Behauptung des geringen Verkehrswerts als Voraussetzung für Sittenwidrigkeit

Behauptung des geringen Verkehrswerts als Voraussetzung für Sittenwidrigkeit; Kauf einer Eigentumswohnung; Grundstückskauf

1. Der Vortrag des Klägers, der sich auf einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis für eine Eigentumswohnung beruft, ist hinreichend substantiiert, wenn er einen niedrigen Verkehrswert unter Beweisantritt behauptet.

2. Eine Ausnahme gilt nur bei Behauptungen "ins Blaue hinein"; für die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist Zurückhaltung geboten.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. erwarben im Mai 1998 eine vermietete Eigentumswohnung von der Bekl. und traten zugleich in einen von dieser abgeschlossenen Generalübernehmervertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten ein. Der Kaufpreis für die Wohnung betrug 118.440 DM, der von den Kl. zu übernehmende Werklohnanteil 46.060 DM. 2 Dem Vertragsabschluss vorausgegangen waren Beratungsgespräche, bei denen den Kl. anhand einer Beispielsrechnung unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen, Darlehenskosten und Steuervorteilen ihr monatlicher Eigenaufwand erläutert worden war. 3 Die Kl., die sich falsch beraten fühlen, verlangen die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung, dass die Bekl. zum Ausgleich auch des weiteren aus dem Erwerb der Eigentumswohnung folgenden Vermögensschadens verpflichtet ist. 4 In erster Instanz haben die Kl. ferner vorgetragen:

"Der Kaufpreis war auch bereits im Zeitpunkt des Verkaufs an die Kl. sittenwidrig überhöht. Legt man ein Ertragswertverfahren zugrunde, so kommt man unter Berücksichtigung eines realistischen Vervielfältigers von 14 nach der Wertermittlungsverordnung und unter Zugrundelegung des seinerzeitigen Mietzinses von 5,50 DM/m2 auf einen Wert von 60.600 DM, und stellt man diesen Wert dem vereinbarten Kaufpreis zzgl. Werklohnanteil von insgesamt 164.500 DM gegenüber, dann kommt man zu einer 100 %igen Überhöhung des Verkaufspreises. Beweis: wie vor [Sachverständigengutachten]

Bei einem auffälligen Missverhältnis von mehr als 100 %, wie hier, werden die subjektiven Merkmale des § 138 BGB vermutet (vgl. BGH WM 1980, 597; 1984, 874 f.; NJW-RR 1991, 589; BGH, V ZR 260/90, 8.11.1991; OLG Naumburg 11 U 122/01; OLG Oldenburg 15 U 15/02, 17.6.2002)."

5 Das Landgericht hat der Klage wegen Verletzung der aus einem Beratungsvertrag folgenden Pflichten überwiegend stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Kammergericht sie insgesamt abgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Kl.

II. 9 1. Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zwar zutreffend davon aus, dass Vorbringen einer Partei neu im Sinne von § 531 Abs. 2 ZPO ist, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen Vortrag der ersten Instanz konkretisiert und erstmals substantiiert, nicht jedoch, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus der ersten Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (BGH, Urt. v. 21. Dezember 2006, VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531, 1532 m.w.N.). Seine Annahme, das zweitinstanzliche Vorbringen der Kl. zu einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung sei neuer Vortrag im Sinne des § 531 Abs. 1 ZPO, ist hingegen offenkundig unrichtig. Die Kl. haben die Voraussetzungen eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Sinne des § 138 Abs. 1 ZPO schon in erster Instanz schlüssig dargelegt.

10 a) Mit der erstinstanzlich aufgestellten Behauptung, die Wohnung sei im Zeitpunkt des Verkaufs nur 60.600 DM wert gewesen, haben die Kl. die objektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB dargetan. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Vortrag schlüssig und ausreichend substantiiert, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen (vgl. Senat, Beschl. v. 12. Juni 2008, V ZR 221/07, WM 2008, 2068 Rdn. 6 m.w.N.). Dies trifft auf die genannte Behauptung der Kl. zu. War die von ihnen erworbene Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs nur 60.600 DM wert, bestand ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches bei Hinzutreten einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten einen Verstoß gegen die guten Sitten begründet (Senat, BGHZ 146, 298, 301 f.; Urt. v. 5. Oktober 2001, V ZR 237/00, NJW 2002, 429, 430).

11 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mussten die Kl. nicht näher begründen, wie sich der behauptete Verkehrswert von 60.600 DM errechnete. Eine Partei darf nämlich Tatsachen behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse hat, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält. Kommt es auf den Verkehrswert einer Sache an, ist es deshalb grundsätzlich ausreichend, wenn die darlegungspflichtige Partei einen bestimmten Wert behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis stellt (vgl. Senat, Urt. v. 5. Oktober 2001, V ZR 237/00, NJW 2001, 429, 431, r. Sp.; Urt. v. 13. Dezember 2002, V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 f., r. Sp.). Unbeachtlich ist eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam "ins Blaue hinein" aufgestellt worden ist; bei der Annahme eines solch rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist allerdings Zurückhaltung geboten (Senat, Urt. v. 13. Dezember 2002, V ZR 359/01, aaO, S. 491; Beschl. v. 12. Juni 2008, V ZR 221/07, WM 2008, 2068, 2069).

