Begründung des Betriebsbedarfs bei erstmaliger Einstellung eines Hauswarts

Beabsichtigt der Vermieter, die Betreuung seines Hauses, welches er bislang von Drittunternehmen hat reinigen und versorgen lassen, zukünftig einem im Hause wohnenden Hauswart zu übertragen, so muß er die dafür maßgeblichen Gründe in der wegen Betriebsbedarfs erklärten Kündigung darstellen.

Die Kl. haben weder aus § 556 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB einen Räumungsanspruch gegen die Bekl., denn die Kündigung vom 25. Januar 1994 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Kündigung ist unwirksam, weil sie nicht ausreichend begründet war. Nach § 564 b Abs. 33 BGB werden als berechtigte Interessen des Vermieters nur die Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Diese Vorschrift verlangt vom Vermieter, den Kündigungsgrund hinreichend identifizierbar und damit gegenüber anderen Lebenssachverhalten abgrenzbar darzustellen (vgl. RE BayObLG, NJW 1981, 2197). Die Gründe müssen so ausführlich erläutert sein, daß sich der Mieter über die Berechtigung des geltend gemachten Eigenbedarfs schlüssig werden und seine Rechtsverteidigung darauf einstellen kann. Alle für die Abwägung des Mieters wesentlichen Aspekte des vom Vermieter definierten Interesses müssen in dem Kündigungsschreiben selbst enthalten sein (BVerfG, GE 1994, 103; GE 1992, 427; WM 1992, 417). Diesen Anforderungen an das Informationsinteresse der Bekl. genügt die von den Kl. in dem Schreiben vom 25. Januar 1994 gegebene Kündigungsbegründung nicht: Sie beschränkt sich auf die Feststellung, daß die Kl. die ständige Anwesenheit eines Hauswartes für erforderlich und sinnvoll halten. Diese Tatsache beschreibt jedoch lediglich den Nutzungswunsch der Kl. Allein der Wunsch, eine Wohnung für einen Hauswart zu nutzen, begründet indessen in Fällen, in denen der Vermieter bisher keinen Hauswart in seinem Haus hatte, den Betriebsbedarf im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB mit dem Gewicht eines der in § 564 b Abs. 2 genannten berechtigten Interessen nicht. Ebenso wie im Fall des Eigenbedarfs nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB der Vermieter für seinen Nutzungswunsch "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" haben muß (BGHZ 103, 91), der Nutzungswunsch allein hingegen nicht ausreicht (BVerfG, NJW 1989, 3007), müssen auch die Kl. für die Änderung ihres Nutzungswunsches vernünftige und nachvollziehbare Gründe vortragen.

Im Laufe des Rechtsstreits haben die Kl. zwar dargelegt, daß sie zum einen die Aufzüge von einem im Hause wohnenden Hauswart betreut wissen wollen und zum anderen keine Reinigungsfirma mehr beschäftigen möchten, weil sie mit dieser in der Vergangenheit nicht zufrieden waren. Diese Gründe haben die Kl. jedoch in ihrem Kündigungsschreiben nicht benannt, so daß sie zur Prüfung des Betriebsbedarfs nach § 564 b Abs. 3 BGB im vorliegenden Rechtsstreit nicht herangezogen werden können.

Ein Vermieter wollte die Reinigung des Hauses nicht mehr durch eine Firma durchführen lassen, sondern einen Hauswart einstellen. Er kündigte deshalb ein Mietverhältnis mit der Begründung, die Wohnung werde für einen Hauswart benötigt.

Dies reichte nicht nach § 564 b BGB, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 16. Oktober 1995 feststellte. Der Vermieter hätte näher ausführen müssen, warum er einen Hauswart erstmals einstellen wollte; die spätere Darlegung im Räumungsprozeß genügt nicht.