Begründung von Wohnungseigentum durch BGB-Gesellschaft

Begründung von Wohnungseigentum durch BGB-Gesellschaft; Wohnungseigentümer nicht alleiniger Vermieter

Begründet eine vermietende BGB Gesellschaft nach § 8 WEG Wohnungseigentum und überträgt das Sondereigentum an einen einzelnen Gesellschafter, wird dieser nicht alleiniger Vermieter.

Die Bekl. sind aufgrund eines mit dem früheren Eigentümer ... am 1.8.1980 abgeschlossenen Mietvertrages Mieter einer 4 Zimmer-Wohnung im Hause ... 1. OG. ... verkaufte das Grundstück am 6.11.1987 an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus 27 Gesellschaftern, u. a. den Kl., die sämtlichst am 28.5.1991 als Gesellschafter bürgerlichen Rechts als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.

Durch notariellen Vertrag vom 8.1.1992 begründete die Gesellschaft bürgerlichen Rechts an dem vorgenannten Grundstück Wohnungseigentum, indem sie das Grundstück in der Weise aufteilten, daß sie Miteigentumsanteile bildeten und diese mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbanden. Anschließend setzten sie sich bezüglich des Gesellschaftsgrundstücks in der Weise auseinander, daß jedem Gesellschafter das Eigentum an einem bestimmten Wohnungseigentum zugewiesen wurde. Gemäß Buchstabe B § 1 Ziffer 3 des notariellen Vertrages gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum u. a. das Treppenhaus einschließlich der Außenseiten der Wohnungseingangstüren, die Wohnungstrennwände sowie die Kellerräume.

Am 7.4.1993 wurde das Grundbuchblatt des Gesamtgrundstücks geschlossen und die Übertragung des Bestandes auf neu angelegte Wohnungsgrundbuchblätter vorgenommen. Aufgrund der Auflassung vom 8.12.1992 wurden die Kl. am 2.12.1993 als Wohnungsmiteigentümer zu je 1/2 an der im Aufteilungsplan mit der Nr. 7 bezeichneten Wohnung eingetragen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.4.1995 kündigten die Kl. das Mietverhältnis gegenüber beiden Bekl. zum 30.4.1996 mit der Begründung, daß sie die Wohnung für sich selbst benötigen würden.

Die Klage ist unbegründet. Den Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung weder gemäß § 556 BGB wegen Beendigung des Mietverhältnisses noch gemäß § 985 BGB zu.

Die Bekl. sind nicht verpflichtet, die Wohnung gemäß § 556 BGB herauszugeben, da das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung vom 18.4.1996 nicht beendet worden ist. Die nur von den Kl. erklärte Kündigung ist unwirksam. Vielmehr hätte die Kündigung von sämtlichen Wohnungseigentümern des Mietobjekts ausgesprochen werden müssen. Die Kl. sind zwar aufgrund der Gründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG und der gleichzeitigen Auseinandersetzung der Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis mit den Bekl. eingetreten, jedoch nur als es den Gegenstand des Sondereigentums betrifft. Hinsichtlich des Sondereigentums liegen die Voraussetzungen des § 571 BGB vor. Vermieter der von den Bekl. gemieteten Wohnung war nach dem ursprünglichen Vertragspartner durch Veräußerung des Mietobjekts nach § 571 BGB die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Kl. und weiteren 25 Gesellschaftern. Nachdem durch Teilung gemäß § 8 WEG Wohnungseigentum begründet worden war, hat sich das Gesamthandseigentum, das ursprünglich an dem Grundstück bestand, an dem Wohnungseigentum fortgesetzt; Vermieter war weiterhin die aus sämtlichen Gesellschaftern bestehende Vermietergemeinschaft. Die anschließende Übertragung von Miteigentumanteilen verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung auf die einzelnen Gesellschafter im Rahmen der Auseinandersetzung gemäß § 730 BGB stellt eine Veräußerung im Sinne des § 571 BGB dar. Anders als bei dem bloßen Gesellschafterwechsel liegt darin eine echte rechtsgeschäftliche Veräußerung.

