Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnungen

Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnungen; Mieterhöhungserklärung/Angabe von Vergleichswohnungen; Vergleichswohnungen/Begründungsmittel für Mieterhöhung; Vergleichswohnungen/Vergleichbarkeit; Vergleichbarkeit/von Vergleichswohnungen; Begründungsmittel/Vergleichswohnungen

Ist die Wohnung des Mieters nach Raum und Quadratmeterzahl mehr als doppelt so groß wie die vom Vermieter angeführten Vergleichswohnungen, stellt dies eine derart wesentliche Abweichung dar, daß eine Vergleichbarkeit der Wohnungen nicht mehr zu bejahen ist.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 85,15 DM gemäß § 2 des Miethöhegesetzes in Verbindung mit §§ 1, 2 Wohnungsverbesserungsgesetz Berlin (GVW). Die Voraussetzungen des § 2 MHG liegen nicht vor, ein ordnungsgemäßes Zustimmungsverlangen des Kl. ist zu verneinen. Zwar durfte der Kl. das in der Praxis häufigste Begründungsmittel, die Benennung von Vergleichswohnungen, wählen. Er war jedoch verpflichtet, mindestens drei vergleichbare Wohnungen zu benennen. Dieser Verpflichtung ist er nicht nachgekommen. Vier der genannten Vergleichswohnungen sind von Beschaffenheit und Größe her mit der Wohnung der Bekl. nicht vergleichbar, da diese nach Raum- und Quadratmeterzahl mehr als doppelt so groß ist. Während die Wohnung der Bekl. sieben Räume, zwei Kammern, eine Küche, einen Korridor und eine Diele sowie einen Wintergarten mit insgesamt 253 qm hat, weisen drei der Vergleichswohnungen eine Quadratmetergröße von 84 qm auf und eine weitere von 111 qm. Der Umstand, daß die Wohnung der Bekl. mehr als doppelt so groß ist, stellt eine derart wesentliche Abweichung dar, daß eine Vergleichbarkeit der Wohnungen nicht mehr zu bejahen ist. Zwar ist die wesentlichste Angabe bei der Vergleichbarkeit der Wohnungen der qm-Preis.

Sinn der gesetzlichen Regelung der Benennung von Vergleichswohnungen ist es jedoch, dem Mieter von vornherein die Möglichkeit zu geben, selbst zu entscheiden, ob er das Mieterhöhungsverlangen für gerechtfertigt hält und diesem zustimmt, oder ob er gegebenenfalls einen Rechtsstreit mit dem Vermieter in Kauf nimmt. Dies setzt voraus, daß die Wohnungen für den Mieter vergleichbar sind, so daß er ohne ein weiteres Abwägen beurteilen kann, ob die geforderte Miete gerechtfertigt ist. Dies kann er jedoch nur, wenn "Gleiches mit Gleichem" verglichen werden muß.

Während grundsätzlich die Flächenangabe durchaus bei den Vergleichswohnungen im Hinblick auf die Wohnung des Mieters abweichen darf, findet dieser Regelfall jedoch seine Ausnahme, wenn eine so wesentliche Abweichung wie hier vorliegt, daß die im Streit befindliche Wohnung mehr als doppelt so groß als vier der angegebenen Vergleichswohnungen ist. ...

Anmerkung: Vgl. aber BVerfG WM 82, 146; WM 86, 237 und BayObLG, Re Miet, WM 82, 154.