Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnungen

Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnungen; Art/einer Wohnung; Beschaffenheit/einer Wohnung; Lage/einer Wohnung; Mieterhöhungserklärung/Angabe von Vergleichswohnungen; Vergleichbarkeit/von Vergleichswohnungen; Vergleichswohnungen/Vergleichbarkeit; Vergleichswohnungen/Begründungsmittel für Mieterhöhung

... Den an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen genügt das Schreiben des Kl., insbesondere die diesem beigefügte Aufstellung angeblich vergleichbarer Wohnungen nicht. Diese Aufstellung, die dem Kl. offenbar von der Grunddata übersandt und gerichtsbekannt ist, enthält zwar insgesamt 16 Wohnungen von 5 verschiedenen Vermietern mit Angabe der Anschriften der Wohnung sowie der Vermieter bzw. Hausverwalter - wobei bei der Angabe beider allerdings nicht klar ist, ob die Anschriften sich auf den Vermieter oder den Verwalter beziehen sollen -, und damit die zur Identifizierung der betreffenden Wohnungen notwendigen Daten. Die für die Beurteilung der Vergleichbarkeit maßgebenden Essentialen sind jedoch aus der Aufstellung nicht ersichtlich.

Die Anschriften der Wohnungen mit Stockwerksangabe in Verbindung mit der in der Aufstellung abschließend getroffenen pauschalen Feststellung, daß die Wohnungen im Vorderhaus von Mehrfamilienhäusern offener Bauweise lägen, verdeutlichen die Lage der Wohnungen nur unvollkommen. Regelmäßig ist hierzu - auch im Hinblick auf die Lage der Wohnungen in Dahlem, Grunewald und Schmargendorf - darzulegen, wie groß das Gebäude ist, in welchem die Wohnungen gelegen sind, ob das Gebäude etwa in einem Gartengrundstück errichtet worden ist und gegebenenfalls welche Größe das Grundstück aufweist, in welchem Abstand von der Straße und in umliegenden Bauten sich das Gebäude befindet, wie verkehrsbelastet die anliegenden Straßen sind und wie die sonstige Umgebung des Gebäudes gestaltet ist, abgesehen von Angaben über nächstgelegene Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsverbindungen und öffentliche Einrichtungen (Schule, Kindergarten u.ä.).

Die Größe mag durch die Wohnfläche umrissen sein. Zur Art gehört aber die Anzahl der Räume jeder Wohnung, die Angabe der Größe der Räume und der Grundriß jeder Wohnung. Zur Ausstattung der Wohnung genügt nicht die Punktzahl der Komfortmerkmale in Verbindung mit deren pauschaler Wertung (wie aus dem Tatbestand ersichtlich), zumal die einzelnen Komfortmerkmale für die Bemessung des Mietzinses nicht dieselbe Bedeutung haben; beispielsweise kann insoweit das Vorhandensein einer Hausantenne nicht gleich gesetzt werden mit der Einrichtung einer hochkomfortablen, vollelektrischen Einbauküche. Vielmehr hätten die einzelnen Merkmale für jede Wohnung gesondert aufgeführt werden müssen. Zusätzlich zu fordern sind in diesem Zusammenhang Einzelheiten über die vom Vermieter vorgenommene Ausgestaltung der einzelnen Räume einschließlich der Sanitärzellen.

Über die Beschaffenheit der Wohnungen fehlt jegliche Angabe. Insoweit hätte der substantielle Erhaltungszustand beschrieben werden müssen. Die Angabe des Baujahrs reicht hierfür nicht aus, zumal die Bauausführung nicht erklärt worden ist.

Das Erfordernis dieser Angaben bedeutet nicht, daß die Vergleichbarkeit der Wohnungen mit der Mietwohnung der Bekl. etwa nur dann gegeben wäre, wenn sämtliche mietzinsbildenden Faktoren übereinstimmen würden. Eine absolute Egalität der Wohnungen kann nicht verlangt werden; sie sollen nur vergleichbar sein. Gewisse Abweichungen können durch Zu- oder Abstriche bei der Mietzinsbildung berücksichtigt werden. Gerade aber diese Prüfung der Vergleichbarkeit mit möglichen Zu- oder Abstrichen sollte den Bekl. durch die Begründung des Mieterhöhungsverlangens ermöglicht werden. Auf die Besichtigung der angeführten Wohnungen können die Bekl. nur hinsichtlich der Prüfung verwiesen werden, ob die zur Vergleichbarkeit gemachten Angaben den Tatsachen entsprechen; es kann nicht erwartet werden, daß die Bekl. die für die Vergleichbarkeit maßgebenden Faktoren erst durch eine Inspizierung der vom Kl. benannten Wohnungen selbst ermitteln. ...