Begründete Betriebskostennachforderung

Betriebskostenabrechnung: Unerhebliche Einwendungen zu Fläche, Belegeinsicht, Kostenerhöhung Winterdienst, Kostenzahlung durch Vermieter.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist begründet. Die geltend gemachte Klageforderung steht dem Kl. aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Die Einwände der Bekl. greifen nicht durch.

Eine relevante Flächenabweichung im Umlageschlüssel haben die Bekl. nicht dargetan. Aus dem Vortrag einer Flächenabweichung zwischen verschiedenen Abrechnungszeiträumen ergibt sich nicht, dass die nunmehr zugrunde gelegte Fläche falsch sei. Im Übrigen haben die Kl. vorgetragen, die nunmehr zugrunde gelegte Fläche entspreche der korrigierenden Vermessung, die sie nach dem Erwerb der Liegenschaft vorgenommen hätten.

Soweit sich die Bekl. auf eine fehlende Belegeinsicht berufen, vermag dies der Klage den Erfolg nicht zu versagen. Die Bekl. haben mit den zur Akte gereichten Schreiben um die Übersendung von Kopien einzeln bezeichneter Belege gebeten. Der Mieter hat jedoch grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, juris). Hinsichtlich der tatsächlich durch den Zeugen O. genommenen Belegeinsicht ist eine Bevollmächtigung für einen anderen Zeitraum als 2013 nicht ersichtlich. Durch die handschriftliche Einfügung wird eine Beweiskraft nicht erreicht.

Wegen des Winterdienstes führt die „Erhöhung“ der Kosten zu keinem anderen Ergebnis. Es ist dem Kl. nicht verwehrt, sich für ein zuverlässigeres und damit in der Regel auch teureres Unternehmen zu entscheiden. Umlagefähig sind insoweit die tatsächlich entstandenen Kosten, auch wenn die konkreten Flächen nicht zutreffend wiedergegeben sind. Nimmt der Vermieter ein Unternehmen in Anspruch, sind dessen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB § 556 Rn. 140-143, beck-online). Die den Abrechnungen zugrunde gelegte Fläche sagt jedoch nichts zur Frage der Angemessenheit aus. Diese richtet sich nach dem zu entrichtenden Geldbetrag und nicht nach dessen kalkulatorischer Grundlage. Dass jedoch eine vergleichbare Winterdienstleistung auf dem örtlichen Markt zu deutlich günstigeren Preisen zu erlangen wäre, tragen auch die Bekl. nicht vor. Ob der Winterdienst zur Zufriedenheit der Mieter ausgefallen ist, kann vorliegend dahinstehen. Auch dies berechtigte nicht zur Kürzung der Betriebskosten, sondern führte allenfalls zur Minderung des geschuldeten Mietzinses.

Schließlich ist auch nicht behelflich, dass die Bekl. bestreiten, dass der Kl. in den Jahren 2012, 2013 und 2014 die abgerechneten Beträge für Grundsteuer, Winterdienst, Müllbeseitigung, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung gezahlt hat. Es ist dem Kl. als Vermieter unbenommen, die entsprechenden Beträge nach dem Zeitpunkt des Rechnungsdatums, des Rechnungserhalts oder der Fälligkeit in Ansatz zu bringen. Auf die Frage, ob und gegebenenfalls wann tatsächlich gezahlt wurde, kommt es dann nicht an (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., G III 108).

Falsche Betriebskostenabrechnungen, die mit einem Guthaben des Mieters enden, werden oft nicht beanstandet. Gegen eine Nachzahlung wenden sich Mieter viel häufiger – oft zu Unrecht.

Aus der Betriebskostenabrechnung machte der Vermieter eine Nachzahlung von über 450 € geltend; die Mieter erhoben dagegen zahlreiche Einwendungen, die das Amtsgericht allesamt für unbegründet hielt.

Eine relevante Flächenabweichung im Umlageschlüssel sei nicht dargetan; die unterschiedlichen Zahlen im Vergleich zu den früheren Abrechnungen habe der Kläger plausibel mit einer Neuvermessung erklärt.

Auf eine fehlende Belegeinsicht könnten die Mieter sich nicht berufen, da sie nur um Übersendung von Fotokopien gebeten hätten, worauf jedoch kein Anspruch bestehe.

Zu den Erhöhungen der Kosten für den Winterdienst sei nicht vorgetragen, dass eine vergleichbare Leistung zu deutlich günstigeren Preisen zu erlangen gewesen wäre. Mängel bei der Winterdienstleistung berechtigten nicht zur Kürzung der Betriebskosten, sondern allenfalls zur Minderung der Miete.

Ob und wann der Vermieter die Rechnungsbeträge für Grundsteuer, Winterdienst, Müllbeseitigung und Versicherung gezahlt habe, sei unerheblich, da auch nach dem Rechnungsdatum die Betriebskosten abgerechnet werden könnten.