Begründung von Zahlungspflichten im Innenverhältnis

Begründung von Zahlungspflichten im Innenverhältnis, Erstattungsanspruch des Wohnungseigentümers

Ein Wohnungseigentümer kann nicht anteilige Erstattung der an Außengläubiger der Gemeinschaft gezahlten Beträge verlangen; Zahlungspflichten im Innenverhältnis können nur über beschlossene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen begründet werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. Die Berufung hat Erfolg.

2. [...] Die Kl. kann gegen die Bekl. die von ihr verauslagten Versicherungsbeiträge nicht mit der vorliegenden Klage geltend machen.

Denn eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) kann nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden. Ein derartiger Beschluss ist unstreitig nicht gefasst worden.

a) Entgegen der Ansicht der Kl. besteht ein Anspruch gegen die Bekl. weder aus den Regelungen der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 677 BGB bzw. §§ 818, 684, 677 BGB) noch aus § 670 BGB. Denn derartige Ansprüche bestünden lediglich gegenüber der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht Partei des Rechtsstreits ist.

b) Ein Anspruch gem. § 10 Abs. 8 WEG, welcher gegen die übrigen Wohnungseigentümer anteilig geltend gemacht werden könnte, besteht nicht.

Die Kammer folgt der in Rechtsprechung und Literatur nahezu einhellig vertretenen Ansicht, dass ein Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG nur Dritten gegenüber dem Wohnungseigentümern zusteht, nicht jedoch den einzelnen Wohnungseigentümern untereinander (OLG München, NZM 2008, 215; AG Bremen, NJW-RR 2010, 884; AG Charlottenburg, BeckRS 2009, 13406; Bärmann/Klein § 10 Rn. 311; MüKoBGB/Engelhardt § 21 Rn. 4).

Dies folgt bereits aus dem Zweck der Norm. Mit § 10 Abs. 8 WEG sollte eine Regelung geschaffen werden, um ein teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer zu schaffen, und damit zumindest teilweise - in Abkehr von der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 2. Juni 2005 (BGH NJW 2005, 2061) - die Möglichkeit für Dritte zu schaffen, ihre Ansprüche direkt gegen einzelne Wohnungseigentümer durchzusetzen (Bärmann/Klein § 10 Rn. 299 ff.). Eine Veränderung der Haftung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer ist damit allerdings nicht verbunden gewesen.

Dies zeigt sich bereits daran, dass die Haftung der Wohnungseigentümer allein auf dem Miteigentumsanteil abstellt und nicht auf den tatsächlichen Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümer untereinander (vgl. OLG München, aaO.). Ersichtlich wollte der Gesetzgeber daher neben den differenzierten Regelungen zur Kostenverteilung in den Wirtschaftsplänen, Sonderumlagen und Jahresabrechnungen für die interne Kostenverteilung mit § 10 Abs. 8 WEG für Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander kein weiteres Instrumentarium schaffen, welches in Abweichung von den vorgenannten Möglichkeiten einen vollständig anderen Kostenverteilungsschlüssel enthält. Zudem würde jede andere Auslegung auch dazu führen, dass Wohnungseigentümer untereinander Erstattungsansprüche gerichtlich geltend machen könnten, ohne diese in der Jahresabrechnung erfasst zu haben, so dass diese ihre Funktion als Übersicht der Ausgaben und Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlöre und Zahlungspflichten völlig unabhängig von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen begründet werden könnten.

Auch die Interessenlage des Wohnungseigentümers unterscheidet sich grundlegend von der eines Dritten. Während der Dritte bei einem unzureichendem Verbandsvermögen ohne die Möglichkeit des § 10 Abs. 8 WEG allenfalls im Wege des Schadensersatzes (dazu Bärmann/Klein § 10 Rn. 301 m.w.N.) seine Ansprüche realisieren könnte, hat der Wohnungseigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, wozu auch die Beschlussfassung über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen gehört und mit denen er selbst dafür Sorge tragen kann, dass die Gemeinschaft über die notwendigen Mittel verfügt, um seine berechtigten Ansprüche erfüllen zu können. Ein Bedürfnis nach einer teilschuldnerischen Haftung auch im Innenverhältnis besteht demgegenüber nicht.

c) Zwar wird vereinzelt für Fälle der Notgeschäftsführung die Möglichkeit einer unmittelbaren Inanspruchnahme der übrigen Wohnungseigentümer angenommen (Hügel, BeckOK WEG § 21, 3; Niedenführ/Vandenhouten § 21 Rn. 21; wohl weiter Palandt/Bassenge WEG § 10 Rn. 41), hierauf kommt es vorliegend aber nicht an. Denn um eine Notmaßnahme handelte es sich vorliegend nicht. Eine solche liegt nur dann vor, wenn es sich um eine solche Gefahrensituation handelt, bei welcher ein Eingreifen der Eigentümer ein Zuwarten auf die Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht zugemutet werden kann (Niedenführ/Vandenhouten § 21 Rn. 20). Vorliegend geht es um Versicherungsbeiträge für zwei Jahre, dies ist ersichtlich kein Fall einer Notgeschäftsführung. In einem solchen Fall ist die Kl. darauf zu verweisen, die Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch zu nehmen, im Innenverhältnis muss für eine angemessene finanzielle Ausstattung der Gemeinschaft Sorge getragen werden.

