Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Begründung des Mieterhöhungsverlangens; ortsübliche Vergleichsmiete; falsche Quellenangabe für ortsübliche Betriebskosten

Eine Zustimmungsklage ist nicht deshalb unzulässig, weil das Erhöhungsverlangen in seiner Begründung unrichtig den Mietspiegel selbst als Quelle für die von dem GEWOS-Institut ermittelten ortsüblichen Betriebskosten angibt.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch gemäß § 2 Abs. 1 MHG auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 2.620 DM bruttokalt mit Wirkung ab dem 1. Januar 2001. [...]

Die Zustimmungsklage ist insbesondere nicht deshalb unzulässig, weil das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 17. Oktober 2000 in seiner Begründung unrichtig den Mietspiegel als Quelle für die von dem GEWOS-Institut ermittelten ortsüblichen Betriebskosten angibt. Hierdurch wird das Mieterhöhungsverlangen - als Zulässigkeitsvoraussetzung für die Zustimmungsklage - nicht unwirksam. Gemäß § 2 Abs. 2 S. 1 MHG hat der Vermieter vor Erhebung der Zustimmungsklage in einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen den Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses (§ 2 Abs. 1 MHG) dem Mieter gegenüber geltend zu machen und zu begründen. Erst dann kann der Vermieter - sofern der Mieter nicht innerhalb der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG bereits unter dem Eindruck des Mieterhöhungsverlangens der Erhöhung des Mietzinses zustimmt - Klage auf Zustimmung erheben. Die Zustimmungsklage ist unzulässig, wenn das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist. Denn ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen setzt die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG nicht in Gang. Die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens kann sich auch aus einer unzureichenden Begründung ergeben. Das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Oktober 2000 ist nicht unzureichend begründet. Es genügt den Anforderungen, die sich aus § 2 Abs. 2 S. 1 MHG i. V. m. § 2 Abs. 1 MHG ergeben. Denn in ihm wird das Vorliegen der sämtlichen Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs in nachvollziehbarer Weise dargestellt. Dies gilt auch für die Voraussetzung des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG. Die Kl. hat insoweit in dem Mieterhöhungsverlangen unter zutreffender Anwendung des Mietspiegels begründet, weshalb der verlangte Mietzins den ortsüblichen Mietzins nicht überschreitet. Die Begründung ist insbesondere nicht inhaltlich falsch, denn die Höhe der ortsüblichen Betriebskosten wurde zutreffend angegeben, die ortsüblichen Betriebskosten wurden dann in zutreffender Weise zur Ermittlung des ortsüblichen Bruttokaltmietzinses verwendet. Soweit die Bekl. meinen, die fehlerhafte Angabe des Mietspiegels als Quelle für die von dem GEWOS-lnstitut ermittelten ortsüblichen Betriebskosten führe zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, verkennen sie dessen Funktion. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht materielle Anspruchsvoraussetzung, sondern lediglich Klagevoraussetzung. Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu dem erhöhten Mietzins besteht demnach unabhängig von der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und stellt eine durch Art. 14 GG geschützte Rechtsposition dar. Als Klagevoraussetzung hat das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 1 MHG lediglich den Zweck, einen Rechtsstreit über das Bestehen des Anspruchs durch die vorherige Begründung des Verlangens gegenüber dem Mieter zu vermeiden. An diesem Zweck - unter Berücksichtigung des Eigentumsgrundrechts des Vermieters - hat sich die Auslegung des § 2 Abs. 2 S. 1 MHG hinsichtlich der an die Begründung des Verlangens zu stellenden Anforderungen zu orientieren. Insbesondere widerspräche es Art. 14 GG, die Durchsetzbarkeit des Erhöhungsanspruchs an einer überzogenen Handhabung der verfahrensrechtlichen Regelung scheitern zu lassen (vgl. BVerfG GE 1986, 849). Dem Zweck der Vermeidung unnötiger Rechtsstreite ist aber bereits durch eine inhaltlich nachvollziehbare Begründung Genüge getan, unter deren Eindruck der verständige Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Es kommt deshalb für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nur auf die Plausibilität der Begründung an, nicht

en (vgl. BVerfG GE 1986, 849). Dem Zweck der Vermeidung unnötiger Rechtsstreite ist aber bereits durch eine inhaltlich nachvollziehbare Begründung Genüge getan, unter deren Eindruck der verständige Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Es kommt deshalb für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nur auf die Plausibilität der Begründung an, nicht auf ihre Richtigkeit in jedem einzelnen Punkt. Würde es hierauf ankommen, wäre zudem die Durchsetzung des Erhöhungsanspruchs angesichts der Vielzahl der Fehlerquellen unzulässig erschwert.

Zwar können auch Unrichtigkeiten zur fehlenden Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens führen. Dies ist aber für das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 17. Oktober 2000 nicht der Fall. Die in Ansatz gebrachten ortsüblichen Betriebskosten waren auch ohne Angabe der Quelle hinsichtlich ihrer Höhe für die Bekl. nachvollziehbar, denn es ist allgemein bekannt, daß Betriebskosten sich in etwa in der angegebenen Höhe bewegen. Von einem Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit wurde abgesehen, weil die Entscheidung nicht revisibel ist. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwerde übersteigt 20.000 Euro nicht (§ 26 Nr. 8 EGZPO).