Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnungen

Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnungen; Anschrift/des Vermieters einer Vergleichswohnung; Mieterhöhungsverlangen/Vergleichswohnung; Name/von Mieter und Vermieter einer Vergleichswohnung; Unwirksamkeit/einer Mieterhöhungserklärung; Vergleichbarkeit/von Vergleichswohnungen; Mieterhöhung/Vergleichswohnungen; Mieterhöhungserklärung/Angabe von Vergleichswohnungen; Vergleichswohnungen/Vergleichbarkeit

Ein Mieterhöhungsverlangen noch § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG ist unwirksam, wenn hinsichtlich der als vergleichbar benannten Wohnungen weder die Namen der Mieter noch die Namen und Anschriften der Vormieter angegeben sind.

Die landgerichtliche Berufungskammer hat dem Senat durch Beschluß vom 27. Januar 1982 die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt, "ob ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 Satz 3 MHRG unwirksam (ist), wenn hinsichtlich der als vergleichbar benannten Wohnung weder die Namen der Mieter noch die Namen und Anschriften der Vermieter angegeben sind."

Die Vorlage ist zulässig (Art. III des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21.12.1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980, BGBl. S. 657). Das Landgericht will bei der Beurteilung der vorgelegten Rechtsfrage von der Entscheidung des BayObLG vom 20. August 1981 (ZMR 1982, 20), die mit dem vorliegenden Rechtsentscheid übereinstimmt, abweichen. Es ist der Ansicht, die in dieser Entscheidung dargelegten Grundsätze stimmten nicht mit der Tendenz der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 12. März 1980 (NJW 1980, 1617) überein. Der Mieter sei ausreichend geschützt, wenn der Vermieter nach Abgabe des Mieterhöhungsverlangens lediglich verpflichtet sei, auf Anfrage des Mieters den Namen des Inhabers der Vergleichswohnung mitzuteilen.

Diese Auffassung teilt der Senat nicht. Das BayObLG hat die vorgelegte Rechtsfrage zutreffend und erschöpfend behandelt und sich dabei zu Recht auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. Oktober 1978 (NJW 1979, 31) gestützt. Hierin hat das Bundesverfassungsgericht ausgeführt, daß ein Mieterhöhungsverlangen dann hinreichend begründet sei, wenn der Mieter "Informationen über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis" besitze.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 12. März 1980 (a. a. 0.). Diese stützt sich ausdrücklich auf die vorangegangene Entscheidung vom 10. Oktober 1978, in der die namentliche Bekanntgabe des Wohnungsinhabers für nötig erachtet wird.

Allerdings ist dem Landgericht darin zuzustimmen, daß die Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters nicht weiter ausgedehnt werden dürfen, als nach der Gesetzesbestimmung vorgesehen. Das Erfordernis der Namensmitteilung hält sich aber in diesem Rahmen.

Nach § 2 Abs. 2 und 3 MHG kann der Vermieter drei Wohnungen anderer Vermieter benennen, während der Mieter berechtigt ist, das Erhöhungsverlangen zwei Monate lang zu prüfen. Diese Frist kann der Mieter nur dann vollen Umfangs nutzen, wenn er mit Zugang des Mieterhöhungsverlangens alle Informationen besitzt, die ihm die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens ermöglichen. Dazu gehören aber - wie das BayObLG (a. a. 0.) mit zutreffenden Erwägungen dargelegt hat - die Namen der Mieter oder Vermieter der Vergleichswohnungen.

Wollte man mit dem Landgericht vom Mieter verlangen, sich nach Zugang eines "unvollständigen Erhöhungsverlangens" mit der Bitte um weitere Information an den Vermieter zu wenden, so würde sich hieraus eine Fülle von Zweifelsfragen dazu ergeben, wie die Fristen des Abs. 3 der Vorschrift dann zu berechnen wären. Die Vorschrift selbst geht eindeutig nur von dem Zugang eines Erhöhungsverlangens aus, und nicht davon, daß die Mietparteien über den Inhalt des Verlangens korrespondieren und dieses Verlangen dem Mieter bruchstückweise übermittelt wird.

Dabei ist es ohne Bedeutung, ob der Mieter das Verlangen tatsächlich überprüfen will oder nicht. Das Gesetz knüpft den Erfolg des Mieterhöhungsverlangens an förmliche Voraussetzungen, die vom Willen des Empfängers unabhängig sind.

Ob im Einzelfall das Verlangen des Mieters, den Namen des Inhabers der Vergleichswohnung vom Vermieter genannt zu bekommen rechtsmißbräuchlich sein kann, z. B. dann, wenn ihm der Name selber bekannt ist, mag dahinstehen, weil das Landgericht einen solchen Sachverhalt offensichtlich nicht für gegeben erachtet.