Begründung der Mieterhöhung, Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand

Begründung der Mieterhöhung, Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand; Mieterhöhungsverlangen, Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand; Angabe, von Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand; Vergleichswohnungen, Begründungsmittel für Mieterhöhung; Bestand (eigener), Vergleichswohnungen

1. Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand als Begründung für die Mieterhöhung nach § 2 MHG.

2. Zum Konkretisierungsumfang bei der Benennung von Vergleichswohnungen.

Der Kl. begehrt die Zustimmung der Bekl. zu einer Mieterhöhung nach §§ 2 MHG/2 GVW für die mit Sammelheizung, Bad und WC innerhalb der Wohnung ausgestattete und 108 m2 große Wohnung der Bekl. Zur Begründung hat er auf fünf Vergleichswohnungen aus derselben Wohnanlage hingewiesen, deren Kaltmietzins zwischen 7,13 DM/m2 und 8,03 DM/m2 liegen. Es handelt sich ausnahmslos um Wohnungen, die aus dreieinhalb Zimmern bestehen; die Wohnung der Bekl. besteht aus vier Zimmern und Nebengelaß. Der Kl. vertritt die Auffassung, der Berliner Mietspiegel sei zur Ermittlung der ortsüblichen Miete für die Wohnung der Bekl. unter anderem deshalb ungeeignet, weil der dort angegebene Mietzins nur aus 179 Wohnungen ermittelt worden sei und er, der Kl., in den letzten Jahren mehr als 900.000 DM in das Haus, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, investiert habe. Diese Wohnung befindet sich daher in einem weit überdurchschnittlich guten Zustand. Die Bekl. wehren sich unter anderem mit Hinweis darauf, daß bei der Angabe der Vergleichswohnungen die Mieteinnahmen nicht angegeben worden seien und sich in jedem Stockwerk mehrere Wohnungen befänden und die vom Kl. angegebenen Wohnungsnummern ihnen nicht bekannt seien. Außerdem seien die Vergleichswohnungen nicht vergleichbar, da sie sämtlichst erheblich kleiner seien und nur dreieinhalb Zimmer aufwiesen.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHRG gewahrt. Unstreitig ist, daß der Kaltmietzins unter Ausschluß der gesondert erhobenen Betriebskosten seit einem Jahr unverändert ist. Auch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin ist eingehalten. Schließlich ist entgegen der Ansicht der Bekl. das Mieterhöhungsverlangen des Kl. auch zulässig.

Auch wenn für die bisher preisgebundenen Altbauwohnungen ein Mietspiegel aufgestellt worden ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel zu beziehen. Denn nach § 2 Abs. 2 MHRG ist der Mietspiegel nur ein zulässiges Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Nach der Fassung dieser gesetzlichen Vorschrift ist der Vermieter aber nicht gezwungen, sich auf den Mietspiegel zu berufen. Vielmehr hat er die Wahl, ob er sich stattdessen auf ein Sachverständigengutachten oder auf die Benennung einzelner Vergleichswohnungen beziehen will. Die genannte Gesetzesbestimmung ist für bisher preisgebundene Altbauwohnungen in Berlin durch das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin nicht eingeschränkt worden. Trotz Bestehens eines Mietspiegels konnte der Kl. deshalb sein Mieterhöhungsverlangen in zulässiger Weise auch durch Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen begründen. Unschädlich ist auch, daß der Kl. sich ausschließlich auf Vergleichswohnungen aus seinem eigenen Bestand bezogen hat (LG Berlin in GE 1988 Seite 729).

Unberechtigt ist auch die Rüge der Bekl., daß die Vergleichswohnungen nicht genau genug bezeichnet seien. Der Kl. hat in der Anlage zu seiner Mieterhöhungserklärung die Vergleichswohnungen nach der Hausnummer, dem Stockwerk, der Zimmerzahl und der Quadratmeterfläche bezeichnet. Auch wenn nach den Behauptungen der Bekl. sich in den jeweiligen Stockwerken mehrere Wohnungen befinden sollten, ist die Angabe des Kl. ausreichend. Hier ist die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu beachten, wonach dem Vermieter ein grundrechtlich geschützter Anspruch auf Erzielung des zulässigen Mietzinses zusteht. Dieser Anspruch darf nicht dadurch beeinträchtigt werden, daß an die Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens überspitzte Ansprüche gestellt werden.