12 Die Kl. waren auch nicht deshalb gehalten, den behaupteten Verkehrswert der Wohnung näher zu begründen, weil die Bekl. ihn bestritten hat. Der Grundsatz, dass sich der Umfang der Darlegungslast nach der Einlassung des Gegners richtet, besagt lediglich, dass der Tatsachenvortrag der darlegungspflichtigen Partei der Ergänzung bedarf, sofern er infolge dieser Einlassung unklar wird und nicht mehr den Schluss auf die Entstehung des Rechts oder der geltend gemachten Einwendung zulässt (vgl. Senat, Beschl. v. 12. Juni 2008, V ZR 221/07, aaO., m.w.N.). Die Angabe näherer Einzelheiten ist dagegen nicht erforderlich, wenn sie für die Rechtsfolge ohne Bedeutung sind. Entsprechendes gilt für Details, die die Plausibilität der Behauptung belegen sollen, denn der Grad der Wahrscheinlichkeit einer Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast ohne Bedeutung (Senat, Urt. v. 5. Oktober 2001, V ZR 237/00, aaO.).

13 Da die Kl. mit der Behauptung eines Verkehrswerts der Wohnung im Zeitpunkt des Verkaufs von 60.600 DM und der Gegenüberstellung mit dem Kaufpreis von 164.500 DM ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung schlüssig dargelegt haben, kommt es nicht darauf an, ob die von ihnen hinzugefügten, an sich nicht erforderlichen Erläuterungen zur Berechnung des Verkehrswerts richtig sind. Sie lassen auch nicht etwa den Schluss zu, der Betrag von 60.600 DM sei rechtsmissbräuchlich "ins Blaue hinein" genannt worden. Zwar dürfte der Mietzins von 5,50 DM/m2, den die Kl. für die überschlägige Ertragswertberechnung gewählt haben, angesichts einer von der Bekl. garantierten Nettomiete von 7 DM/m2 zu niedrig angesetzt sein. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ergibt sich indessen auch auf der Grundlage einer Nettomiete von 7 DM/m2. Die 14fache Jahresnettomiete beläuft sich dann auf 77.380,80 DM; auch ein hieran orientierter Verkehrswert läge mithin noch unter der Hälfte des Kaufpreises. Ob sich der Verkehrswert der Wohnung tatsächlich auf diese Weise berechnen lässt, ist dabei unerheblich. Maßgeblich ist allein, dass keine Anhaltspunkte für eine jeder tatsächlichen Grundlage entbehrende und damit rechtsmissbräuchlich aufgestellte Behauptung der Kl. erkennbar sind.

14 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Kl. in erster Instanz auch ihrer Darlegungslast hinsichtlich der subjektiven Voraussetzungen eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB genügt. Sie haben nämlich - zutreffend - darauf hingewiesen, dass die zur Begründung der Sittenwidrigkeit erforderliche verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vermutet wird, wenn ein besonders grobes Missverhältnis vorliegt (vgl. Senat, Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900; Urt. v. 29. Juni 2007, V ZR 1/06, NJW 2007, 2841 f., Rdn. 16 ff. m.w.N.). Da dies bei Grundstückgeschäften bereits dann anzunehmen ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senat, Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, aaO.; Urt. v. 29. Juni 2007, V ZR 1/06, aaO.) und die Kl. ein solches grobes Missverhältnis behaupten, konnten sie sich zur Darlegung des subjektiven Tatbestandes auf die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der Bekl. stützen.

Ein Kaufpreis kann sittenwidrig überhöht sein, wenn ein auffälliges Missverhältnis zum Wert der Sache besteht und eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vermutet wird. Wer eine Eigentumswohnung zu einem überhöhten Preis gekauft hat, kann sich darauf beschränken, dass der Verkehrswert erheblich niedriger war und kann sich zum Beweise dafür auf Sachverständigengutachten berufen.

Die Kläger hatten eine vermietete Eigentumswohnung für über 160.000 DM gekauft, unter Berufung auf Sachverständigengutachten die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt und behaupteten, die Wohnung sei nur 60.600 DM wert gewesen. Nachdem das Landgericht der Klage stattgegeben hatte, legten sie im Berufungsverfahren (erstmals) ein Sachverständigengutachten vor. Das Kammergericht hielt das für verspätet und wies die Klage ab. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde hob der BGH das Urteil wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör auf.

Der BGH verwies auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die schon in erster Instanz aufgestellte Behauptung, es bestehe ein auffälliges Missverhältnis zwischen Wert und Gegenleistung wegen des geringen Verkehrswerts der Wohnung, ausreichend sei. Der Vorlage eines Gutachtens habe es nicht bedurft. Eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn die Behauptung willkürlich aufs Geratewohl aufgestellt worden sei. Das könne nur ausnahmsweise angenommen werden. Da hier die Kläger auch darauf hingewiesen hätten, dass ein besonders grobes Missverhältnis vorlag, das eine verwerfliche Gesinnung vermuten lässt (Maßstab des Doppelten), waren die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB hinreichend dargelegt.