Begründungspflicht für Kündigung wegen Eigenbedarfs

Begründungspflicht für Kündigung wegen Eigenbedarfs; bisherige Wohnsituation des Vermieters zu schildern

Die Begründung einer Eigenbedarfskündigung muss auch Angaben zur jetzigen Wohnsituation des Vermieters enthalten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin der im Klageantrag bezeichneten Wohnung. Die Bekl. sind Mieterinnen der Wohnung aufgrund schriftlichen Mietvertrages mit der Rechtsvorgängerin der Kl. vom 18.11.2008.

Die Kl. ist durch Eigentumserwerb - Eintragung im Grundbuch am 8.9.2010 - als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten.

Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 22.9.2010 wurde von der Kl. eine Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.3.2011 wegen Eigenbedarfs ausgesprochen.

Zur Begründung wird in der Kündigung wie folgt ausgeführt: „Unsere Mandantin benötigt die Wohnung für sich selbst. Sie hat diese Wohnung unter Aufnahme eines Kredites erworben, um ihren Lebensmittelpunkt dorthin zu verlagern und dort dauerhaft zu wohnen. Sie besitzt darüber hinaus kein weiteres Immobiliareigentum".

Die Kl. behauptet, sie benötige die Wohnung für sich selbst und beabsichtige, dort zu wohnen und einen der beiden Räume als Atelier zu nutzen. Sie sei im Jahr 2008 nach Berlin gezogen. Anfang 2009 habe sie begonnen, sich nach ihren Einkommensverhältnissen angemessenen Eigentumswohnungen umzusehen. Zu dieser Zeit habe sie in einer Wohngemeinschaft im Graefekiez gewohnt, nunmehr wohne sie in einer Wohngemeinschaft in der Bergmannstraße zur Miete. Dies sei jedoch nur eine Notlösung, da die streitgegenständliche Wohnung noch nicht frei sei. Die Umgebung der Dieffenbachstraße sei ihr vertraut und sie habe auch in diesem Bereich und in der Nähe ihrer Freundin, die in der Grimmstraße eine Wohnung erworben habe, weiterhin wohnen wollen. Sie habe die Wohnung unter Aufnahme eines Kredites finanziert. Die Kl. ist der Ansicht, das Kündigungsschreiben erfülle auch bezüglich des anzugebenden Grundes die formalen Anforderungen.

Der Kl. steht ein Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. nicht zu, da das Mietverhältnis nicht beendet ist.

Die Kündigung vom 29. September 2010 ist unwirksam, weil das berechtigte Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt wurde.

Die Kündigung wurde auf einen Eigenbedarf der Kl. gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzugeben.

Dabei dürfen an die Begründungspflicht nicht unzumutbar hohe Anforderungen gestellt werden (BVerfG, GE 2000, 736 = WuM 2000, 232).

Die Begründungspflicht soll sicherstellen, dass dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters Rechnung getragen wird. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH, WuM 2010, 181 f.).

Der Begründungspflicht ist die Kl. trotz der nicht zu überspannenden Anforderungen nicht gerecht geworden.

Nicht als ausreichend angesehen wird die Angabe, die Wohnung werde „wegen Eigenbedarfs" oder „... weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige" (LG Detmold WuM 1990, 301; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, Rn. 225 zu § 573, mit weiteren Nachweisen) oder „wir haben den Wohnraum erworben, um selbst dort einzuziehen" (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 227 zu § 573, LG Mannheim ZMR 1990, 19; jeweils mit weiteren Nachweisen).

Entsprechend ist die Angabe der Kl. im Kündigungsschreiben, sie habe die Wohnung unter Aufnahme eines Kredits erworben, um ihren Lebensmittelpunkt dorthin zu verlagern und dort dauerhaft zu wohnen, nicht ausreichend, weil jegliche Angaben zu ihrer bisherigen Wohnsituation mit Ausnahme der Mitteilung, weiteres Immobiliareigentum sei nicht vorhanden, fehlen. Danach ist es den Bekl. nicht ausreichend möglich, den Selbstnutzungswunsch zu überprüfen und eine Entscheidung über dessen Berechtigung zu treffen.

Dem steht auch nicht die von der Kl. angegebene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6.7.2011 entgegen, da zwar in dieser Entscheidung eine ausreichende Begründung im Kündigungsschreiben anerkannt wird, hinreichende Angaben zu der augenblicklichen Wohnsituation des Kündigenden jedoch vorhanden sind. „Ihr Interesse an der Wohnung der Bekl. ergibt sich daraus, dass sie von einem längeren Auslandsaufenthalt nach M. zurückkehrt und deshalb nunmehr eine Wohnung in M. benötigt" (BGH, GE 2011, 1228 ff.). Auch in der ebenfalls aktuelleren Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.3.2010 (GE 2010, 690; WuM 2010, 301 ff.) wird zwar eine ausreichende Begründung anerkannt, jedoch wird in dem dortigen Kündigungsschreiben mitgeteilt, dass der kündigende Vermieter bislang zur Miete wohnt und in das zu Eigentum erworbene Wohnhaus einziehen will.

Der Vermieter von Wohnraum muss eine fristgerechte Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs, begründen. Dazu reicht die Angabe, der Vermieter wolle in seinem Eigentum wohnen und er habe die Wohnung unter Aufnahme eines Kredits erworben, nicht aus.

Die Wohnungseigentümerin hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt und zur Begründung angeführt, sie habe die Wohnung unter Aufnahme eines Kredits erworben, um ihren Lebensmittelpunkt dorthin zu verlagern und besitze kein weiteres Immobiliareigentum.

Mit Urteil vom 13. Dezember 2011 wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage ab, da es an einer ausreichenden Begründung für die Eigenbedarfskündigung fehle. Die bloße Angabe des Selbstnutzungswunsches reiche nicht aus, sondern erforderlich seien auch Angaben zur jetzigen Wohnsituation, damit der Mieter den Selbstnutzungswunsch überprüfen könne.

Für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH NJW 2007, 2847). Dabei darf das Interesse nicht in Leerformeln ausgedrückt werden (Wohnung wird selbst benötigt); auch ein Hinweis auf die Kreditaufnahme zum Kauf reicht nicht. Allerdings hatte das Bundesverfassungsgericht (GE 1993, 1325) gemeint, der schlichte Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reiche als Begründung aus. Die Instanzgerichte und auch die Kommentatoren (Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, Rn. 93 zu § 573 BGB) sehen das anders.