Begründung einer Mieterhöhung durch sog. Typengutachten

Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens".

1 Die Kl. verlangte von der Bekl. mit Schreiben vom 25. Januar 2008 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihr bewohnte Wohnung in B. ab 1. April 2008 um 54,65 € monatlich. Zur Begründung nahm die Kl. auf ein dem schriftlichen Erhöhungsverlangen beigefügtes Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug.

2 Die Bekl. stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie stellt die Ortsüblichkeit der verlangten Miete nicht in Abrede, meint jedoch, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft; dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

3 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

6 Ein Mieterhöhungsverlangen könne gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Welche Anforderungen an die Gründe des in Bezug genommenen Gutachtens zu stellen seien, lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Ausreichend sei in einer Gemeinde ohne Mietspiegel - wie hier - insoweit, dass der Gegenstand des Gutachtens entweder die Wohnung des Mieters oder bei Typengutachten - wie hier - eine benachbarte, nach Ausstattung und Größe vergleichbare Wohnung sei, der Gutachter die örtliche Vergleichsmiete dafür benenne und seine Herangehensweise bei der Ermittlung und Auswertung der Daten darlege. Diese formalen Mindestanforderungen halte das von der Kl. ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 2008 beigefügte Sachverständigengutachten ein.

7 Zweifele der Mieter die Richtigkeit des vom Vermieter in Bezug genommenen Gutachtens an, handele es sich um eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Die materielle Richtigkeit des Gutachtens könne hier dahinstehen, weil die Bekl. das Ergebnis - die Ortsüblichkeit der verlangten Miete - nicht anzweifle.

II. 8 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Kl. kann von der Bekl. die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs. 1, § 558 b Abs. 2 BGB). Es kann dahingestellt bleiben, ob sich ein Mieter auf die formelle Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens berufen kann, wenn er - wie die Bekl. - ausdrücklich nicht anzweifelt, dass die vom Vermieter verlangte erhöhte Miete ortsüblich ist. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist entgegen der Auffassung der Revision wirksam.

9 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. erfolgte Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Januar 2008 entspricht den Anforderungen des § 558 a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.

10 a) Mit der nach § 558 a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, GE 2009, 648 = NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45 = NZM 2008, 124, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094 = NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573, Tz. 12). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, Beschlüsse vom 5. Mai 1986 - 1 BvR 12/85, WuM 1986, 239; vom 14. Mai 1986 - 1 BvR 494/85, GE 1986, 849 = NJW 1987, 313 f.).

11 b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht zu Recht als erfüllt angesehen, denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und die Wohnung der Bekl. in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat.

12 Die von der Revision gegen das Gutachten vorgebrachten methodischen Einwände, der Sachverständige habe nur Wohnungen aus dem Bestand der Kl. zugrunde gelegt und zudem nur ein „Typengutachten" - ohne Besichtigung der Wohnung der Bekl. - erstellt, sind nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen. Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen (BT-Drs. 14/4553, S. 54 f.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 a Rdnr. 31; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rdnr. 98, 100). Auch ein sogenanntes Typengutachten versetzt den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558 a BGB in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 88; MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 25; a.A. Mersson in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 558 a BGB Rdnr. 6.5a). [...]

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss begründet werden. Eine Möglichkeit – neben der weithin üblichen mit Mietspiegeln – ist die Begründung durch Sachverständigengutachten. Die formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gegenüber einem Wohnungsmieter können, wie der Bundesgerichtshof entschied, auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden, das sich nicht unmittelbar auf die konkrete Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht (sog. Typengutachten). Die Entscheidung hilft vor allem Vermietern mit größeren homogenen Wohnungsbeständen: Ein Typengutachten für 100 Wohnungen ist deutlich preiswerter als 100 Einzelgutachten.

Die Beklagte ist Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg. Die Vermieterin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein „Typengutachten", d. h. das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Mieterin stimmte der beabsichtigten Mieterhöhung nicht zu. Sie meint, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das Amtsgericht ist dem nicht gefolgt und hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der Vermieterin stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieterin hat das Landgericht zurückgewiesen. Die Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin die formellen Anforderungen des § 558 a BGB erfüllt. Mit der nach dieser Vorschrift erforderlichen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer Mieterhöhung benötigt. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

Im entschiedenen Fall genügte das Gutachten den danach zu stellenden Anforderungen. Auch ein sogenanntes Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch – wie im entschiedenen Fall – aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.