Begründung der Mieterhöhung

Begründung der Mieterhöhung; Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand; Mieterhöhungsverlangen; Angabe; von Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand; Vergleichswohnungen; Begründungsmittel für Mieterhöhung; Bestand (eigener)

1. Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand als Begründung für die Mieterhöhung nach § 2 MHG.

2. Zum Konkretisierungsumfang bei der Benennung von Vergleichswohnungen.

3. Überschreitet der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Oberwerte des Mietspiegels, muß er im einzelnen in Anlehnung an die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Mietspiegel darlegen, welche tat-sächlichen werterhöhenden Merkmale vorhanden sind, die diese Überschreitung rechtfertigen.

Der Kl. begehrt die Zustimmung der Bekl. zu einer Mieterhöhung nach §§ 2 MHG/2 GVW für die mit Sammelheizung, Bad und WC innerhalb der Wohnung ausgestattete und 108 m2 große Wohnung der Bekl. Zur Begründung hat er auf fünf Vergleichswohnungen aus derselben Wohnanlage hingewiesen, deren Kaltmietzins zwischen 7,13 DM/m2 und 8,03 DM/m2 liegen. Es handelt sich ausnahmslos um Woh-nungen, die aus dreieinhalb Zimmern bestehen; die Wohnung der Bekl. besteht aus vier Zimmern und Nebengelaß. Der Kl. vertritt die Auffassung, der Berliner Mietspiegel sei zur Ermittlung der ortsüblichen Miete für die Wohnung der Bekl. unter anderem deshalb ungeeignet, weil der dort angegebene Mietzins nur aus 179 Wohnungen er-mittelt worden sei und er, der Kl., in den letzten Jahren mehr als 900.000 DM in das Haus, in dem sich die Wohnung der Bekl. befindet, investiert habe. Diese Wohnung befindet sich daher in einem weit überdurchschnittlich guten Zustand. Die Bekl. weh-ren sich unter anderem mit Hinweis darauf, daß bei der Angabe der Vergleichswohnungen die Mieteinnahmen nicht angegeben worden seien und sich in jedem Stock werk mehrere Wohnungen befänden und die vom Kl. angegebenen Wohnungsnummern ihnen nicht bekannt seien. Außerdem seien die Vergleichswohnungen nicht vergleichbar, da sie sämtlichst erheblich kleiner seien und nur dreieinhalb Zimmer aufwiesen.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHRG gewahrt. Unstreitig ist, daß der Kaltmietzins unter Ausschluß der gesondert erhobenen Betriebskosten seit einem Jahr unverändert ist. Auch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Ver-besserung der Wohnungssituation im Land Berlin ist eingehalten. Schließlich ist ent-gegen der Ansicht der Bekl. das Mieterhöhungsverlangen des Kl. auch zulässig.

Auch wenn für die bisher preisgebundenen Altbauwohnungen ein Mietspiegel aufge-stellt worden ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich zur Begründung seines Miet-erhöhungsverlangens auf den Mietspiegel zu beziehen. Denn nach § 2 Abs. 2 MHRG ist der Mietspiegel nur ein zulässiges Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Nach der Fassung dieser gesetzlichen Vorschrift ist der Vermieter aber nicht gezwungen, sich auf den Mietspiegel zu berufen. Vielmehr hat er die Wahl, ob er sich stattdessen auf ein Sachverständigengutachten oder auf die Benennung einzelner Vergleichswohnungen beziehen will. Die genannte Gesetzesbestimmung ist für bis-her preisgebundene Altbauwohnungen in Berlin durch das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin nicht eingeschränkt worden. Trotz Bestehens eines Mietspiegels konnte der Kl. deshalb sein Mieterhöhungsverlangen in zulässiger Weise auch durch Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen begründen. Unschädlich ist auch, daß der Kl. sich ausschließlich auf Vergleichswohnungen aus seinem eigenen Bestand bezogen hat (LG Berlin in GE 1988 Seite 729).

