.12.2004 keine verzugsbegründende Wirkung zeitigen konnte.

bb. Eine Mahnung war auch nicht entbehrlich. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht. Ebensowenig ist dem Vorbringen der Kl. mit der erforderlichen Bestimmtheit zu entnehmen, ob die Bekl. mit Schreiben vom 4.3.2005 zugleich die Tilgung der ausstehenden Nebenkostennachforderung für das Jahr 2003 ernsthaft und endgültig verweigert hat.

cc. Schließlich ist die Bekl. als Verbraucherin mangels Hinweises auf die Rechtsfolgen auch nicht nach § 286 Abs. 3 BGB in Verzug geraten.

b. Zinsen wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 kann die Kl. von der ab dem 5.3.2005 in Verzug befindlichen Bekl. nach §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 BGB nur insoweit verlangen, als ihre Hauptforderung begründet ist, mithin aus 1.313,13 €. Die - ebenfalls im Wege zulässiger Klageerweiterung (§ 264 Nr. 2 ZPO) geltend gemachte - überschießende Zinsforderung ist unbegründet. Im übrigen ist ihre Forderung sachlich gerechtfertigt, da die Bekl. dem Sachvortrag der Kl., sie habe mit Schreiben vom 4.3.2005 jede Zahlung auf die Nebenkostenabrechnung vom 25.2.2005 verweigert, nicht entgegengetreten ist. Am 4.3.2005 war die Nachforderung für das Jahr 2004 - vorstehenden Ausführungen gemäß - in der sachlich gerechtfertigten Höhe auch fällig, nachdem die Kl. der Bekl. in der mit Belegen übersandten Abrechnung vom 25.2.2005 eine Zahlungsfrist bis zur Fälligkeit der nächsten Monatsmiete - mithin bis zum 3.3.2005 - eingeräumt hatte und die Bekl. die Rechnung vor ihrer Zahlungsverweigerung vom 4.3.2005 auch geprüft hat. (...)

Ein von der vertraglichen Vereinbarung, die auch konkludent konkretisiert werden kann, abweichender Umlagemaßstab führt nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung, zumal wenn der Umlagemaßstab den Mieter nicht benachteiligt. Eine von der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten abweichende Vereinbarung hat so lange Bestand, bis eine der Parteien die - allerdings erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode wirkende - Umstellung auf die Abrechnung nach der HeizkV verlangt.

Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter die Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig zu tragen. Dieser Anteil wurde mit 71 % festgelegt. Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters legte aufgrund ihrer Wohnflächenberechnung für die Wohnung des Mieters aber nur 70 % statt - richtig - 70,25 % der Gesamtkosten um. Hinsichtlich der Heizkosten hatten die Parteien zunächst eine Beschaffung der Brennstoffe durch den Mieter vereinbart. Die Heizungsanlage wurde sodann mit Einverständnis der Mieter von Öl auf Gas umgestellt. Daraufhin übersandte der Vermieter Anfang 2005 den Mietern eine verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für 2004 unter Zugrundelegung der §§ 6-9 HeizkV und forderte den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag.

Das OLG Düsseldorf hielt die Vereinbarung über die anteilige Umlage der Betriebskosten mit 71 % unabhängig davon für bindend, welcher Prozentsatz sich für die tatsächliche Wohnfläche ergab. Der abweichend von der Vereinbarung zugrunde gelegte Umlageschlüssel von 70 % führe nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung, da sie ansonsten formell in Ordnung sei. Der Mieter könne sich angesichts der zu seinen Gunsten ausschlagenden Umlage nach einem niedrigeren Flächenanteil auch nicht auf die Abweichung berufen. Da die Abrechnung auch innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugegangen und die Überprüfungsfrist verstrichen sei, sei die Nachforderung fällig. Für die ebenfalls von dem Mieter zu tragenden Heiz- und Warmwasserkosten könne der Vermieter jedoch nicht die sich aus der Abrechnung von Anfang 2005 für 2004 ergebende Nachforderung geltend machen, denn die damit konkludent verlangte Umstellung der Abrechnung dieser Kosten nach den §§ 6-9 HeizkV wirke erst zum nächstfolgenden Abrechnungszeitraum.

