Begründungsanforderungen bei Eigenbedarfskündigung/Vollmachtsrüge bei Schriftsatzkündigung)

1. Die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs in dem Kündigungsschreiben richtet sich allein nach dem darin von dem Vermieter definierten Bedarfsgrund.

2. Die im Schriftsatz (hier Klageschrift) von dem Prozeßbevollmächtigten auf der Grundlage der Prozeßvollmacht im Namen seines Mandanten erklärte Kündigung eines Mietverhältnisses kann von der Gegenpartei wirksam gemäß § 174 BGB selbst dann zurückgewiesen werden, wenn der Mangel der Prozeßvollmacht nicht gerügt ist.

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist zulässig (§§ 511, 511 a, 516, 518, 519 ZPO). Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. weder aus § 985 BGB noch aus § 556 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung zu: Die in der Berufung streitgegenständlichen Kündigungserklärungen vom 13. Juli 1992, 2. Oktober 1992 und 26. Januar 1993 haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet.

1. Die in der Klageschrift vom 3. Juli 1992 erklärte Kündigung des Mitverhältnisses ist unwirksam, weil die Bekl. diese unter Hinweis auf die unstreitig nicht beigefügte Vollmacht berechtigterweise unverzüglich zurückgewiesen haben (§ 174 Satz 1 BGB).

a. Zwar ist dem Kl. zuzugeben, daß die Prozeßvollmacht nicht nur die Führung des gesamten Prozesses, sondern auch die Abgabe rechtsgeschäftlicher empfangsbedürftiger Willenserklärungen materiell-rechtlichen Inhalts, soweit sie sich auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen, also auch die Erklärung einer Kündigung im Rahmen eines Räumungsprozesses, umfaßt, wobei es gleichgültig ist, ob diese Erklärungen im oder außerhalb des Prozesses abgegeben werden (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 17. Aufl., § 81 Anm. III 1, m. w. N.).

b. Daß es zum Nachweis der Vollmacht eines Anwalts im Prozeß ohne Rüge der Gegenseite der Vorlage einer Vollmachtsurkunde nicht bedarf, ändert jedoch nichts daran, daß der Bevollmächtigte, erklärt er in der Klageschrift eine Kündigung, seiner - auch inhaltlich - beglaubigten Abschrift für den Gegner eine Vollmacht beifügen muß, um einer Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB zu entgehen.

Entgegen der Ansicht des Kl. gilt § 174 BGB nämlich grundsätzlich auch für die im Rechtsstreit erklärte Kündigung, wenn der Klage und der in ihr ausgesprochenen Kündigung keine Vollmacht beigelegt ist (vgl. LG Dortmund, Anwaltsblatt 1984, 222; LG Wiesbaden, ZMR 72, 81), denn sachlich-rechtliche Erklärungen einerseits und Prozeßhandlungen andererseits folgen grundsätzlich ihren eigenen Regeln (vgl. LG Hagen, WuM 92, 79).

§ 174 BGB dient dem Schutz des Geschäftsgegners bei einseitigen Rechtsgeschäften und ermöglicht ihm, im Hinblick auf den Umstand, daß einseitige empfangsbedürftige Rechtsgeschäfte ohne Vertretungsmacht nichtig und nicht genehmigungsfähig sind (§ 180 BGB), schnellstmöglich klare Verhältnisse zu schaffen, so daß für die Anwendung von § 174 BGB neben § 88 Abs. 1 ZPO Raum ist und ein Erfordernis dergestalt, neben der Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB eine zusätzliche Rüge nach § 88 Abs. 1 ZPO zu verlangen, nicht besteht.

c. Das Zurückweisungsrecht der Bekl. war auch nicht nach § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen.

Aus dem Schreiben vom 13. Juli 1992 ergibt sich lediglich, daß die Prozeßbevollmächtigten des Kl. zur Erklärung eines Fortsetzungswiderspruchs bevollmächtigt worden sind; eine Vertretung des Kl. in einer Erklärung nach § 174 Satz 2 BGB ist hieraus nicht ersichtlich.

Auch folgt allein aus dem Umstand, daß die Prozeßbevollmächtigten in ihrer Funktion als Rechtsanwälte im Namen des Kl. Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben haben, im Hinblick auf § 174 Satz 1 nicht, daß sie mit entsprechender Vertretungsmacht ausgestattet sind. Wegen Kenntnis von der Bevollmächtigung auch ohne entsprechende Mitteilung des Vollmachtgebers entfällt das Zurückweisungsrecht damit nicht.

