Begründungserfordernis für Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertung

1. Mit einem Kündigungsschreiben, das lediglich wörtlich den Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder das Kündigungsinteresse - wie z. B. die Absicht des Verkaufs der Wohnung - mitteilt, erfüllt der Vermieter seine Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass er dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt offenlegt, d. h. alle für den Kündigungstatbestand wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gibt.

2. Der bloße Umstand, dass beim Verkauf einer Wohnung in unvermietetem Zustand ein Mehrerlös erzielt werden kann, ist per se kein tragfähiger Grund für die Annahme, dass eine angemessene wirtschaftliche Verwertung ausgeschlossen ist.

3. Der Eigentümer einer Steuersparimmobilie, die über Sonderabschreibungen und in der Folge die Reduzierung der Steuerschuld den Eigentumserwerb gefördert hat und darauf basierte, dass die Wohnung vermietet ist, kann eine Verwertungskündigung nicht darauf stützen, dass durch Prospektangaben erheblich höhere Einnahmen versprochen wurden oder der öffentliche Fördergeber seine (Anschluss-)Förderung eingestellt hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind nicht zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, denn die Kündigung des Kl. vom 29. Mai 2013 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht gemäß §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB beendet.

Das Kündigungsschreiben vom 29. Mai 2013 genügt schon nicht den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Dies führt zur Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. BT-Drs. 14/4553, § 573 Abs. 3 BGB-E., S. 66).

Wie bereits § 564 b BGB a. F. verfolgt die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB den Zweck, es dem Mieter zu ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO.). Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse - wie z. B. die Absicht des Verkaufs der Wohnung - mitteilt, genügt diesem Zweck nicht. Der Vermieter erfüllt seine Begründungspflicht vielmehr nur, wenn er dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt offenlegt, d. h. alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gibt, aus denen sich - hier - der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ergibt. Der Mieter muss auf der Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhaltes überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will (vgl. zu alledem BVerfG, Beschl. v. 28.1.1992 - 1 BvR 1319/91, Rn. 16 ff.; Kammerbeschl. v. 9.2.2000 - 1 BvR 889/99, Rn. 11 f.; Kammerbeschl. v. 3.2.2003 - 1 BvR 619/02, Rn. 11 ff.; jew. zit. nach juris, jew. m.w.N.).

Zwar hat der Kl. seine Absicht mitgeteilt, die Wohnung aus Altersgründen in leerstehendem Zustand verkaufen - und damit anderweitig verwerten - zu wollen. Er hat sich im Übrigen aber auf die bloße Mitteilung der - allgemein bekannten - Tatsache beschränkt, dass er die Wohnung in vermietetem Zustand nur mit einem erheblichen Abschlag verkaufen könne. Es fehlen jegliche Konkretisierung des Verlustes, insbesondere fehlen Angaben dazu, welche konkreten Nachteile bei Unterlassen des Verkaufs oder bei einem Verkauf in vermietetem Zustand eintreten werden (vgl. zu den Anforderungen: Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 573 Rn. 230 f.).

Die Berufung des Kl. bleibt auch dann ohne Erfolg, wenn die (formelle) Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung zugunsten des Kl. unterstellt wird. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verneint.

Danach besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dann, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Fortbestand des Mietverhältnisses hindert den Kl. weder an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung noch erleidet er dadurch einen erheblichen Nachteil.

Der bloße Umstand, dass die Wohnung vermietet ist bzw. bei einem Verkauf in unvermietetem Zustand ein Mehrerlös erzielt werden kann, kann schon kein tragfähiger Grund sein, der der Annahme der Möglichkeit einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung entgegensteht; es kann als offenkundig, § 291 ZPO, vorausgesetzt werden, dass für eine Wohnung in unvermietetem Zustand ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden kann als für eine vermietete Wohnung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 4.1.1991 - 67 S 130/90, GE 1991, 353, nachf. bestätigt: BVerfG, Beschl. v. 9.10.1991 - 1 BvR 227/91, NJW 1992, 361; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 7.11.1994 - 67 S 278/94, NJW-RR 1995, 332). Würde dies ausreichen, liefe die mieterschützende Funktion der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Ergebnis leer.

Unberücksichtigt blieben die dem Eigentum nach Art. 14 Abs. 1, 2 GG gesetzten bzw. vom Gesetzgeber - hier in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB - konkretisierten bzw. zu setzenden Schranken. Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht, desto weiter geht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung. Bleiben Nutzung und Verfügung nicht lediglich innerhalb der Sphäre des Eigentümers, sondern berühren sie - wie im Fall vermieteten Eigentums - Belange anderer, die auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen sind, umfasst das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung das Gebot der Rücksichtnahme auf den Nichteigentümer, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf (vgl. BVerfG, Beschl. v. 9.10.1991 - 1 BvR 227/91, aaO.).

Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BVerfG, Beschl. v. 9.1.1991 - 1 BvR 227/91, NJW 1992, 361; BGH 8.6.2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773; Urt. v. 28.1.2009 - VIII ZR 8/08, NZM 2009, 234).

Der Vermieter muss durch den Fortbestand des Mietverhältnisses zudem kausal erhebliche Nachteile zu erwarten haben. Vorrangig sind dies wirtschaftliche Nachteile; aber auch persönliche Nachteile können zu berücksichtigen sein (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., 2013, § 573 Rn. 170). Da das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten gewährt, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BVerfG Beschl. v. 9.1.1991, aaO.), ist die Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu beantworten. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035). Die dem Vermieter entstehenden Nachteile dürfen andererseits jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfG Beschl. v. 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371).

In die Abwägung einfließt dabei - gegebenenfalls - auch, ob der Vermieter das Objekt in Kenntnis der Vermietung und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat; auch das kann dem Erfolg einer auf eine Verwertungskündigung gestützten Räumungsklage entgegenstehen (BVerfG, Beschl. v. 12.11.2003, aaO.).

Hinsichtlich der Angaben des Kl. zur Angemessenheit der Verwertung und den durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses verursachten erheblichen Nachteilen in der Berufungsbegründung kann dahinstehen, ob der neue Vortrag nach §§ 529, 531 ZPO in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen ist. Wird dies zugunsten des Kl. unterstellt, ergibt sich keine andere - für ihn günstige - rechtliche Bewertung. Der Kl. hat hier nach eigenen Angaben über Jahre von einem Steuersparmodell profitiert, das über Sonderabschreibungen und in der Folge die Reduzierung seiner Steuerschuld den Eigentumserwerb gefördert hat und darauf basierte, dass die Wohnung vermietet ist. Die nunmehr gewünschte Optimierung des Gewinns fällt - wie oben ausgeführt - gerade nicht in den Schutzbereich und -zweck des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sofern der Kl. sich von Prospektangaben geleitet erheblich höhere Einnahmen durch eine vermietete Wohnung in Berlin versprochen haben sollte, so fällt dies ebenso in seinen Risikobereich wie der Umstand, darauf vertraut zu haben, dass zu bestimmten Zeitpunkten auslaufende Förderprogramme und Steuervergünstigungen zugunsten einzelner begrenzter Personengruppen immer wieder verlängert, erneuert bzw. beibehalten werden, obwohl darauf zu keinem Zeitpunkt ein rechtlicher Anspruch gegen den öffentlichen Fördergeber bestand. Unabhängig davon sind die monatlichen Belastungen des Kl. und die darauf zurückzuführende Reduzierung des ihm monatlich zur Verfügung stehenden Einkommens darauf zurückzuführen, dass er zahlreiche Darlehensverpflichtungen wohl mit einem vergleichbaren wirtschaftlichen Hintergrund eingegangen ist. Auch hier kommt ergänzend hinzu, dass weder dargelegt noch sonst ersichtlich ist, dass gerade und allein das Hindern der hier angestrebten Verwertung der Mietsache in unvermietetem Zustand erhebliche Nachteile verursacht bzw. allein durch die angestrebte Verwertung unter Optimierung des Gewinns erhebliche Nachteile abwenden würde.

Mit einem Kündigungsschreiben, das lediglich wörtlich den Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) oder das Kündigungsinteresse – wie z. B. die Absicht, die Wohnung verkaufen zu wollen – mitteilt, erfüllt der Vermieter seine Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 nicht. Stattdessen muss er dem Mieter alle für den Kündigungstatbestand wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt geben. Dass der Verkauf einer Wohnung in unvermietetem Zustand lukrativer ist, schließt per se eine angemessene wirtschaftliche Verwertung nicht aus. Eigentümer von (aus steuerlichen Gründen notwendigerweise vermieteten) Steuersparimmobilien können eine Verwertungskündigung nicht darauf stützen, dass die öffentliche Förderung eingestellt wurde, so das LG Berlin.

Der Kläger (Vermieter) hatte den Beklagten (Mieter) seine Absicht mitgeteilt, die Wohnung aus Altersgründen in leerstehendem Zustand verkaufen – und damit anderweitig verwerten – zu wollen. Er hat sich auf die bloße Mitteilung der Tatsache beschränkt, dass er die Wohnung in vermietetem Zustand nur mit einem erheblichen Abschlag verkaufen könne. Konkrete Angaben über Nachteile oder einen Verlust bei Unterlassen des Verkaufs oder bei einem Verkauf in vermietetem Zustand enthielt das Kündigungsschreiben nicht. Die Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters war erfolglos.