Entgegen der - wohl auch vom OLG Düsseldorf in seinem Urteil - vertretenen Auffassung (OLG Hamm WuM 1982, 72; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 122 m. w. N.; Geldmacher, DWW 1990, 208) setzt die Fälligkeit der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht voraus, daß die dem Mieter einzuräumende angemessene Prüfungsfrist abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, GE 2006, 502). Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird vielmehr grundsätzlich bereits mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; Urteil vom 11. November 2004 - IX ZR 237/03 -, NJW-RR 2005, 487; Erman/Jendrek, § 535 BGB Rn. 85). Die Prüfungsfrist spielt aber eine Rolle hinsichtlich des Zinsbeginns. Der Mieter schuldet bis zum Ablauf der Prüfungsfrist keine Verzugszinsen, da seine Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Zur Prüfung der Abrechnung reichen grundsätzlich zwei Wochen nach Zugang der Abrechnung beim Mieter aus (KG, Urteil vom 5. Januar 2004 - 8 U 22/03 -, GE 2004, 423; LG Berlin, Urteil vom 1. September 2000 - 64 S 477/99 -, ZMR 2001, 33 = NZM 2001, 707 [LS]; a. A. AG Potsdam, GE 2000, 607: Fälligkeit der Abrechnungsforderung zum Ersten des Folgemonats bei Zugang der Abrechnung vor dem 15., sonst zum Ersten des übernächsten Monats; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 122: maximal ein Monat; Schmidt-Futterer/Langenberg § 556 Rn. 436: generell bis zum Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats).

Mit der Auffassung, daß der Mieter sich gegenüber einer Betriebskostenabrechnung auf die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche nicht berufen kann, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben, daß die dort angegebene Fläche in jedem Fall maßgeblich sein soll, befindet sich das OLG Düsseldorf in Übereinstimmung mit dem Kammergericht (Urteil vom 28. November 2005 - 8 U 125/05 -, WuM 2006, 35 = ZMR 2006, 284).

Ob Vereinbarungen (z. B. Bruttowarmmieten), die von der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten abweichen, unzulässig sind oder wirksam bleiben, bis eine der Vertragsparteien eine Anpassung verlangt, ist streitig. Nach der einen Auffassung sind derartige Vereinbarungen (z. B. Bruttowarmmieten) mit dem Inkrafttreten der Heizkostenverordnung unzulässig geworden (BayObLG DWW 1988, 250 = GE 1988, 887; OLG Hamm GE 1986, 851 f. = ZMR 1986, 436 = NJW-RR 1987, 8 = WuM 1987, 267; OLG Schleswig WuM 1986, 330 = DWW 1986, 293; LG Kiel ZMR 1984, 436; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 R.14,15; Pfeifer DWW 1984, 30; Sternel, Miete, III 390). Nach der - auch vom OLG Düsseldorf in seinem Urteil vertretenen - entgegengesetzten Auffassung handelt es sich bei § 2 HeizkV nur um eine Kollisionsnorm, die abweichende Regelungen der Parteien zuläßt, bis eine der Vertragsparteien eine Anpassung verlangt (LG Berlin, Urteil vom 20. April 1999 - 64 S 451/98 -, GE 1999, 1357 = NZM 2000, 333, 334; LG Berlin WuM 1995, 192 = MDR 1995, 253; LG Hamburg WuM 1995, 192; Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 2 HeizkV Rn. 12; Schmid, Handbuch der Nebenkosten, 7. Aufl. Rn. 6080 f. und 6095 f.). Nach hiesiger Auffassung kann letzterer Auffassung mit Rücksicht auf den Zweck des § 2 HeizkV, Heizenergie einzusparen, nicht zugestimmt werden. Der bisher für Heiz- und/oder Warmwasserkosten kalkulierte Anteil einer Bruttowarmmiete oder eine dafür vereinbarte Pauschale neben der Bruttokaltmiete (Inklusivmiete einschließlich der kalten Betriebskosten) ist daher meiner Meinung nach in einen angemessenen Vorschuß für diese "warmen Betriebskosten" umzuwandeln. Zuzustimmen ist der Auffassung des OLG Düsseldorf, daß ein Anpassungsverlangen Wirkung erst für die nachfolgende Abrechnung entfalten kann.