Begründung einer Eigenbedarfskündigung wegen beabsichtigter Eheschließung

Kündigt der Vermieter wegen beabsichtigter Eheschließung das Mietverhältnis, weil er die Wohnung für seine Mutter benötigt, deren jetzige Wohnung seine Ehewohnung werden soll, ist die Mutter Bedarfsperson im Sinne der Rechtsprechung zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung. (Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. begehrt als Vermieter von dem Bekl. als Mieter die Räumung und Herausgabe einer von diesem bewohnten Zweizimmer-Wohnung mit großer Dachterrasse in Berlin.

Er hat diese Wohnung durch Anwaltsschreiben wegen Eigenbedarfs gekündigt und dazu u. a. ausgeführt:

"Zur Begründung weise ich darauf hin, daß mein Mandant die Absicht hat, mit seiner zukünftigen Ehefrau und seinem und ihren Kindern die derzeit von seiner Mutter bewohnte Wohnung (folgt die Anschrift) zu beziehen. Aus diesem Grunde soll seine Mutter die jetzt von Ihnen genutzte Wohnung übernehmen.

Ein anderer Wohnraum steht ihm derzeit weder für sich noch für seine Mutter zur Verfügung, noch kann er absehen, daß dies in Zukunft der Fall sein wird.

Zur Zeit bewohnt er in den Räumen seiner Zahnarztpraxis (folgt die Anschrift) lediglich ein Zimmer mit Küchen-, Bad- und Balkonbenutzung."

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In dem Kündigungsschreiben fehle es an der Darlegung eines berechtigten Interesses der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die tatsächlichen Wohnverhältnisse der Mutter sowie der Verlobten des Kl. seien ebensowenig dargelegt wie der Grund für seine Absicht, mit seiner Verlobten und den gemeinsamen Kindern in die derzeit von seiner Mutter bewohnte Wohnung zu ziehen. Ferner fehle die Angabe von Gründen, warum der zukünftige Wohnbedarf des Kl. nicht in der Wohnung der Verlobten gedeckt werden könne.

Nachdem der Kl. Berufung eingelegt hat, hat das Landgericht über den behaupteten Eigenbedarf des Kl. Beweis erhoben durch Vernehmung seiner Mutter und seiner Verlobten als Zeugen. Es sieht danach den Eigenbedarf des Kl. als erwiesen an. Gleichwohl will es seine Berufung zurückweisen, weil es die Auffassung vertritt, daß gemäß § 564 b Abs. 3 BGB in der Kündigungserklärung auch der Name der Bedarfsperson und deren derzeitige Wohnsituation anzugeben seien, um dem Mieter die nötigen Informationen zu vermitteln, die er zur Überprüfung seiner Rechtsposition benötige. Da der geltend gemachte Eigenbedarf des Kl. gerade auf der beabsichtigten Errichtung eines gemeinsamen Wohnungsstandes mit seiner zukünftigen Ehefrau beruhe, sei auch deren Wohnsituation in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Da diese Auffassung der anderer Landgerichtsentscheidungen widerspreche, hat das Landgericht beschlossen, dem Kammergericht wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorzulegen.

Ist zur Begründung der Eigenbedarfskündigung gem. § 564 b Abs. 2 BGB wegen beabsichtigter Eheschließung in dem Kündigungsschreiben der Name des künftigen Ehepartners sowie dessen derzeitige Wohnsituation darzulegen, so daß der Mieter in die Lage versetzt wird, feststellen zu können, ob der Wohnbedarf nicht auch in dessen Wohnung gedeckt werden kann?

Die Parteien sind zu dem Vorlagebeschluß gehört worden. Der Kl. hält die vorgelegte Rechtsfrage nicht für entscheidungserheblich, weil das Landgericht den Eigenbedarf bejaht habe und die Mietwohnung des Bekl. leerstehe; dieser sei längst ausgezogen. Der Bekl. hält die Rechtsfrage nicht für entscheidungserheblich, weil für die Mutter des Kl. genügend Ersatzwohnraum zur Verfügung stehe, was er im einzelnen ausführt.

II. Ein Rechtsentscheid kann nicht ergehen, weil die Vorlage des Landgerichts unzulässig ist. Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung im Ausgangsrechtsstreit nach dem Vorlagebeschluß nicht erheblich.

Nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB ist es als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich (Fall 1), die zu seinem Hausstand gehörenden Personen (Fall 2) oder seine Familienangehörigen (Fall 3) benötigt. Das Landgericht geht davon aus, daß zu den Familienangehörigen (Fall 3) auch die Mutter des Vermieters gehört. Das ist zumindest vertretbar.

Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft alle Fälle der sogenannten Eigenbedarfskündigung wegen beabsichtigter Eheschließung. Sie ist dahin zu verstehen, ob Name und derzeitige Wohnsituation des künftigen Ehepartners der Person anzugeben sind, für die der Vermieter die Räume benötigt (vom Landgericht als "Bedarfsperson" bezeichnet).

