Bei Abnahmeprotokoll trifft Mieter Darlegungs- und Beweislast für Schönheitsreparaturen

Bei Abnahmeprotokoll trifft Mieter Darlegungs- und Beweislast für Schönheitsreparaturen; Quotenklausel; Frist; Nebenräume

Hat der Mieter ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet, in dem der Zustand der Räume und die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen aufgeführt sind, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Ausführung dieser Arbeiten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. steht der vom Amtsgericht zuerkannte Anspruch vollumfänglich zu.

Die Klausel in § 3 Nr. 4 und 5 des Mietvertrages ist wirksam. Insbesondere enthält die Klausel keinen starren Fristenplan, da durch die Verwendung des Wortes "grundsätzlich" deutlich wird, daß die Fristen je nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung verlängert oder verkürzt werden können. Die in § 3 Nr. 6 vereinbarte Quotenklausel ist im vorliegenden Fall nicht einschlägig, da die Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Bekl. bereits fällig waren. Die Wirksamkeit der Klausel in § 3 Nr. 5 wird hinsichtlich der für die Nebenräume wohl zu kurz bestimmten Frist (gewöhnlich 7 Jahre) jedenfalls dann nicht beeinträchtigt, wenn die Wohnung - wie hier - keine Nebenräume enthält (für einen vergleichbaren Fall LG Berlin GE 2004, 1233).

Der von der Bekl. gerügte fehlende Hinweis auf die Möglichkeit des Eigeneintritts spielt allenfalls bei der Quotenhaftungsklausel eine Rolle, nicht aber, wenn die Schönheitsreparaturen ohnehin wegen Fälligkeit vorn Mieter vorzunehmen sind. Die Klausel legt lediglich fest, daß die Schönheitsreparaturen fachgerecht vorzunehmen sind; es bleibt dem Mieter freigestellt, dies in Eigenarbeit oder durch die Beauftragung eines Dritten zu erledigen. Hinsichtlich der Anforderung, daß die Renovierung fachgerecht durchzuführen ist, bestehen keine Bedenken (BGH GE 2004, 954; Schmidt-Futterer/Langenberg, 8. Aufl., § 53 Rn. 85).

Aufgrund des unterzeichneten Besichtigungsprotokolls kann sich die Bekl. nicht darauf berufen, eine Renovierung sei wegen der behaupteten Durchführung im Jahre 2002 nicht erforderlich gewesen. Aus dem Protokoll ergibt sich der (renovierungsbedürftige) Zustand der Wohnung, die Erforderlichkeit der durch Unterstreichung näher angegebenen Arbeiten und die Verpflichtung der Bekl., diese Arbeiten bis zum 31. Dezember 2004 aufzuführen.

Entgegen ihrer Auffassung ist die Bekl. darlegungs- und beweispflichtig für die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten. Es ist nicht zu beanstanden, daß das Amtsgericht nach der durchgeführten Beweisaufnahme von einer fachmännischen Erfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung nicht überzeugt war. Der Zeuge P. hat hinsichtlich der von ihm durchgeführten Malerarbeiten ausgesagt, sie seien nicht direkt so gut wie die eines Malers gewesen, für seine Ansprüche ginge es aber. Auch die Zeugin D. bestätigte, daß die Arbeiten teilweise nicht ordnungsgemäß ausgeführt worden sind.

Eine Aufteilung des Kostenvoranschlags dahingehend, daß die Bekl. nur die Kosten für die nachzubessernden Bereiche zu tragen hat, käme nur in Betracht, wenn die Bekl. dargelegt und bewiesen hätte, daß bestimmte abgrenzbare Arbeiten (beispielsweise das Streichen der Heizkörper oder die Arbeiten in einem bestimmten Raum) ordnungsgemäß durchgeführt worden sind. Dies hat die Beweisaufnahme aber - wie oben dargelegt - nicht ergeben.

Die Notwendigkeit der Tapezierung des Schlafzimmers ergibt sich ebenfalls aus dem von der Bekl. unterzeichneten Protokoll, welches hinsichtlich der Wände feststellt, daß die Tapeten stellenweise nicht auf Stoß verklebt und die Eckbereiche unfachmännisch tapeziert sind. Ob die Wohnung bereits bei Einzug die nun beanstandeten Erscheinungen, wie z. B. auch vereinzelte Tropfnasen, aufwies, ist unerheblich. Die Bekl. wäre auch dann zur fachgerechten Ausführung der Arbeiten verpflichtet gewesen, wenn sie die Wohnung in einem gänzlich unrenovierten Zustand übernommen hätte. Im übrigen ist die Bekl. insoweit mit ihren Einwendungen aufgrund des unterzeichneten Besichtigungsprotokolls ausgeschlossen.

Wenn der Vermieter Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangt, muß er die Erforderlichkeit für jede einzelne Arbeit nachweisen. Anders ist es, wenn der Mieter ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet hat.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses hatte der Vermieter die Wohnung besichtigt und ein Protokoll über den Zustand und die Erforderlichkeit einzelner Arbeiten geschrieben, das der Mieter unterzeichnete. Der Mieter führte einige Arbeiten aus, nach Ansicht des Vermieters jedoch unfachmännisch. Der Vermieter holte einen Kostenvoranschlag eines Malergeschäftes ein und klagte auf Schadensersatz.

Mit Urteil vom 18. Juli 2006 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei nicht zu beanstanden. Der Vermieter könne sich auch auf den Kostenvoranschlag berufen, denn der Mieter trage die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Verpflichtung, da er das Besichtigungsprotokoll unterschrieben habe. Zeugen hätten jedoch eine fachmännische Ausführung der Malerarbeiten nicht bestätigt.