Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnung

Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnung; Anschrift/der Vergleichswohnung; Größe/der Vergleichswohnung; Lage/der Vergleichswohnung; Mieterhöhung/Vergleichswohnung; Mieterhöhungserklärung/Angabe von Vergleichswohnungen; Mieterhöhungsverlangen/Vergleichswohnung; Mietzins/für Vergleichswohnungen; Name/von Mieter und Vermieter der Vergleichswohnung; Vergleichbarkeit/von Vergleichswohnungen; Vergleichswohnungen/Vergleichbarkeit

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, das mit dem Vergleichsmietennachweis einer automatischen Datensammlung begründet wird, ist nur wirksam, wenn bei den herangezogenen Vergleichswohnungen zumindest die Anschrift der Wohnung, der Name des Mieters, die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, die Größe der Wohnung, der vereinbarte Mietzins und der Preis pro qm (sowie der Name des Vermieters) angegeben werden.

Die Klage konnte keinen Erfolg haben. Sie ist nicht zulässig.

Die Mieterhöhungserklärungen der Kl. vom 29. September 1981 und 4. Januar 1982 haben die Klagefrist des § 2 Abs. 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) nicht wirksam in Lauf gesetzt. Dieses Gesetz ist auf das Mietverhältnis der Parteien anwendbar, denn die Wohnung der Bekl. ist nach dem unwidersprochenen Vortrag der Kl. erst 1968 bezugsfertig geworden und freifinanziert errichtet. Nach § 2 Abs. 3 MHRG kann der Vermieter erst dann auf Zustimmung zur Mieterhöhung Klage erheben, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht innerhalb einer Frist von 2 Monaten, die auf den Zugang folgen, zugestimmt hat. Die Erklärungen der Kl. vom 29. September 1981 und vom 4. Januar 1982 genügen den Anforderungen an ordnungsgemäße Mieterhöhungserklärungen nach § 2 MHRG nicht. Nach § 2 Abs. 2 MHRG ist die Erhöhungserklärung schriftlich abzugeben und zu begründen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens mit der Nennung von Vergleichswohnungen erfordert, daß bei den herangezogenen Vergleichswohnungen mindestens die Anschrift der Wohnung, der Name des Mieters, die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, die Größe der Wohnung, der vereinbarte Mietzins und der Preis pro qm sowie der Name des Vermieters angegeben werden (vgl. Schmidt-Futterer Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. Rdnr. C 103; Sternel Mietrecht 2. Aufl. Rdnr. III, 175; Palandt-Putzo 41. Aufl. Anm. 5 b aa) zu § 2 MHRG; OLG Schleswig 6 RE Miet 1/81). Zwar dürfen die Anforderungen an die Begründungspflicht eines Mieterhöhungsverlangens nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes nicht überspannt werden. Die Angaben in der Mieterhöhungserklärung müssen jedoch so genau und bestimmt sein, daß der Mieter sie innerhalb der Überlegungsfrist überprüfen und sich ein eigenes Bild von der Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen machen kann (vgl. Bundesverfassungsgericht in NJW 1979, 31 und 1980, 1617). Die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 29. September 1981 war für die Bekl. überhaupt nicht überprüfbar. Es fehlte jede Bezeichnung der herangezogenen Vergleichswohnungen außer dem Preis pro qm. Es bedarf keiner weiteren Erörterung, daß diese Erklärung den Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHRG nicht genügte. Aber auch die Erklärung vom 4. Januar 1982 genügt den vorgenannten Anforderungen nicht. Es kann dahinstehen, ob mindestens noch die Angabe der Zahl der Räume der Vergleichswohnungen und der wesentlichsten Komfortmerkmale erforderlich gewesen wäre. Jedenfalls fehlt es an der erforderlichen Überprüfbarkeit der genannten Vergleichswohnungen, da der Name des jetzigen Mieters nicht angegeben ist. Denn ohne den Namen des Mieters ist eine zumutbare Überprüfbarkeit der angegebenen Wohnungen nicht gegeben. Es ist in vielen Fällen nicht möglich, ohne Angabe des Mieternamens insbesondere in größeren Wohnanlagen die betreffende Vergleichswohnung zu finden und bei einer automatischen Schließanlage überhaupt zu ihr zu gelangen. Gerade bei der unverhältnismäßig großen Anzahl der von der Kl. ihrem Erhöhungsverlangen beigefügten Vergleichswohnungen wird dem Mieter eine Überprüfung praktisch durch die Menge ohne Angabe des Mieternamens unmöglich gemacht. Es kann dem Mieter nicht zugemutet werden, innerhalb von 6 Wochen 30 nur nach der Anschrift und nur teilweise nach Lage innerhalb des Hauses bestimmte Wohnungen zu ermitteln und zu überprüfen.

Dem Erfordernis der Überprüfbarkeit der Vergleichswohnungen durch Angabe des Mieternamens steht auch nicht entgegen, daß die Speicherung von Vergleichswohnungen im Wege automatischer Datenverarbeitung durch die Firma Grunddata möglicherweise gegen das Datenschutzgesetz verstößt. Der Vermieter, der sich der Daten der Firma Grunddata bedient, kann die Mieternamen von den angegebenen Vermietern erfragen und bei seiner Mieterhöhungserklärung mitteilen. Es ist weder erforderlich noch zweckmäßig, eine möglichst große Zahl von Vergleichswohnungen zu benennen. Es kann danach auch dahinstehen, inwieweit ein Auszug aus einer automatischen Datensammlung überhaupt noch dem Erfordernis der individuellen Begründung des Mieterhöhungsverlangens i.S. von § 2 Abs. 2 MHRG entspricht. ...