Soweit allerdings durch das Mietverhältnis Belange des gemeinschaftlichen Eigentums berührt sind, befinden sich alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in der Position des Vermieters (LGBerlin, GE 1989, 943; Beuermann, GE 1995, 7 richtig: WuM 1995, 7 [die Redaktion]). Gemäß § 1 Ziffer 1 des notariellen Vertrages gehören zum Gemeinschaftseigentum u. a. das Treppenhaus (Ziffer 3 d) und die Kellerräume (Ziffer 3 i) - jedenfalls soweit sie nicht Sondereigentum sind. Diese Gebäudeteile sind auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag mitvermietet. Des weiteren gehören zum Gemeinschaftseigentum zwingend Gebäudeteile im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG, etwa tragende Wände, Decken oder Außenfenster. Vor der Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung an die Kl. waren sämtliche Miteigentümer Vermieter auch dieser Gebäudeteile; durch die Veräußerung haben sie das Eigentum daran nicht verloren. Die Eigentümergemeinschaft schuldet den Bekl. nach wie vor als Vermietergemeinschaft nach §§ 741, 744 BGB den erforderlichen Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums.

Mit der Begründung von Wohnungseigentum und der Veräußerung der Wohnung an die Kl. ist gemäß § 571 BGB das Mietverhältnis zu den Bekl. auf die Kl. übergegangen, soweit es in das Sondereigentum geht und auf alle Miteigentümer, soweit Gegenstand des Mietverhältnisses Teile des Gemeinschaftseigentums sind. Soweit die anderen Miteigentümer in das Mietverhältnis eingetreten sind, ist die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses erforderlich (vgl. LG Hamburg, WuM 1997, 47; AG Charlottenburg, GE 1997, 623). Diese haben weder die Kündigung selbst erklärt noch ihre Zustimmung durch Beschluß einer Eigentümerversammlung erklärt.

Die Kl. sind auch nicht durch das Mieterhöhungsverfahren gemäß § 2 MHG alleinige Vermieter geworden. In dem Mieterhöhungsverlangen und der anschließenden Zustimmung durch die Bekl. mag zwar der Abschluß eines Änderungsvertrages liegen, jedoch sind dadurch nicht etwa die übrigen Miteigentümer aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Bei Personenmehrheit auf Vermieter- oder Mieterseite kann ein Wechsel nur einvernehmlich durch sämtliche Vertragspartner vereinbart werden.

Die nur von den Kl. ausgesprochene Kündigung ist allein aus diesem formalen Gesichtspunkt unwirksam und das Mietverhältnis daher nicht beendet.

Ein Anspruch aus § 985 scheidet aus, da den Bekl. durch das unverändert fortbestehende Mietverhältnis ein Recht zur Nutzung zusteht.

Eine BGB-Gesellschaft hatte das Hausgrundstück erworben; damit waren alle Gesellschafter Vermieter nach § 571 BGB. Später begründeten sie Wohnungseigentum und wiesen jedem Gesellschafter eine bestimmte Wohnung als Sondereigentum zu, was auch im Grundbuch eingetragen wurde.

Es kam zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, die das Amtsgericht Schöneberg mit Urteil vom 11. März 1998 abwies. Nach Auffassung des Gerichts kam es weder auf die Anwendung der Sperrfrist von zehn Jahren nach dem Sozialklauselgesetz noch auf das Vorliegen eines Eigenbedarfsgrundes an, da jedenfalls die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam gewesen sei. Der einzelne Wohnungseigentümer sei nämlich nicht alleiniger Vermieter geworden, da die Übertragung des Sondereigentums nicht die gesamte vermietete Sache treffe. Vielmehr seien auch Kellerräume und das Gemeinschaftseigentum wie etwa Treppenhaus mitvermietet. Soweit sei aber die Eigentümergemeinschaft Rechtsinhaber und deshalb auch Vermieter.