Begründungspflicht für Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Begründungspflicht für Kündigung wegen Zahlungsverzugs; erneute Kündigung mit der Räumungsklage

1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist mangels Begründung unwirksam, wenn nur ein nicht näher bezeichneter Saldo beigefügt ist.

2. Die Prozeßvollmacht eines Rechtsanwalts umfaßt bei einer Räumungsklage auch die Abgabe einer erneuten Kündigung; eine Zurückweisung durch den Mieter mangels Vollmacht ist ausgeschlossen.

Das Amtsgericht hat der Bekl. im Ergebnis zu Recht die Kosten des Räumungsantrages auferlegt. Zwar ist die Kündigung vom 4. Dezember 2002 bereits deshalb unwirksam, weil sie den Anforderungen an die Begründung gem. § 569 Abs. 4 BGB nicht genügt. Aus der Kündigung war nicht ersichtlich, auf welchen Zahlungsverzug sie sich stützt, denn der im beigefügten Mietkonto aufgeführte Saldo ergab sich aus der Zeit vor dem Januar 2001 und wurde nicht näher bezeichnet (zu den Anforderungen an die Begründung: Paschke GE 2003, 639). Allerdings war die Kündigung in der Klageschrift wirksam, denn hieraus war ersichtlich, daß sich die Kl. auf Mietzinsrückstände für die Monate Oktober bis Dezember 2000 und Januar und Februar 2003 bezog. Diese Kündigung ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht gem. § 174 BGB unwirksam, wobei es auf die Rechtzeitigkeit der Zurückweisung nicht ankommt. § 174 BGB ist nämlich bereits nicht anwendbar auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozeßvollmacht abgegebene Erklärung (BGH GE 2003, 318). Die Erklärung einer erneuten Kündigung gehört bei einem Räumungsprozeß zum Umfang der Prozeßvollmacht gem. § 81 ZPO (Baumbach/Lauterbach-Hartmann, ZPO, 60. Aufl. § 81 Rn. 12 m. w. N.).

Der Zahlungsverzug war auch verschuldet. Einer Mahnung bedurfte es gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht, selbst wenn die Parteien durch jahrelange Übung den Zahlungszeitpunkt abweichend vom Mietvertrag vereinbart haben sollten. Auch aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben war eine Mahnung vorliegend entbehrlich. Es oblag zunächst einmal der Bekl., ihre Zahlungen zu überprüfen, wozu die Kündigung vom 4. Dezember 2002 Anlaß bot. Daraus ging zumindest hervor, daß die Kl. Rückstände aus der Zeit vor Januar 2001 behauptete, und die Bekl. hätte die Vollständigkeit ihrer Zahlungen bereits zu diesem Zeitpunkt prüfen können. Gerade angesichts der unüblichen Zahlungsweise, wonach die Bekl. nur viermal im Jahr bezahlte, wäre es aufgefallen, wenn in einem Jahr nur drei Zahlungen geflossen wären.

Wir hatten schon in GE 2003, 861 darauf hingewiesen, daß eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht nur auf einen Saldo gestützt werden darf, und daß jedenfalls mit der Räumungsklage die Kündigung wiederholt werden sollte. Instruktiv dazu ein neuer Beschluß des Landgerichts Berlin.

Nach einer Kündigung hatte der Vermieter Räumungsklage erhoben. Der Kündigung wegen Zahlungsverzugs war ein "Mietkonto" beigefügt, das einen nicht näher bezeichneten Saldo enthielt. In der Räumungsklage waren die offenen Monate näher bezeichnet, sie enthielt auch den erneuten Ausspruch der Kündigung durch den bevollmächtigten Rechtsanwalt. Der Mieter meinte, mangels Vorlage einer Vollmacht sei diese Kündigung unwirksam.

Mit Beschluß vom 27. Juni 2003 verwies das Landgericht Berlin darauf, daß die vorprozessuale Kündigung mangels Begründung unwirksam war. Die Angabe eines Saldos reichte nicht. Die mit der Räumungsklage erneut ausgesprochene Kündigung war allerdings wirksam; der Vorlage einer Originalvollmacht durch den Rechtsanwalt bedurfte es nicht, da bei einem Räumungsprozeß ein Rechtsanwalt auch zur Abgabe einer erneuten Kündigung bevollmächtigt ist.