Begründung für Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht ausreichend begründet, wenn sie lediglich die Angaben enthält, der Vermieter lebe seit zwei Jahren in Berlin, betreibe ein Restaurant, wohne derzeit bei Freunden und habe die Wohnung ersteigert, um selbst dort einzuziehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der von ihr innegehaltenen Wohnung in der L. Str. 31 in 13347 Berlin aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB; das zwischen dem Kl. und der Bekl. bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden.

Weder das Kündigungsschreiben vom 24. Juni 2015 noch die Schriftsatzkündigungen vom 22. Dezember 2015 und 10. Februar 2016 genügen den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Dies führt zur Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. BT-Drs. 14/4553, § 573 Abs. 3 BGB-E., S. 66). Die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB verfolgt den Zweck, es dem Mieter zu ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO.). Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse - wie z. B. die Absicht der eigenen Nutzung der Wohnung - mitteilt, genügt diesem Zweck nicht. Der Vermieter erfüllt seine Begründungspflicht vielmehr nur, wenn er dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sog. Kerntatsachen für ein Benötigen, offen legt, d. h. alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gibt, aus denen sich - hier - der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ergibt. Der Mieter muss auf der Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhaltes überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will (vgl. zu alledem BVerfG, Beschl. v. 28. Januar 1992 - BvR 1319/91, Tz. 16 ff.; Kammerbeschl. v. 9.2.2000 - 1 BvR 889, Tz. 11 f.; Kammerbeschl. v. 3. Februar 2003 - 1 BvR 619/02, Tz. 11 ff.; LG Berlin, Beschl. v. 20. April 2015 - 65 S 4/15, Tz. 6; jew. zit. nach juris, jew. m.w.N.).

Zwar hat der Kl. seine Absicht mitgeteilt, die Wohnung für sich selbst nutzen zu wollen. Er hat sich aber auch in den schriftsätzlichen Kündigungen im Übrigen nur auf die bloße Mitteilung beschränkt, dass er seit zwei Jahren in Berlin lebe, ein Restaurant betreibe, derzeit bei Freunden wohne und die seinen Wohnbedarf abdeckende Wohnung ersteigert zu haben, um dort einzuziehen.

Dies wird dem Begründungserfordernis unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks zugunsten des Mieters nicht gerecht. Nach den dargelegten Maßstäben beanstandet die Bekl. zu Recht, dass der Kl. nicht einmal einen konkreten Sachverhalt beschreibt, auf den er sein Interesse an der Wohnung stützt. Auch die pauschale Angabe, derzeit bei Freunden zu wohnen, ist zu unkonkret und nicht nachprüfbar, da sich daraus keinerlei Einzelheiten der genauen Wohnsituation ergeben und nicht klar ist, ob beispielsweise ein (Unter-) Mietvertrag besteht, wie groß der ihm zur Verfügung stehende Wohnraum ist, ob es sich nur um eine Notlösung handelt etc. Zudem ist anders als im Fall der Eigenbedarfskündigung zugunsten eines volljährig werdenden Kindes (BGH, VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, darauf bezieht sich das von dem Amtsgericht herangezogene Zitat im Schmidt-Futterer/Blank), das seinen eigenen Hausstand begründen soll, nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, inwiefern der Kl. die streitbefangene Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken tatsächlich benötigt. Die Angabe „… weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige“ umschreibt als bloße Leerformel lediglich den Begriff des Eigenbedarfs, ohne zur Information die derzeitigen Wohnverhältnisse - das pauschal benannte Wohnen bei Freunden (wobei es an anderer Stelle heißt, der Kl. wohne in seinem Restaurant) - jedenfalls kurz und verständlich darzustellen, um eine Überprüfung der bisherigen räumlichen Wohnverhältnisse durch die Mieterin zu ermöglichen (vgl. LG Bochum, Urt. v. 18. Mai 1993 - 9 S 15/93, zit. nach juris; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 225 jeweils m.w.N.). Damit werden auch keine unzumutbaren Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt.

Unter Berücksichtigung dieser Anforderungen sind die Kündigungsschreiben nicht ausreichend, so dass sie formell unwirksam sind. Die erstmals allenfalls durch die Aussage des Zeugen … erfolgte Konkretisierung der bisherigen Wohnverhältnisse erfolgte auch ausgehend davon, dass sich der Kl. diese zu eigen macht, zu spät, da eine Heilung der formell unwirksamen Kündigungen im Laufe des Rechtsstreits nicht möglich ist.

Eine Eigenbedarfskündigung bedarf der Begründung, damit der Mieter überprüfen kann, ob der Erlangungswunsch des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar ist. Ob dazu auch die Darlegung der jetzigen Wohnverhältnisse des Vermieters gehört, ist umstritten.

Der Vermieter hatte den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt und dazu angegeben, er lebe seit zwei Jahren in Berlin, betreibe ein Restaurant, wohne derzeit bei Freunden und habe die Wohnung ersteigert, um dort einzuziehen. Im Räumungsprozess hatte er mit zwei Schriftsätzen die Kündigung wiederholt, ohne jedoch zusätzliche Angaben zu machen. Erst in der Beweisaufnahme ergaben sich aus der Aussage eines Zeugen Einzelheiten zu den bisherigen Wohnverhältnissen des Vermieters. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt; die Mieterin legte Berufung ein.

Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab, weil die Kündigungen formell unwirksam seien. Die Angabe, die Wohnung werde für eigene Zwecke benötigt, sei eine bloße Leerformel. Die derzeitigen Wohnverhältnisse seien lediglich pauschal benannt mit „Wohnen bei Freunden“, zumal es an anderer Stelle heißt, der Kläger wohne in seinem Restaurant. Nicht klar sei, ob beispielsweise ein Untermietvertrag bestehe, wie groß der ihm zur Verfügung stehende Wohnraum ist, oder ob es sich nur um eine Notlösung handelt. Konkretisiert seien diese Angaben erst durch die Zeugenaussage, die jedoch die formell unwirksamen Kündigungen nicht heilen können.

Das Urteil wirkt auf den ersten Blick befremdlich, denn die Angabe des Klägers, er wohne bei Freunden, kann eigentlich nur so verstanden werden, dass er keine eigene Wohnung habe. Zwar wurde in der älteren Rechtsprechung gefordert, dass der Vermieter seine bisherigen Wohnverhältnisse darzulegen habe. Der Bundesgerichtshof hatte demgegenüber entschieden, dass bei dem Wunsch, die Wohnung einem erwachsenen Kind zur Begründung eines eigenen Hausstands zu überlassen, die Darlegung der bisherigen Wohnsituation nicht erforderlich sei (GE 2010, 1604). Wenn dagegen der Vermieter selbst umziehen will, ist es ihm zuzumuten, seine bisherigen Wohnverhältnisse darzulegen (Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 225 zu § 573). Das BVerfG (ZMR 1992, 232) hat es so formuliert:

„Dagegen kann vom Vermieter die Mitteilung verlangt werden, in welcher Weise er bei Ausspruch der Kündigung seinen gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarf deckt. Dazu gehört auch die Bekanntgabe solcher Umstände, die für die Beurteilung von Bedeutung sein können, ob der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, seinen Wohnbedarf in der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Dadurch wird dem Mieter die Überprüfung ermöglicht, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will. Denn für ihn ist die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises; er hat ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet.“

Die Angabe, er wohne bei Freunden, ist dann in der Tat zu dünn und hätte zumindest während des Rechtsstreits durch die schriftsätzlich wiederholten Kündigungen konkretisiert werden sollen.