Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Sachverständigengutachten, keine Besichtigung der Wohnung erforderlich

1. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10).

2. Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.

1 Die Kl. begehrt Zustimmung zur Erhöhung der Miete für eine von der Bekl. gemietete 68,86 m2 große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Bremen um 35,86 € auf monatlich 359,24 € ab dem 1. Oktober 2015.

2 In ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 25. Juni 2015 teilte die Kl. der Bekl. mit, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung monatlich 5,70 € je Quadratmeter Wohnfläche betrage und sich die Monatsmiete - unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze - auf 5,22 € je Quadratmeter erhöhe. Das Mieterhöhungsverlangen nimmt zur Begründung Bezug auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. W. vom 3. Juni 2015, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Ein- bis Fünfzimmerwohnungen dieses sowie des benachbarten Gebäudes enthält. In dem Gutachten heißt es unter anderem:

„[…] Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind […].“

3 Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

4 Die Revision hat Erfolg.

II. 11 […] Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Kl. geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB) nicht verneint werden.

12 Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre, nicht aber - wie das Berufungsgericht meint - als unbegründet (vgl. Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4), hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. W. erklärte Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Juni 2015 genüge den gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellenden formellen Anforderungen nicht.

13 1. Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei namentlich bereits deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil dem zur Begründung in Bezug genommenen Gutachten nicht zu entnehmen sei, dass der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Besichtigung der Wohnung der Bekl. (oder einer Wohnung gleichen Typs) durch die Sachverständige vorausgegangen sei.

14 a) Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sachverständige die konkrete - bzw. im Fall eines Typengutachtens jedenfalls eine vergleichbare - Wohnung besichtigt haben müsse (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 41; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Auflage, § 558a BGB Rn. 88; MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a Rn. 26; BeckOKG-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2018, § 558a BGB Rn. 61 f.), hängt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab.

15 Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters (BVerfG, WuM 1981, 31 f.). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits in einfachgesetzlicher Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachverständigengutachten gestützten Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht von der Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung abhängig zu machen.

16 aa) § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt „ein mit Gründen versehenes Gutachten“.

17 (1) Das bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbestimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (st. Rspr. des Senats; siehe nur Urteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15, ZMR 2016, 433 Rn. 9).

18 Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO. Rn. 11, sowie VIII ZR 66/15, aaO. Rn. 10).

19 (2) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO.; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO. Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15, aaO. Rn. 9; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f., 1986, 239; NJW 1987, 313 f. [zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe [MHG] vom 18. Dezember 1974, BGBl. I S. 3604]).

20 bb) Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen.

21 (1) Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind (siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 Abs. 2 MHG]). Ob der Mieter aber in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hängt - wie die Revision zu Recht geltend macht - davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten (bzw. zu einer vergleichbaren) Wohnung enthält, nicht aber davon, auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen hat. Die Quellen der Sachkunde sind zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat.

22 (2) Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen (unverbindlichen) „Hinweise(n) für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG“ ergibt sich nichts anderes. Zwar heißt es dort unter anderem: „Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat […]“ (WuM 1980, 189, 190). Dies bedeutet indes nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung sein sollte, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte, sondern eine - auch im Interesse des Vermieters liegende - Maßnahme darstellt, die geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert.

23 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht ausgegangen. Den vorgenannten Senatsurteilen vom 3. Februar 2016 (jeweils juris Rn. 6 bzw. Rn. 5 [insoweit in NJW und ZMR nicht abgedruckt]) war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgegangen, so dass dieser Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich war.

24 c) Da eine unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB aus formellen Gründen führt, kann auf sich beruhen, ob die Sachverständige W. die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung zwar nicht aus Anlass des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens, aber bereits früher besichtigt hat. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob - was das Berufungsgericht in Frage gestellt hat - das Anwesen eine der Wohnung der Bekl. vergleichbare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutachtens sein könnte.

25 2. Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil das Gutachten der Sachverständigen W. nicht nur die Modernisierung der Badezimmer undifferenziert bzw. ungenau beschreibe, sondern den „Gesamtzustand“ der Wohnung, insbesondere hinsichtlich der modernisierten Heizkörper und der über Putz verlegten Rohre unberücksichtigt lasse. Überdies sei die Straße, an der die Mietsache liege, nicht - wie im Gutachten angegeben - als Nebenstraße, sondern als „größere“ Straße zu bewerten.

26 Etwaige Mängel des Gutachtens in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits - mangels der nach § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB erforderlichen Begründung - aus formellen Gründen unwirksam wäre.