2. Dagegen waren die Kündigungen mit Schreiben vom 2. Oktober 1992 und 26. Januar 1993 formell wirksam, denn ihnen war jeweils eine vom Kl. unterzeichnete Prozeßvollmacht beigefügt.

a. Die Kündigung vom 26. Januar 1993 war jedoch nicht geeignet, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu beenden, weil sie sich in der Sache nicht auf die streitgegenständliche Wohnung, sondern die Nachbarwohnung bezog.

b. Aber auch die Kündigung mit Schreiben vom 2. Oktober hat das Mietverhältnis nicht beendet. Zwar hat der Kammer diese Kündigungserklärung nicht vorgelegen; zwischen den Parteien ist jedoch unstreitig geblieben, daß diese Kündigung mit der gleichen Begründung wie die in der Klageschrift enthaltene erklärt worden ist, so daß die Kammer aufgrund der unstreitigen inhaltlichen Identität kein Erfordernis gesehen hat, dem Kl. aufzugeben, diese Kündigungserklärung der Akte nachzureichen und sich hinsichtlich der Prüfung der materiellen Wirksamkeit dieser Kündigungserklärung auf die in der Klageschrift angeführten Kündigungsgründe beziehen durfte.

Diese reichen jedoch nicht aus, um Eigenbedarf im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB nachvollziehbar und vernünftig zu begründen.

Die vom Kl. in der Kündigungserklärung dargestellte Situation, nach der er die streitgegenständliche Wohnung für seinen Sohn F. und dessen Verlobte Frau P. sowie - übergangsweise - für seine Tochter T. benötigt, ist im Hinblick auf die Frage, ob ein vernünftiger und nachvollziehbarer Eigenbedarf besteht und dieser auch dementsprechend in der Kündigungserklärung zum Ausdruck gekommen ist, differenziert zu betrachten:

(1) Der Verselbständigungswunsch des noch im Elternhaus lebenden Sohnes, der gemeinsam mit seiner Verlobten einen Haustand begründen möchte, stellt einen zur Kündigung berechtigenden Grund i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB dar. Zwar gehört die Verlobte des Sohnes nicht zur Familie oder zum Hausstand des Kl. Eigenbedarf im Sinne der genannten Vorschrift liegt jedoch auch dann vor, wenn dieser für einen Sohn oder eine Tochter geltend gemacht wird, der oder die die Wohnung für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nutzen möchte (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1982, 889).

Dieser Kündigungsgrund ist in der Kündigungserklärung auch nachvollziehbar dargelegt:

Geht man richtigerweise davon aus, daß eine "Bude" jedenfalls nicht zur Gründung eines Hausstandes eines jungen Paares geeignet ist, weil diese schon per Definition ein kleines Zimmer ist, dann hat der Kl. ein vernünftiges und nachvollziehbares Interesse hinsichtlich dieser beiden Bedarfspersonen insoweit ausreichend begründet, weil es unter diesen Umständen nicht der Darlegung bedarf, warum das Paar nicht in die von F. bewohnte "Bude" einzieht.

Anders verhält es sich aber insoweit, als der Kl. in der Kündigungserklärung nicht dargelegt hat, warum F. nicht in die Wohnung seiner Verlobten zieht und beide dort einen Hausstand gründen. Diesbezüglich hätte es aber einer Darlegung in der Kündigungserklärung bedurft: Würde die Verlobte über eine ausreichend große und geeignete Wohnung verfügen, wäre der Wunsch des Kl., das Paar in der streitgegenständlichen Wohnung unterbringen zu wollen, objektiv nicht vernünftig und nachvollziehbar.

Allein der Wille des Kl., seinen Sohn und dessen Verlobte in den in seinem Eigentum stehenden Räumlichkeiten wohnen zu lassen, genügt für die Annahme von Eigenbedarf gerade nicht (Vgl. BGH, RE v. 20.1.1988, NJW 1988, 904).