d) Ob insoweit - wie teilweise angenommen (LG München NZM 2010, 908) wird - für eine zerstrittene Zweier-WEG etwas anderes gilt, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, denn ein solcher Fall liegt nicht vor (ebenso Kammer, Urteil vom 11. März 2015 - 2-13 S 105/12). Die Kl. hat sich bislang nicht um die Einberufung einer Eigentümerversammlung bemüht, auch Versuche, einen Verwalter zu bestellen, sind nicht unternommen worden. Alleine die Tatsache, dass es noch nie Versammlungen gab, ein Verwalter nicht bestellt war und die Bekl. sich - nach Ansicht der Kammer sogar zu Recht - weigerten, die geforderten Zahlungen zu leisten, begründet keinen solchen Ausnahmefall, in welchem ein unmittelbarer Ersatzanspruch zuzubilligen wäre. Im Übrigen bestehen aber ohnehin Bedenken, ob in einer Konstellation, in welcher es als ausgeschlossen erscheint, dass ein Beschluss über eine Jahresabrechnung zu Stande kommt, sogleich Ansprüche zwischen den Wohnungseigentümern gerichtlich durchzusetzen wären, oder nicht vielmehr die Kl. darauf zu verweisen wäre, über § 21 Abs. 8 WEG durch gerichtliche Hilfe zu einer Jahresabrechnung und zu einem Wirtschaftsplan zu gelangen. Nur so ließe sich jedenfalls vermeiden, dass im Zahlungsprozess die Frage der Erforderlichkeit (auch der Höhe) der aufgewandten Kosten gerichtlich zu überprüfen wäre, während im Rahmen der Anfechtung einer Jahresabrechnung diese Prüfung (da es sich bei der Jahresabrechnung um eine reine Einnahmen-Ausgabenrechnung handelt) demgegenüber nicht zu erfolgen hätte.

3. Nach alledem ist auf die Berufung das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage ist abzuweisen.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht vorliegen.

Ein Wohnungseigentümer kann nicht anteilige Erstattung der an Außengläubiger der Gemeinschaft gezahlten Beträge – im konkreten Fall ging es um für die WEG gezahlte Versicherungsprämien – verlangen.

In einer kleinen Wohnungseigentumsanlage, in der noch keine Eigentümerversammlungen stattgefunden haben und auch ein Verwalter nicht bestellt worden ist, verauslagt ein Wohnungseigentümer Versicherungsbeiträge für zwei Jahre. Ohne dass eine Jahresabrechnung erstellt worden ist, verlangt er von den anderen Wohnungseigentümern anteilige Erstattung der Versicherungsbeiträge. Das AG gibt der Klage statt, hiergegen die Berufung an das LG, verbunden mit einem Wiedereinsetzungsantrag, weil der Amtsrichter in der Rechtsmittelbelehrung das unzuständige Berufungsgericht angegeben hat, an das die Berufung zunächst gerichtet worden war.

Die Berufung hat Erfolg! Die Klage ist unbegründet. Eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten kann nur durch Beschluss über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden, woran es hier jedoch fehlt.

Aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht kein Erstattungsanspruch, weil die Geschäftsführung für den rechtsfähigen Verband getätigt worden ist, der nicht Partei des Rechtsstreits ist.

Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt auch nicht die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG, weil dies nur im Verhältnis zu Außengläubigern Anwendung findet.

Der Kläger hat sich auch nicht um die Einberufung einer Eigentümerversammlung bemüht und keine Versuche unternommen, einen Verwalter bestellen zu lassen. Selbst wenn es als ausgeschlossen erscheint, dass ein Beschluss über eine Jahresabrechnung zustande kommt, müsste der Kläger (nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung) erst durch ersetzende gerichtliche Entscheidung zu einer Jahresabrechnung und zu einem Wirtschaftsplan gelangen.

Entgegen der BGH-Rechtsprechung, wonach eine anwaltlich vertretene Partei sich nicht auf eine falsche Rechtsmittelbelehrung verlassen darf, ist hier ausnahmsweise Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, weil angesichts der unzutreffenden Belehrung jedenfalls bei einer Beklagtenvertreterin, die nicht Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist, der Rechtsirrtum entschuldbar erscheint.

Der finanzielle Ausgleich zwischen Wohnungseigentümern soll nach der Konzeption des WEG ausschließlich über Eigentümerbeschlüsse hinsichtlich der Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erfolgen, um zwingende Grundlagen für den endgültigen Ausgleich zu schaffen.

Damit ist es ausgeschlossen, dass Wohnungseigentümer nebenher Ausgleichszahlungen verlangen, wenn sie etwa Versicherungsbeiträge für die Gemeinschaft freiwillig geleistet haben.

Auch wenn kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften noch nie eine Versammlung abgehalten und erst recht keinen Verwalter bestellt haben, können sie durch die vorstehende Rechtsprechung dazu mittelbar gezwungen werden. Insbesondere bei kleineren Gemeinschaften kann ein Verwalter zu den ortsüblichen Vergütungen kaum gefunden werden, weil der Verwaltungsaufwand darüber liegt.

Die Mitglieder einer kleineren Gemeinschaft müssen sich also sehr wohl überlegen, ob sie nicht doch gegenseitig die Auslagen übernehmen und ohne gerichtliche Hilfe erstatten. Nur die Außengläubiger (Versorgungsunternehmen, beauftragte Bauunternehmen) haben kraft Gesetzes neben der Gesamtforderung gegen die Gemeinschaft zugleich einen durchsetzbaren Anspruch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, allerdings nur in Höhe des im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils.

Zu beachten ist immerhin, dass die Kosten der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums nach der Teilungserklärung oder auch nach speziellen Eigentümerbeschlüssen anderweitig als nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen sein können. Dann muss also wiederum im Zuge der Jahresabrechnung eine Anpassung der an Außengläubiger gezahlten Teile von Verbindlichkeiten an den im Innenverhältnis geltenden Kostenverteilungsschlüssel erfolgen.