Begründung von Stellplatzflächen an Tiefgaragen, Bootssteganlage als Grundstücksbestandteil

1. Zur Begründung von Stellplatzflächen an Tiefgaragenstellplätzen in Teilungserklärungen.

2. Zum Charakter einer Bootssteganlage als wesentlicher Bestandteil bzw. Scheinbestandteil eines Grundstücks.

1. Die Bekl. ist nicht verpflichtet, an die Kl. die von ihr durch die Vermietung von Tiefgaragenstellplätzen erzielten Einnahmen herauszugeben.

a) Insoweit besteht zunächst weder ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 681 Satz 2 i.V.m. § 667 BGB) noch nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§ 812 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kl. hat ein ausschließliches Nutzungsrecht an den Tiefgaragenstellplätzen zu keinem Zeitpunkt erlangt. Insbesondere stand ihr kein Sondernutzungsrecht an diesen Stellplätzen zu. Die Bekl. hat durch die Vermietung der Stellplätze daher weder ein fremdes Geschäft geführt noch in den Zuweisungsgehalt eines der Kl. zustehenden Rechts oder eines ihr zustehenden Vermögenswertes eingegriffen; dies ist aber Voraussetzung für einen der vorgenannten Ansprüche.

aa) Der von der Kl. errichteten Teilungserklärung kann nicht entnommen werden, dass zu ihren Gunsten ein Sondernutzungsrecht an den Stellplatzflächen begründet werden sollte. Bei der Auslegung einer in das Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist - wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, Beschluss vom 30.3.2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187, Tz. 16). Soll die Teilungserklärung den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums regeln und einzelne Wohnungseigentümer von der Nutzung ausschließen, muss dies aus ihr klar und eindeutig hervorgehen (BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131, Tz. 28).

bb) Weder aus der am 29.6.1995 errichteten Teilungserklärung noch aus der am 15.9.1997 errichteten Änderungsurkunde ergibt sich indes mit der erforderlichen Klarheit und Eindeutigkeit eine alleinige Nutzungsbefugnis der Kl. an den Tiefgaragenplätzen. Die am 15.9.1997 beurkundete Erklärung der Kl. bestimmt zwar unter Bezugnahme auf einen ihr als Anlage beigefügten Aufteilungsplan, dass Sondernutzungsrechte (statt Sondereigentum) an den Tiefgaragenstellplätzen begründet werden sollen mit der Maßgabe, dass jeder Sondernutzungsberechtigte das ausschließliche Nutzungsrecht an dem ihm zugewiesenen Stellplatz unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer hat. Sie ordnet aber nicht zugleich auch an, dass diese Sondernutzungsrechte der Kl. selbst - und sei es nur für eine Übergangszeit - zustehen sollen. Entsprechendes ergibt sich auch nicht aus der in der Urkunde enthaltenen Bestimmung, wonach der teilende Eigentümer bzw. sein Rechtsnachfolger das Recht hat, die Sondernutzungsrechte den einzelnen Sondereigentumseinheiten zuzuordnen, und dass dieses Recht mit Veräußerung der letzten Sondereigentumseinheit durch ihn endet. Die Begründung eines solchen Zuweisungsrechts zugunsten der Kl. hat für sich genommen noch nicht zur Folge, dass diese bis zur Ausübung dieses Rechts selbst Inhaberin der Sondernutzungsrechte wird.

cc) Zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes bereits in der Person der Kl. wäre es daher erforderlich gewesen, dass die Teilungserklärung sich nicht nur darauf beschränkt, den Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Tiefgaragenplätze anzuordnen. Die Teilungserklärung hätte darüber hinaus auch die Kl. als Inhaberin des Rechts bestimmen müssen. Hierzu hätte die Kl. in der Teilungserklärung z.B. anordnen können, dass sie allein zur Nutzung der Flächen berechtigt ist. In einem solchen Fall wäre sie im Rahmen eines persönlichen Sondernutzungsrechts zur Nutzung der Flächen befugt gewesen. Die Kl. hätte aber auch bestimmen können, dass die Flächen einer ihr gehörenden Sondereigentumseinheit als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden (zum Vorstehenden vgl. KG, Beschluss v. 4.12.2006 - 24 W 201/05, - juris Tz. 24). Die Kl. hat indes von keiner der beiden Möglichkeiten Gebrauch gemacht. Ohne Erfolg beruft sie sich daher auch zur Herleitung und Begründung ihres gegenteiligen Standpunktes auf eine Entscheidung des OLG Stuttgart (Beschluss vom 15.4.2002 - 8 W 492/00). Die Teilungserklärung, die Gegenstand dieses gerichtlichen Beschlusses war, enthält gerade die - hier fehlende - ausdrückliche Anordnung, dass zwar die übrigen Miteigentümer, nicht aber auch die teilende Eigentümerin vom Nutzen und Gebrauch der Tiefgaragenstellplätze ausgeschlossen ist.