Unberechtigt ist auch die Rüge der Bekl., daß die Vergleichswohnungen nicht genau genug bezeichnet seien. Der Kl. hat in der Anlage zu seiner Mieterhöhungserklärung die Vergleichswohnungen nach der Hausnummer, dem Stockwerk, der Zimmerzahl und der Quadratmeterfläche bezeichnet. Auch wenn nach den Behauptungen der Bekl. sich in den jeweiligen Stockwerken mehrere Wohnungen befinden sollten, ist die Angabe des Kl. ausreichend. Hier ist die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu beachten, wonach dem Vermieter ein grundrechtlich geschützter Anspruch auf Erzielung des zulässigen Mietzinses zusteht. Dieser Anspruch darf nicht dadurch beeinträchtigt werden, daß an die Zulässigkeit des Mieter höhungsverlangens überspitzte Ansprüche gestellt werden.

Die somit zulässige Klage ist aber unbegründet und muß deshalb abgewiesen wer-den. Der Kl. ist darlegungsfällig dafür, daß der von den Bekl. bisher gezahlte Kalt-mietzins von monatlich 705,34 DM oder 6,53 DM/qm unter dem ortsüblichen Mietzins liegt. Trotz der von beiden Seiten gegen den Berliner Mietspiegel erhobenen Kritik sind die darin genannten Werte als Beweis des ersten Anscheins dafür zu verwerten, daß die im Mietspiegel genannten Werte den ortsüblichen Mietzins im allgemeinen zutreffend wiedergeben. Die Wohnung der Bekl., die in das Feld J 3 des Mietspiegels einzuordnen ist, entspricht damit einem ortsüblichen Mietzins von 5,62 DM/qm bei ei-ner Spanne von 4,97 bis 6,61 DM/qm. Dabei kann auch nicht unberücksichtigt blei-ben, daß von den vom Kl. genannten Vergleichswohnungen drei wegen der Wohnungsgröße unter 90 qm in das Feld G 3 des Mietspiegels einzuordnen sind. Dieses Feld weist einen Mittelwert von 6,18 DM/qm auf bei einer Mietpreisspanne von 5,39 bis 7,02 DM/qm. Nach dem Mittelwert des Mietspiegels liegt also der ortsübliche Miet-zins für derartige Wohnungen knapp 10% über dem der Wohnungen, die mit der Wohnung der Bekl. vergleichbar sind.

Die von den Bekl. bisher gezahlte Kaltmiete mit 6,53 DM/qm liegt somit erheblich über dem Mittelwert des Mietspiegels mit 5,62 DM und fast an der oberen Grenze der Preisspanne von 6,61 DM/qm. Der geforderte neue Mietzins von 6,86 DM/qm über-schreitet den Rahmen erheblich.

Das alles schließt freilich nicht aus, daß der bisherige Mietzins unter Berücksichtigung der vom Kl. allgemein behaupteten besonders guten Ausstattung der Wohnung und der Lage des Hauses noch unterhalb des ortsüblichen Mietzinses liegt. Indessen ist der Kl. für die tatsächlichen Voraussetzungen dafür darlegungsfällig. Das von ihm angebotene Sachverständigengutachten war nicht einzuholen. Insoweit handelt es sich um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis. Die allgemeine Behauptung des Kl., die sich aus dem von ihm eingereichten Anwaltsschreiben vom 28. März 1988 er-gibt, reicht nicht aus. Darin ist ausgeführt worden, daß der Kl. in den letzten Jahren mehr als 900.000 DM in das Haus investiert habe und der Zustand der Wohnung der Bekl. weit überdurchschnittlich gut sei. Der Kl. hätte zur Begründung eines Mietzinses, der den oberen Grenzwert der Spanne des Mietspiegels erheblich übersteigt, im einzelnen in Anlehnung an die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Mietspiegel darlegen müssen, welche tatsächlichen werterhöhenden Merkmale vor-handen sind und eine außergewöhnliche Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen sol-len. Mangels eines substantiierten Vorbringens des Kl. fehlt es am Vortrag tatsächli-cher Grundlagen dafür, daß überhaupt eine Erhöhung des derzeit gezahlten Mietzinses zulässig ist. Dementsprechend darf das beantragte Sachverständigengutachten auch nicht eingeholt werden.