Im Ausgangsrechtsstreit benötigt der Kl. als Vermieter die Wohnung für seine Mutter (Familienangehörige - Fall 3). Diese will aber nicht heiraten. Nach der Begründung des Vorlagebeschlusses bedarf die Mutter des Kl. der Wohnung des Bekl. aus ganz anderen Gründen. Das Wohnhaus, das sie jetzt bewohnt, hat sieben Zimmer und ist ihr zu groß geworden. Sie ist nicht mehr in der Lage, es allein zu bewirtschaften. Sie hat deshalb dem Kl. ihre Wohnung zum Tausch angeboten, nachdem sich der Heiratswunsch des Kl. und seiner Verlobten verdichtet hat. Von den Wohnungen, über die der Kl. als Hauseigentümer verfügt, möchte sie nur die Wohnung des Bekl. als Tauschwohnung beziehen, weil diese über eine Terrasse verfügt, die sie aus gesundheitlichen Gründen unbedingt benötigt, und weil sie in unmittelbarer Nähe dieser Wohnung (im selben Stadtteil) Verwandte hat. Dadurch, daß die Mutter des Kl. ihre Wohnung für den Kl. und seine Verlobte sowie deren Kinder freimachen will, wird der Kl. nicht "Bedarfsperson" hinsichtlich der Wohnung des Bekl. Denn er benötigt die Wohnung des Bekl. nicht als Wohnung für sich (§ 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 1 BGB).

Die vom Landgericht zitierten Entscheidungen betreffen entweder den Fall 1, nämlich die beabsichtigte Eheschließung des Vermieters, der aus diesem Grunde die Wohnung des Bekl. für sich benötigt (Landgericht Berlin ZK 67 - in MM 1994, 327), oder den Fall 2, in dem ein zum Hausstand des Vermieters gehörendes Kind heiraten will und aus diesem Grunde der Mietwohnung bedarf (Landgericht Gießen in ZMR 1994, 565), bzw. den Fall 3, in dem ein Familienangehöriger des Vermieters der Wohnung wegen beabsichtigter Eheschließung bedarf (Landgericht Hamburg in NJW-RR 1992, 1364; Landgericht Berlin - ZK 64 - in GE 1995, 313).

Der Senat ist zwar an den Wortlaut der Vorlagefrage nicht gebunden. Er könnte sie berichtigen oder ergänzen, wenn dadurch ihr rechtlicher Kern nicht verändert würde. Das ist im vorliegenden Fall jedoch nicht möglich. Nach dem vom Landgericht im Vorlagebeschluß dargelegten Sachverhalt geht es darum, ob dann, wenn der Wohnbedarf der Person (Familienangehöriger), für die der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung benötigt, dadurch entsteht, daß diese Person ihre derzeitige Wohnung für andere Personen (Vermieter und dessen Verlobte) freimachen will, die heiraten und zusammen mit ihren Kindern die Wohnung der "Bedarfsperson" beziehen wollen, der Name und die derzeitigen Wohnverhältnisse dieser Verlobten in der Kündigungserklärung anzugeben sind. Diese Frage hat aber mit der vorgelegten Frage, ob Name und derzeitige Wohnverhältnisse des künftigen Ehepartners der Person, für die der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung benötigt, in der Kündigungserklärung darzulegen sind, nichts zu tun, weil der Bedarf der Person, für die der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung benötigt, nicht durch eine von ihr beabsichtigte Eheschließung entsteht. An der grundlegend unterschiedlichen Fragestellung ändert sich auch dann nichts, wenn man unterstellt, daß die Mutter des Kl. im Wohnhaus des Kl. zur Miete wohnt und - wenn sie ihm die Wohnung nicht freiwillig freimachen würde - ihrerseits einer Eigenbedarfskündigung ihres Vermieters (des Kl.) ausgesetzt wäre, die auf die beabsichtigte Eheschließung ihres Vermieters gestützt wäre.

Die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage ist nach dem Inhalt des Vorlagebeschlusses schließlich auch deshalb nicht entscheidungserheblich, weil das Landgericht die Auffassung vertritt, daß in dem Kündigungsschreiben gemäß § 564 b Abs. 3 BGB der Name und die Wohnsituation der "Bedarfsperson" anzugeben sind. Diese vom Landgericht aufgestellten Wirksamkeitsvoraussetzungen für die sogenannte Eigenbedarfskündigung des Vermieters sind im Ausgangsfall nicht gegeben. Das Kündigungsschreiben des Kl. enthält weder den Namen der Mutter des Kl. noch legt es deren Wohnsituation dar.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nach § 564 b Abs. 3 BGB zu begründen; der Vermieter muß also sein berechtigtes Interesse nachvollziehbar darlegen. Die Rechtsprechung folgert daraus, daß der Vermieter seine jetzige Wohnsituation darlegen müsse. Ob das im Falle einer beabsichtigten Eheschließung so weit geht, daß die Wohnsituation der zukünftigen Ehefrau geschildert werden muß, ist umstritten.

In dem durch Beschluß des Kammergerichts vom 10. August 1998 erledigten Rechtsentscheidsverfahren ging es um einen Ringtausch, bei dem der Vermieter mit seiner Ehefrau in die Wohnung seiner Mutter einziehen wollte, die wiederum die gekündigte Mietwohnung beziehen sollte. Das Kammergericht lehnte einen Rechtsentscheid zu der Vorlagefrage ab und stellte klar, daß die Rechtsprechung sich nur mit drei Fällen zu beschäftigen gehabt habe, nämlich daß der Vermieter selbst, eine zum Hausstand gehörende Person oder ein Angehöriger heiraten wollte und deshalb die Wohnung benötigte. Darum gehe es hier aber gerade nicht, da schließlich die Mutter des Vermieters in die Wohnung einziehen solle. Deren Name oder deren Wohnsituation sei jedoch in dem Kündigungsschreiben nicht dargelegt worden.

Wenn - wie zu vermuten - das Landgericht nunmehr die Räumungsklage abweist, ist bei einer neuen Kündigung also vom Vermieter sowohl die eigene Wohnsituation, die seiner künftigen Ehefrau als auch die seiner Mutter darzulegen, wenn nicht ein erneuter Prozeßverlust befürchtet werden soll.