dd) Dass zugunsten der Kl. ein Sondernutzungsrecht an den Tiefgaragenstellplätzen entstanden wäre, kann auch nicht deshalb angenommen werden, weil die Kl. allein wegen der Versagung einer baurechtlichen Genehmigung und entgegen der ursprünglichen Planung statt Sondereigentum Sondernutzungsrechte an den Tiefgaragenplätzen begründet hat. Zwar wäre im Falle der Begründung von Sondereigentum die Kl. als teilende Eigentümerin zugleich Eigentümerin der Tiefgaragenstellplätze geworden. Aus dem bloßen Umstand, dass wegen der Versagung baurechtlicher Genehmigungen statt Sondereigentum nunmehr Sondernutzungsrechte begründet werden sollten, kann jedoch nicht geschlossen werden, dass die Kl. auch von Anfang an alleinige Inhaberin dieser Sondernutzungsrechte sein sollte. Hierfür hätte es - wie ausgeführt - einer eindeutigen und klaren Regelung in der Änderungsurkunde bedurft.

b) Ein Anspruch der Kl. auf Auszahlung der Mieteinnahmen in Höhe des Eigentumsanteils ergibt sich auch nicht aus § 16 Abs. 1 WEG. Diese Vorschrift räumt dem einzelnen Wohnungseigentümer bereits keinen unmittelbaren Anspruch auf Auskehr des ihm gebührenden Anteils an den Nutzungen ein (Becker in: Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 16 Rn. 17). Vielmehr bedarf es eines Beschlusses, ob nach Abzug der Lasten und Kosten ein etwaiger Überschuss an die Wohnungseigentümer ausgekehrt wird (Becker in: Bärmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 16 Rn. 17). Die Kl. hat nicht vorgetragen, dass ein solcher Überschuss durch die Miteigentümergemeinschaft beschlossen worden ist.

2. Ein Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung von 500 € aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 681 Satz 2 i.V.m. § 667 BGB) oder § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB aufgrund der Vermietung der Bootsstegplätze scheidet ebenfalls aus, denn der Kl. stand in dem hier maßgeblichen Zeitraum kein ausschließliches Nutzungsrecht an der Bootssteganlage sowie an den Bootsstegplätzen zu. Vielmehr ist die Bootssteganlage wesentlicher Bestandteil des nunmehr im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks geworden. Diese waren daher berechtigt, die Anlage zu nutzen; dies umfasst auch die Befugnis, einzelne Bootsstellplätze an Wohnungseigentümer oder Dritte zu vermieten.

a) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstück gehören gem. § 94 Abs. 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbunden Sachen, insbesondere Gebäude, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Dabei ist ein Bestandteil gem. § 93 BGB dann als wesentlich anzusehen, wenn er durch die Trennung von der Hauptsache zerstört oder in seinem Wesen verändert würde. Die Bootssteganlage erfüllt diese Voraussetzungen. Sie ist mit dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstück fest verbunden. Dies ergibt sich zum einen aus der „Wasserbehördlichen Genehmigung” der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie vom 19.3.1998 (Anlage BK 1), die nicht nur die Errichtung der Bootssteganlage erfasst, sondern auch die Errichtung einer Uferbefestigung mit Treppe nebst Geländer mit einschließt. Der Zugang zu der Anlage ist nur über einen Uferwanderweg, welcher laut Genehmigungsschreiben für die Errichtung der Bootssteganlage angelegt werden sollte, möglich. Zum anderen ist die Kl. dem Sachvortrag der Bekl. in ihrer Berufungserwiderung vom 5.9.2017, wonach „unstreitig eine mit dem Grundstück verbundene Steganlage” existiert, nicht entgegengetreten. Eine Trennung der Bestandteile würde zudem dazu führen, dass die Bootssteganlage mangels Zugang zum Grundstück nicht mehr gemäß ihrer Zweckbestimmung verwendet werden könnte. Der Annahme, die Bootssteganlage sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 BGB), steht auch nicht entgegen, dass sie zugleich auch auf in den Flussboden eingerammten Pfählen errichtet wurde. Insoweit ist es allein maßgeblich, dass eine feste Verbindung mit dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

b) Der Bootssteg ist auch nicht lediglich ein Scheinbestandteil i.S.d. § 95 Abs. 1 BGB. Nach § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB sind solche Sachen Scheinbestandteile, die nur „zu einem vorübergehenden Zweck” mit dem Grund und Boden verbunden worden sind. Das Gleiche gilt gem. § 95 Abs. 1 S. 2 BGB von einem Gebäude oder anderen Werk, das in „Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück” vom dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist. Beide Merkmale liegen nicht vor.

aa) Die Kl. hat die Bootssteganlage nicht „in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück” errichtet. Zum Zeitpunkt der Errichtung war sie nämlich nach dem von ihr gehaltenen Sachvortrag noch selbst Alleineigentümerin des nunmehr im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks. Damit scheidet dieses Merkmal von vornherein aus. § 95 Abs. 1 BGB findet keine Anwendung, wenn eine Anlage auf einem eigenen Grundstück errichtet wird.

