Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs; Gesamtrückstand; Zahlungsrückstand

Zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges reicht es aus, daß der saldierte Gesamtrückstand unterteilt nach Monaten denjenigen Zahlungsrückstand wiedergibt, auf den die Kündigung gestützt ist. (Leitsatz der Redaktion)

Das erstinstanzliche Gericht hat der Zahlungsklage und dem Feststellungsantrag der Kl. stattgegeben. Die Räumungsklage hat es abgewiesen mit der Begründung, die klägerische Kündigung vom 25. November 2004 wegen Zahlungsverzuges genüge nicht den Anforderungen gemäß § 569 Abs. 4 BGB hinsichtlich der Angabe des Kündigungsgrundes. Die dort angegebenen Rückstände seien ersichtlich falsch angegeben. Auch wenn die Rückstände für Oktober und November 2004 eventuell als Kündigungsgrund genügen würden, führe dies deshalb nicht zur Wirksamkeit der Kündigung, weil der angegebene Gesamtrückstand von 2.190,30 € und die Rückstände für April, Juni und Juli 2004 unzutreffend waren. Hierdurch hätten die Bekl. z. B. nicht gewußt, welchen Betrag sie innerhalb der Schonfrist zur Heilung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hätten zahlen müssen. Entsprechendes gelte auch für die im Prozeß erklärte weitere Kündigung.

Die Kl. macht in zweiter Instanz unter Hinweis auf die neuere Rechtsprechung des BGH geltend, die Anforderungen des erstinstanzlichen Gerichts an die formale Wirksamkeit der fristlosen Kündigung seien überzogen.

Die Berufung ist begründet. Die Bekl. sind neben der in erster Instanz ausgeurteilten Zahlung gemäß § 546 Abs. 1 BGB auch zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet, weil die fristlose Kündigung der Kl. vom 25. November 2004 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB das Mietverhältnis der Parteien beendet hat.

Entgegen den Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichts ist die fristlose Kündigung nicht schon deshalb gemäß § 569 Abs. 4 BGB unwirksam, weil der Kündigungsgrund nicht in ausreichender Weise angegeben worden ist. Zwar liegt kein einfach gelagerter Fall vor, für den der BGH für die Begründung des Zahlungsverzuges die Angabe des saldierten Rückstandes als ausreichend angesehen hat. In der genannten Kündigung ist aber nicht nur der saldierte Gesamtrückstand von 2.190,30 € angegeben, sondern darüber hinaus noch gesondert und unterteilt nach Monaten der Zahlungsrückstand, auf den die fristlose Kündigung gestützt wird. Dabei liegt kein Fehler darin, daß die Summe der Einzelrückstände mit 1.380 € den angegebenen Gesamtrückstand nicht erreicht. Denn dies resultiert daraus, daß in dem Gesamtrückstand mit Betriebskostennachforderungen aus entsprechenden Abrechnungen auch nicht kündigungsrelevante Forderungen enthalten waren.

Soweit die Bekl. hier ansetzen und rügen, dadurch sei für sie nicht erkennbar gewesen, in welcher Höhe eine Zahlung zur Heilung der Kündigung erforderlich gewesen sei, greift dieses Argument nicht. Denn hätten die Bekl. alle als kündigungsrelevant aufgeführten Zahlungsrückstände neben den laufenden Mieten ausgeglichen, wäre ein Räumungsverlangen unter Hinweis auf ungenannte noch offene Beträge mindestens treuwidrig gewesen. Wenn die Bekl. dagegen meinten, durch geringere Zahlungen eine Heilung herbeiführen zu können, handelten sie auf eigenes Risiko.