Daß es sich bei den von der Verlobten bewohnten Räumlichkeiten im Unterschied zu der streitgegenständlichen Wohnung nicht um eine im Eigentum des Kl. stehende Wohnung handelt, ändert daran nichts; denn der Kl. hat das streitgegenständliche Mietverhältnis insoweit nicht mit der Begründung gekündigt, er wolle seinem Sohn die streitgegenständliche Wohnung umsonst oder zu günstigen Konditionen überlassen oder es gehe ihm gerade darum, daß sein Sohn das Recht zur Nutzung einer Wohnung nicht aus einem bloßen Mietrecht ableiten müsse.

(2) Der geltend gemachte Eigenbedarf wäre dementsprechend nur dann berechtigt, wenn der Kl. in seiner Kündigung ein vernünftiges Interesse dargelegt hätte, die Wohnung für die beiden Kinder F. und J. freimachen zu wollen. Dies ist jedoch nicht der Fall.

Da sich J. bereits vom Elternhaus verselbständigt hat und ein Zimmer in einem Studentenwohnheim bewohnt, fehlt es insoweit bereits an der Darlegung eines konkreten Eigenbedarfs im Rahmen der hier streitgegenständlichen Kündigungserklärung.

Dies gilt um so mehr, als der Kl. für die Tochter J. die der streitgegenständlichen Wohnung benachbarte Wohnung ebenfalls wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und sich deren Mieter im Rahmen eines Räumungsvergleichs vor der Kammer zur Räumung der Wohnung spätestens im August 1995 verpflichtet haben.

Selbst unter Ausschöpfung sämtlicher denkbarer Verlängerungsmöglichkeiten besteht daher spätestens im August 1996 ein Bedürfnis an der Unterbringung der Tochter J. - sofern es überhaupt im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist - in der streitgegenständlichen Wohnung nicht mehr. In Ansehung dieser Umstände hätte das Erlangungsinteresse des Kl. und Eigentümers im Rahmen einer Interessenabwägung wegen der absehbaren Räumung der Nachbarwohnung, zumal unter Berücksichtigung des Umstandes, daß auch den Bekl. im Falle ihres Unterliegens eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren gewesen wäre, die sich - unter Berücksichtigung etwaiger Verlängerungsmöglichkeiten auf bis zu ein Jahr ausdehnen könnte (§ 721 Abs. 5 ZPO) - hinter dem Bestandsinteresse der Bekl. zurückzustehen (vgl. Bundesverfassungsgericht, GE 1993, 796).

Ein Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs ein Mietverhältnis, da unter anderem sein Sohn und dessen Verlobte einziehen wollten. Die erste Kündigung erfolgte mit der Klageschrift, die der offenbar anwaltlich beratene Mieter unverzüglich mangels Vollmacht zurückwies.

Das Landgericht Berlin hielt in seinem Urteil vom 24. Januar 1994 die Zurückweisung für wirksam, da nicht nötig sei, daß der Mieter gleichzeitig auch die Prozeßvollmacht des die Kündigung aussprechenden Vermieteranwalts bestreiten müsse. Auch die während des Rechtsstreits nachgeschobene Kündigung war nach Auffassung des Landgerichts unwirksam, da der Vermieter hätte darlegen müssen, warum sein Sohn mit seiner Verlobten in die fragliche Wohnung einziehen wollte und nicht in die Wohnung der Verlobten. Dies hätte schon in die Kündigungsbegründung gehört.

Diese Auffassung des Landgerichts ist außerordentlich weitgehend; ob es nicht - auf Hinweis des Gerichts - ausreichend gewesen wäre, wenn während des Rechtsstreits der Vermieter darauf eingegangen wäre, muß zumindest als erwägenswert angesehen werden.

Besonders hinzuweisen ist, über die Einzelfallentscheidung hinaus, auf den letzten Absatz der Entscheidungsgründe. Dort wird, ohne die entgegenstehende Rechtsprechung zu zitieren, von der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes abgewichen, wonach bei der Prüfung der Kündigungsgründe die Interessen des Mieters nicht zu berücksichtigen seien. In zutreffender Auslegung der grundsätzlichen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes über das Besitzrecht des Mieters hält das Landgericht eine Interessenabwägung für angebracht. Man wird abwarten müssen, ob es sich dabei um einen unbeabsichtigten "juristischen Schlenker" handelte oder ob die bisherige Rechtsprechung geändert werden soll - was freilich nicht ohne Vorlage im Rechtsentscheidsverfahren denkbar wäre.