bb) Die Errichtung der Bootssteganlage erfolgte ebenfalls nicht nur zu einem „vorübergehenden Zweck” i.S.v. § 95 Abs. 2 BGB. Zu einem vorübergehenden Zweck geschieht die Einfügung einer Anlage, wenn ihr Wegfall von vornherein beabsichtigt ist oder nach der Natur des der Einfügung zugrunde liegenden Zwecks sicher ist. Maßgebend ist die innere Willensrichtung des Einfügenden im Zeitpunkt der Verbindung der Sache, soweit diese mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt vereinbar ist (BGH, Versäumnisurteil vom 23.9.2016 - V ZR 110/15, GE 2017, 825, Tz. 16). Die Einfügung zu einem vorübergehenden Zweck geschieht häufig auf der Grundlage von schuldrechtlichen Gebrauchsüberlassungsverträgen (Miete, Pacht etc.). Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach ständiger Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht (BGH aaO.). Dagegen ist eine Sache nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet, wenn es sowohl den Zwecken des Mieters als auch - nach Beendigung des Mietverhältnisses - den Zwecken des Vermieters dienen soll (BGH, Urteil vom 3.10.1952 - V ZR 36/51, BGHZ 8, 1, 8).

Nach diesen Grundsätzen kann nicht angenommen werden, die Kl. habe die Anlage nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet. Es fehlt bereits an äußeren Anknüpfungspunkten, die auf einen entsprechenden inneren Willen der Kl. hindeuten. Die Kl. war im Zeitpunkt der Errichtung nicht lediglich Mieterin oder Pächterin, sondern Eigentümerin des Grundstücks. Nicht erkennbar ist, dass sie von Anfang an die Absicht hatte, sämtliche Miteigentumsanteile an dem Grundstück zu veräußern, aber gleichzeitig ein alleiniges Nutzungsrecht an der Bootssteganlage für eine befristete Zeit wahrnehmen zu wollen. Insbesondere enthält die Teilungserklärung hierzu keine Angaben.

Es fehlt darüber hinaus auch an Anhaltspunkten, die die Annahme rechtfertigen, die Kl. habe die Anlage lediglich für einen begrenzten Zeitraum nutzen wollen. Vielmehr hat die Kl. die Anlage offensichtlich in der stillschweigenden Erwartung errichtet, sie auch nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft dauerhaft alleine nutzen zu dürfen. Wird eine Anlage aber in der irrigen Annahme errichtet, sie verbleibe von vornherein im Alleineigentum, so genügt dies für die Annahme eines Scheinbestandteils nicht.

Sondernutzungsrechte müssen nach der Teilungserklärung (TE) grundbuchrechtlich zugeordnet werden.

Die Klägerin war Alleineigentümerin eines Wassergrundstücks, auf dem sie eine Bootssteganlage errichtete. Später teilte sie das Anwesen in Wohnungseigentum auf. In der TE sind zwar im Aufteilungsplan Sondernutzungsrechte an Tiefgaragenstellplätzen eingezeichnet mit der Maßgabe, dass jeder Sondernutzungsberechtigte das ausschließliche Nutzungsrecht an dem ihm zugewiesenen Stellplatz unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer haben sollte. Eine Zuordnung der Sondernutzungsrechte an die Klägerin selbst – und sei es auch nur für eine Übergangszeit – lässt sich der TE nicht entnehmen, ebenso wenig ist eine Zuordnung auf bestimmte Eigentumswohnungen der TE festzustellen. Mit der Klage hat die Klägerin die Auskehr von Mieteinnahmen bezüglich der Tiefgaragenplätze bzw. der Bootsanlegeplätze beansprucht. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Klägerin hat ein ausschließliches Nutzungsrecht an den TE zu keinem Zeitpunkt erlangt, ebenso wenig bezüglich der Bootsstege. Mit der TE ist weder eine Zuordnung der Tiefgaragenplätze noch der Steganlage vorgenommen worden. Die Klägerin hätte sich die Begründung von Sondernutzungsrechten in der TE ausdrücklich vorbehalten oder sie bestimmten Wohneinheiten zuordnen müssen. Das ist nicht geschehen. Deshalb gehören die Mieteinnahmen der WEG.

Der Notar hätte bei Aufstellung der Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan sorgfältig regeln müssen, dass und wie bestimmte Sondernutzungsrechte begründet werden können und insbesondere, wie über die Zuteilung entschieden wird. Nach der Zuordnung hätten diese Rechte in die einzelnen Wohnungsgrundbücher eingetragen werden müssen. Dann hätten die Wohnungseigentümer die Sondernutzungsrechte jeweils selbst ausüben können oder bei der mietweisen Überlassung die Mieteinnahmen.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert