Begründung von Wohnungseigentum

Begründung von Wohnungseigentum; Trockenboden; Bestimmtheit; Teilungserklärung; Aufteilungsplan; Widerspruch; Eintragung; Grundbuch

Ist bei der Begründung von Wohnungseigentum ein im Dachgeschoß gelegener Trockenboden im Aufteilungsplan mit gleicher Nummer wie Wohnungseigentum gekennzeichnet, so erfordert es der Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts nicht notwendig, daß der Trockenboden in der Teilungserklärung bei der wörtlichen Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum nochmals erwähnt wird.

Die Bet. zu 1) und 2) - Eheleute - sowie ihre Tochter - die Bet. zu 3) - sind als Miteigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Durch notariellen Vertrag v. 14.6.1996 haben sie das Grundstück mit der Maßgabe in zwei Wohnungseigentumsrechte und ein Teileigentumsrecht aufgeteilt, daß die Eigentumswohnung Nr. 1 und das Teileigentum Nr. 3 den Bet. zu 1 ) und 2) je zur ideellen Hälfte sowie die Eigentumswohnung Nr. 2 der Bet. zu 3) zustehen soll. In der Teilungserklärung heißt es:

"§ 2 Die Erschienenen teilen das in § 1 bezeichnete Grundeigentum gemäß § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum wie folgt auf:

1. Sondereigentumseinheit Nr. 1: 545/1000stel Miteigentumsanteil an dem in § 1 bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoß sowie dem mit Nr. 1 bezeichneten Abstellraum im Kellergeschoß.

2. Sondereigentumseinheit Nr. 2: 425/1000stel Miteigentumsanteil an dem in § 1 bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoß sowie dem mit Nr. 2 bezeichneten Abstellraum im Kellergeschoß.

3. Sondereigentumseinheit Nr. 3: 30/1000stel Miteigentumsanteil an dem in § 1 bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Garage.

§ 3 Wegen der Lage und Größe nehmen die Erschienenen Bezug auf die als Anlage beigefügte Fotokopie der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Kreisausschusses des Rheingau-Taunus-Kreises vom 28.5.1996 nebst Plänen sowie einem Flächenplan. Die Fotokopie der Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Plänen sowie der Flächenplan wurden den Erschienenen offengelegt und von ihnen gebilligt. Sie sind als Aufteilungsplan im Sinne dieser Teilungserklärung anzusehen."

Im Aufteilungsplan sind die Räume der Erdgeschoßwohnung mit 1 gekennzeichnet, während die Räume im Dachgeschoß mit 2 gekennzeichnet sind. Ferner ist ein Kellerraum mit 1 und ein weiterer Kellerraum mit 2 gekennzeichnet. Diese beiden Kellerräume tragen jeweils die Bezeichnung "Abstellraum". Die übrigen Kellerräume sind nicht mit einer Ziffer gekennzeichnet. Zwei von ihnen sind als "Allgemeiner Keller" beschrieben. Nach dem Aufteilungsplan liegt der Trockenboden über der Eigentumswohnung Nr. 2; er ist nur über diese Wohnung auf einer Treppe zu erreichen und mit 2 gekennzeichnet.

Den Antrag der Bet. zu 1) bis 3), die Teilungserklärung und die Auflassung in das Grundbuch einzutragen, hat der Rechtspfleger mit Zwischenverfügung v. 9.7./11.10.1996 ... beanstandet ... und mit Beschuß vom 11.11.1996 zurückgewiesen. Der hiergegen gerichteten Erinnerung haben der Rechtspfleger und das Grundbuchgericht nicht abgeholfen. Das LG Wiesbaden hat nach Vorlage der Sache die Beschwerde durch Beschluß v. 10.12.1996 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Bet. zu 1) bis 3).

Die an keine Frist gebundene weitere Beschwerde ist als Rechtsbeschwerde statthaft (§ 78 GBO), in rechter Form eingelegt worden (§ 80 GBO) und auch sonst zulässig.

Die weitere Beschwerde ist auch begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 78 GBO i. V. in § 550 ZPO), da die Vorinstanzen zu Unrecht angenommen haben, zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan bestehe in bezug auf den Trockenboden ein im Wege der Auslegung nicht ausräumbarer Widerspruch, so daß im Falle der Wahrung der Teilungserklärung im Grundbuch mangels sachenrechtlicher Bestimmtheit kein Sondereigentum an dem Trockenboden entstehen könne.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das LG ohne nähere Begründung von der Zulässigkeit der Erstbeschwerde ausgegangen. Das ist zutreffend. Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Eintragungsantrags kann selbst dann eingelegt werden, wenn der Ast. - wie hier die Bet. zu 1) bis 3) die vorausgehende, den gleichen Grund angebende Zwischenverfügung nicht angefochten hatte (KEHE/Ertl, GBR 4. Aufl. Rn. 100, Demharter GBO 21. Aufl. Rn. 54, je zu § 18).

In der Sache haben die Vorinstanzen mit Recht angenommen, daß das Grundbuchamt gemäß §§ 3, 7 Abs. 3, 8 Abs. 2 WEG bei der Begründung und Übertragung von Wohnungseigentum prüfen muß, ob der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt ist (OLG Frankfurt/Main OLGZ 1980, 416 = Rpfleger 1980, 391; OLG Köln NJW-RR 1993, 204 = ZMR 1992, 511 = MittRhNotK 1992, 219 = WEM 1993, 76; BayObLG Rpfleger 1993, 335; KEHE/Ertl/Albrecht a. a. O. Einl. E 11; Weitnauer/Weitnauer WEG 8. Aufl. § 7 Rn. 19, 20). Der Zweck des Grundbuchs, sichere Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu schaffen und zu erhalten, verlangt klare und eindeutige Erklärungen der Beteiligten und dementsprechende Eintragungen (BayObLG Rpfleger 1991, 414 = WE 1992, 290). Das gilt auch für Wohnungseigentum, das gesetzlich besonders ausgestattetes Bruchteilseigentum ist (BGH NJW 1989, 2534/2535) und grundsätzlich den auf Grundstücke anwendbaren Vorschriften unterliegt (BayObLGZ 1988, 114 Rpfleger 1988, 140). Die Teilungserklärung als Eintragungsbewilligung und der nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG beizufügende Aufteilungsplan sollen verdeutlichen, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen (vgl. BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 = LM § 3 WEG Nr. 12 mit Anm. Niedenführ = MDR 1996, 139 = Rpfleger 1996, 19; BavObLG NJW-RR 1993, 1040 = Rpfleger 1993, 398). Deshalb verlangt der Bestimmtheitsgrundsatz auch, daß mit dem Aufteilungsplan der Inhalt der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG als Eintragungsbewilligung übereinstimmen muß, in der gemäß § 8 Abs. 2 WEG wiederum auf den Aufteilungsplan Bezug genommen werden kann. Alle Widersprüche zwischen dem Inhalt der Teilungserklärung selbst und dem Inhalt des in Bezug genommenen Aufteilungsplans machen die Erklärung inhaltlich unbestimmt, so daß gemäß § 18 GBO entweder der Antrag auf Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch zurückzuweisen oder eine Zwischenverfügung zur Behebung des Hindernisses zu erlassen ist.

Der Senat vermag jedoch der Auslegung der Vorinstanzen nicht zu folgen, wonach im Streitfall insofern ein Widerspruch zwischen der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan bestehe, als der Trockenboden in dem Aufteilungsplan wie die zur Eigentumswohnung 2 gehörenden Räume mit der Ziffer 2 gekennzeichnet sind, andererseits bei der verbalen Beschreibung der Räume der Eigentumswohnung 2 in der Teilungserklärung aber nicht erwähnt werde. Diese Auslegung, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht jedenfalls auf Rechtsfehler überprüfen kann (vgl. Demharter a. a. O. § 78 Rn. 13 und 15), widerspricht dem klaren Sinn und Wortlaut der Teilungserklärung. Obwohl sich aus dem Text des § 2 der Teilungserklärung, in dem beschrieben wird, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören sollen, nicht ergibt, daß der Trockenboden dem Sondereigentum der Wohnung 2 zugeordnet wird, kann wegen der zweifelsfreien Kennzeichnung des Trockenbodens in dem Aufteilungsplan mit der Ziffer 2 kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, daß der Trockenboden zum Sondereigentum der Wohnung 2 gehört. Denn im Anschluß an die verbale Beschreibung der drei Sondereigentumseinheiten in § 2 wird in § 3 der Teilungserklärung "wegen Lage und Größe" der Sondereigentumsräume auf den beigefügten Aufteilungsplan verwiesen. Die verbale Beschreibung von Gegenstand und Umfang des Sondereigentums wird also durch die Bezugnahme auf den Aufteilungsplan ergänzt. Dann aber kann sie, obwohl sie den Trokkenboden nicht ausdrücklich nennt, nicht so verstanden werden, als werde damit eine inhaltlich vom Aufteilungsplan abweichende Aufteilung erklärt, sondern es handelt sich ersichtlich um eine veranschaulichende Hervorhebung der wesentlichen Merkmale des jeweiligen Sondereigentums (OLG Köln NJW-RR 1993, 204 = a. a. O.; Haegele/Schöner/Stöber GBR 10. Aufl. Rn. 2854 Fn. 15 a; vgl. auch Henkes/Niedenführ/Schulze WEG 3. Aufl. § 1 Rn. 14; a. A. LG Köln Rpfleger 1992, 478).

Hiernach können die Vorentscheidungen keinen Bestand haben. Da der Wahrung der Teilungserklärung und der Auflassung vom 14.6.1996 im Grundbuch keine weiteren Eintragungshindernisse entgegenstehen, ist das Grundbuchamt anzuweisen, dem Eintragungsantrag der Bet. zu 1) bis 3) vom 14.6.1996 zu entsprechen.