Das Kündigungsschreiben habe schon (formell) den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB nicht genügt, was zur Unwirksamkeit der Kündigung führt; nach dieser Vorschrift sind die Gründe für eine Kündigung – beispielsweise für Eigenbedarf oder wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (sog. Verwertungskündigung) – im Kündigungsschreiben angegeben, ansonsten werden nur nachträglich entstandene Gründe berücksichtigt.

Zweck der Begründungspflicht sei es, dem Mieter frühzeitig zu ermöglichen, sich Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen. Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse – wie z. B. die Absicht des Verkaufs der Wohnung – mitteilt, genüge diesem Zweck nicht. Der Vermieter erfülle seine Begründungspflicht vielmehr nur, wenn er dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt offenlege, d. h. alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gebe, aus denen sich der Kündigungstatbestand ergibt. Der Mieter müsse auf Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhaltes überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen könne oder hinnehmen wolle.

Diesen Anforderungen genüge das Kündigungsschreiben des Vermieters nicht. Er habe lediglich die Absicht mitgeteilt, die Wohnung aus Altersgründen in leerstehendem Zustand verkaufen zu wollen, weil er sie in vermietetem Zustand nur mit einem erheblichen Abschlag verkaufen könne. Es fehle jegliche Konkretisierung des Verlustes, insbesondere fehlten Angaben dazu, welche konkreten Nachteile beim Unterlassen des Verkaufs oder bei einem Verkauf in vermietetem Zustand eintreten würden.

Doch selbst wenn man zugunsten des Klägers unterstellen würde, dass die Kündigung formell wirksam gewesen sei, lägen die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung nicht vor.

Der bloße Umstand, dass für eine leerstehende Wohnung ein höherer Verkaufspreis als für eine vermietete zu erzielen sei, sei per se kein tragfähiger Grund für die Annahme, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sei unmöglich. Es sei offenkundig, dass für eine unvermietete Wohnung ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden könne als für eine vermietete. Würde dies ausreichen, liefe aber die mieterschützende Funktion der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Ergebnis leer.

Angemessen sei eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen werde, wobei aber das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen, gewähre.

Erforderlich sei, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses zudem kausal erhebliche Nachteile zu erwarten habe. Vorrangig sind dies wirtschaftliche Nachteile; aber auch persönliche Nachteile können zu berücksichtigen sein. Erhebliche, dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages entstehende Nachteile seien mit dem Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, abzuwägen. In diesem Zusammenhang sei von Bedeutung, dass auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt sei. Nur dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile keinen Umfang annehmen, der die Nachteile, die für den Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung entstehen, „weit“ übersteige.

In die Abwägung fließe auch ein, ob der Vermieter das Objekt in Kenntnis der Vermietung und damit in Kenntnis der gesetzlich eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses erworben habe; auch das könne dem Erfolg einer auf eine Verwertungskündigung gestützten Räumungsklage entgegenstehen.

Der Kläger habe in der Berufung eine Reihe von Gründen nachgeschoben, die aber – selbst wenn man sie berücksichtige – zu keiner günstigeren rechtlichen Bewertung führten.

Der Kläger habe nach eigenen Angaben über Jahre von einem Steuersparmodell profitiert, das über Sonderabschreibungen und in der Folge die Reduzierung seiner Steuerschuld den Eigentumserwerb gefördert habe und darauf basierte, dass die Wohnung vermietet wurde. Seine nunmehr durch den Verkauf „gewünschte Optimierung des Gewinns“ falle aber nicht in den Schutzbereich und -zweck der Verwertungskündigung.

Sofern sich der Kläger aufgrund von Prospektangaben erheblich höhere Einnahmen durch eine vermietete Wohnung in Berlin versprochen haben sollte, falle dies ebenso in seinen Risikobereich wie der Umstand, darauf vertraut zu haben, dass zu bestimmten Zeitpunkten auslaufende Förderprogramme und Steuervergünstigungen zugunsten einzelner begrenzter Personengruppen immer wieder verlängert, erneuert oder beibehalten würden, obwohl darauf zu keinem Zeitpunkt ein rechtlicher Anspruch gegen den öffentlichen Fördergeber bestanden habe. Unabhängig davon seien die monatlichen Belastungen des Klägers und die darauf zurückzuführende Reduzierung seines Einkommens darauf zurückzuführen, dass er zahlreiche Darlehensverpflichtungen „wohl mit einem vergleichbaren wirtschaftlichen Hintergrund“ eingegangen sei.