Weitere Angaben, etwa dazu, welche Zahlung der Bekl. auf welchen Rückstand verrechnet worden ist, war zur Einhaltung der formellen Begründungspflicht nicht erforderlich (vgl. LG Berlin [ZK 65] GE 2003, 458 f.). Soweit das Amtsgericht Dortmund (GE 2003, 675 [677]) weitergehend für § 569 Abs. 4 BGB fordert, daß angegeben werden muß, wie die einzelnen Teilzahlungen verrechnet worden sind, kann dies nicht überzeugen. Denn auch das Amtsgericht Dortmund teilt die Ansicht des Landgerichts Berlin, daß unzutreffende Angaben zu einzelnen Monatsrückständen (z. B. wegen falscher oder Nichtanwendung von § 366 Abs. 2 BGB) nicht schaden. Wenn aber die Richtigkeit der Verrechnung der Zahlungen unerheblich ist, sind Angaben hierzu für die Begründung der Kündigung entbehrlich.

Allein die im Kündigungsschreiben für Oktober und November 2004 mit 445 € und 200 € angegebenen Rückstände rechtfertigen bereits eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, so daß es auf die weiteren angegebenen Rückstände für April, Juni und Juli nicht ankommt. Denn nachdem die gemäß Nr. 3 AVB monatlich im voraus zu entrichtende Miete per November 2004 auf 613,22 € abgesenkt worden war, übersteigt der für zwei aufeinanderfolgende Termine schuldig gebliebene Mietzins die Höhe einer Monatsmiete.

Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist auch materiell gerechtfertigt, weil die tatsächlichen Zahlungsrückstände mit 445,58 € und 329,63 € für die beiden vorgenannten Monate die angegebenen Rückstände noch übersteigen. Entgegen den Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichts ist es für die Wirksamkeit der Kündigung unerheblich, daß die Kl. es aufgrund der unregelmäßigen Zahlungen der Bekl. erst mit Schriftsatz vom 2. August 2005 vermocht hat, den Zahlungsrückstand den einzelnen Monaten zuzuordnen.

Eine Heilung der Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Ausgleich des Zahlungsrückstandes innerhalb der Schonfrist ist nicht erfolgt. Die Klage ist am 12. April 2005 zugestellt worden. Mit Ablauf der Schonfrist zwei Monate später war der Zahlungsrückstand erst auf 498,88 € reduziert.

Der in zweiter Instanz getätigte Vortrag der Bekl. zur Fehlüberweisung einer Bareinzahlung von 300 € am 13. April 2004 und einer bei der Kl. nicht verbuchten Zahlung für November 2004 in Höhe von 200 € vermag an der Wirksamkeit der Kündigung nichts zu ändern. Selbst wenn die Zahlung von 300 € seitens der Bekl. nicht unter Angabe einer unzutreffenden Kontonummer eingezahlt und bei der Kl. eingegangen wäre, hätte dies lediglich Einfluß auf die Zahlungsrückstände für Juni und Juli 2004 gehabt, hätte aber den Rückstand für Oktober und November 2004 unberührt gelassen. Eine Zahlung von 200 € im November 2004 haben die Bekl. nicht nachgewiesen. Der von ihnen über diesen Betrag eingereichte Beleg betrifft eine Zahlung für Oktober 2004, die von der Kl. für diesen Monat auch berücksichtigt worden ist.

An die Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Ausreichend ist vielmehr, daß der Mieter erkennen kann, auf welchen Rückstand für welche Monate die Kündigung gestützt wird.

Der Mieter war in Zahlungsrückstand geraten, der Vermieter kündigte daraufhin fristlos mit der Begründung, daß für bestimmte Monate ein kündigungsrelevanter Rückstand entstanden sei. Den saldierten Gesamtrückstand gliederte er in bestimmte Monate auf, auf die er die Kündigung stützte.

Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hielt die Begründung der Kündigung für ausreichend. Zwar liege kein einfach gelagerter Fall vor, für den der BGH die Begründung des Zahlungsverzuges die Angabe des saldierten Rückstandes als ausreichend angesehen habe. Da aber der Gesamtrückstand auf die einzelnen Monate aufgegliedert worden sei, bestünden keine Bedenken gegen die formelle Wirksamkeit der Kündigung. Angaben dazu, welche Zahlungen der Mieter auf den Rückstand verrechnet worden seien, seien zur Einhaltung der formellen Begründungspflicht nicht erforderlich gewesen.