27 a) Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens ist, beschreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen des Anwesens. Die Ausstattung der Bäder ist dabei in zwei Kategorien beschrieben („Bad alt“, „Bad neu“) und - was das Berufungsgericht übersehen hat - durch die Beschreibung zahlreicher Einzelheiten konkretisiert. In ihrem Gutachten hat die Sachverständige des Weiteren die Ein- bis Fünfzimmerwohnungen des Anwesens zunächst nach der Anzahl der Zimmer - unter jeweiliger Angabe der Art der Zimmer, der Wohnfläche sowie zum Vorhandensein eines Kellerraums - kategorisiert. Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen (einerseits „Ursprung“, andererseits „modernisiert“). Ergänzend hat die Kl. in ihrem Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung der Bekl. einzuordnen sei. Auf diese Weise sind für den Mieter nachvollziehbare und jedenfalls im Ansatz überprüfbare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge getroffen worden.

28 b) Soweit das Berufungsgericht unterbliebene Angaben zur Modernisierung von Heizkörpern und zu über Putz verlegten Rohren beanstandet, hat die Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen habe, aus ihrer Sicht nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewertung einzustellen. Sofern die vorgenannten Umstände für die ortsübliche Vergleichsmiete von Belang wären, begründete eine davon abweichende Bewertung durch die Sachverständige - ebenso wie die Frage, ob die Mietsache an einer Nebenstraße oder an einer „größeren“ Straße belegen ist - allenfalls einen inhaltlichen Fehler des Gutachtens, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der vom Vermieter erhobenen Zustimmungsklage führt, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, aaO. m.w.N.; siehe auch Senatsbeschluss vom 11. Februar 2014 - VIII ZR 220/13, NZM 2014, 349 Rn. 3).

zurückverwiesen

Die Mietrechtskommentare sind sich einig, dass für ein Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens der Sachverständige die konkrete Wohnung (oder eine vergleichbare) besichtigt haben muss. Der Bundesgerichtshof ist anderer Auffassung: Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters sei nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, nur weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt habe.

Die Vermieterin hatte ihr Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Bremen mit einem Sachverständigengutachten begründet. Die Sachverständige hatte die Wohnungen im Haus nicht besichtigen können, da die Mieter nicht angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt hätten; dies war im Gutachten vermerkt. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab; die Revision war erfolgreich.

Der Bundesgerichtshof vermerkte zunächst kritisch, dass das Landgericht Bremen die Klage nicht hätte als unbegründet abweisen dürfen, sondern als unzulässig, wenn es das Gutachten für unverwertbar gehalten hätte. Dies sei aber nicht anzunehmen, denn die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sei nicht mit dem Nachweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen. Der Mieter solle die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens lediglich ansatzweise nachvollziehen können; inhaltliche Fehler des Gutachtens berührten die formelle Wirksamkeit des Gutachtens nicht.

Der Bundesgerichtshof greift damit zu Recht die ältere Rechtsprechung auf, die verneint hatte, dass der Sachverständige die Mietwohnung besichtigt haben müsse (OLG Oldenburg WuM 1981, 150; OLG Celle GE 1981, 339), jedenfalls wenn eine Wohnung des gleichen Typs besichtigt worden sei. Er geht darüber hinaus, wenn er auch die Besichtigung einer vergleichbaren Wohnung nicht für unabdingbar hält. Das folgt schon aus dem Wortlaut des Gesetzes, das von der Bezugnahme auf ein mit Gründen versehenes Gutachten spricht. Ausnahmsweise sei hier der Verfasser zitiert:

„Wenn das Gesetz diese Selbstverständlichkeit ausdrücklich erwähnt, ist das ein Hinweis darauf, dass jede Begründung durch den Sachverständigen die Berechtigung des Vermieters zur Mieterhöhung indiziert, soweit nicht dem Gutachten die Nichtigkeit auf die Stirn geschrieben steht, also die Begründung offensichtlich abwegig, nicht nachvollziehbar oder nicht dem (Gesetz) entsprechend ist. So liegt nur dann ein als Begründungsmittel ungeeignetes Gutachten vor, wenn der Sachverständige etwa nicht vom Wohnwert, sondern von Rentabilität- oder Kostenerwägungen ausgeht … Auch die schlichte, nicht mehr nachvollziehbare Berufung auf die eigene Sachkunde macht das Gutachten als Begründungsmittel ungeeignet … Andere Anforderungen gelten nicht, so dass der Sachverständige weder die fragliche Wohnung besichtigt haben noch Vergleichswohnungen angeben muss“ (Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 3. Auflage, Rn. 92 f. zu § 2 MHG).

Seltsam bleibt freilich, dass es sich um eine Wohnung in einer Großstadt wie Bremen handelt und der Vermieter auf das teure (Kosten trägt immer der Vermieter) Begründungsmittel „Sachverständigengutachten“ zurückgreifen musste. Unter den 25 größten deutschen Städten ist Bremen die einzige Kommune, die noch nie einen Mietspiegel erstellt hat, obwohl inzwischen Bremens Mieterschutzbund und der Eigentümerverband Haus & Grund dies in seltener Eintracht fordern (Weser Report vom 18. Februar 2018).