Begründung der Mieterhöhung/Quadratmeterpreis

Begründung der Mieterhöhung/Quadratmeterpreis; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Mieterhöhungserklärung/Angabe des Quadratmeterpreises; Quadratmeterpreis/Angabe als Voraussetzung für Mieterhöhungserklärung (2 MHG); Berliner Mietspiegel/Spannenfeld; Spannenfeld des Berliner Mietspiegels/Darlegung bei gerichtlichem Erhöhungsverlangen; Erhöhungsbetrag/Angabe als Voraussetzung für Wirksamkeit der Mieterhöhung (§ 2 MHG)

Eine unter Bezugnahme auf den Mietspiegel vorgenommene Mieterhöhung nach § 2 MHG i.V.m. § 2 ÜGA ist unwirksam, wenn in der Mieterhöhungserklärung der verlangte Quadratmeterpreis nicht angegeben wird.

... Die Erhöhungserklärung ist aber unwirksam, weil sie nicht ausreichend begründet worden ist. Das Gericht verkennt nicht, daß die Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel durchaus ein zulässiges und das gebotene Mittel der Begründung einer Mieterhöhungserklärung ist. Sinn der Mieterhöhungserklärung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel muß es aber sein, daß der Erhöhungsbetrag genau bezeichnet wird, und daß der Mieter hierdurch in die Lage versetzt wird, anhand des entweder beigefügten oder allgemein zugänglichen Mietspiegels die Begründetheit des Erhöhungsverlangens prüfen zu können. Dies ist hier deshalb nicht der Fall, weil der Kl. den Quadratmeterpreis, den er künftig verlangt, nicht angegeben hat.

Grund des Begründungszwanges einer Mieterhöhungserklärung ist es, den Mieter in die Lage zu versetzen, die Ortsüblichkeit der künftigen Miete prüfen zu können und sich deshalb darüber schlüssig werden zu können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will. Da die Mietpreisangaben im Berliner Mietspiegel in Quadratmeterpreisen bestehen, ist ein solcher Sinn nur dann erreichbar, wenn dem Mieter vom Vermieter der künftige Quadratmeterpreis bekanntgegeben wird.

Dieses Erfordernis entfällt auch nicht dadurch, daß im Mietvertrag die Wohnfläche mit "ca. 86 qm" vereinbart ist. Zum einen ist dies keine genaue Angabe, sondern nur eine Circa-Angabe, zum anderen genügt es für die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens nach Ansicht des erkennenden Gerichts gerade nicht, daß der Mieter nur unter Zuhilfenahme weiterer Unterlagen, die ja durchaus auch verlorengegangen oder gerade nicht greifbar sein können, in der Lage ist, die Begründetheit des Erhöhungsverlangens zu prüfen. Eine derartige Prüfmöglichkeit muß sich aus der Erhöhungserklärung selbst ergeben.

Schließlich ist die Klage auch dem Gericht gegenüber nicht schlüssig begründet worden.

Der Kl. hat dem Gericht in keiner Weise mitgeteilt, in welches Spannenfeld des Mietenspiegels die Wohnung fallen soll. Da die Parteien über die Begründetheit der Mieterhöhungserklärung und somit über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten, hätte das Gericht in die Lage versetzt werden müssen, zu entscheiden, ob der neue, vom Kl. verlangte Mietbetrag unter Zugrundelegung des Mietspiegels im Lande Berlin die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Da der Kl. nicht einmal dem Gericht mitteilt, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung eigentlich einzuordnen ist, konnte das Gericht eine solche Entscheidung auch nicht treffen. Die lapidare Mitteilung, daß ein Höchstpreis von 6,18 DM ausgeschöpft werden könne, versetzt das Gericht nicht in die Lage, festzustellen, welches Spannenfeld der Kl. aus dem Mietspiegel heraus anwendet. ...