Begründung der Eigenbedarfskündigung

Begründung der Eigenbedarfskündigung; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung wegen Eigenbedarfs; Eigenbedarfskündigung, Begründung; Berechtigtes Interesse des Vermieters, Darlegungserfordernisse; Gründe der Kündigung; Kündigungsschreiben, inhaltliche Erfordernisse

1. Es ist nicht möglich, einen Rechtsentscheid zur Klärung der Frage einzuholen, ob ein ergangener Rechtsentscheid mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vereinbar ist.

2. Die Rechtsentscheide des BayOblG vom 14.7.1981 (NJW 1981, 2197) und vom 17.12.1984 (WuM 1985, 50) stehen hinsichtlich der Frage, welche Anforderungen nach § 564 b Abs. 3 BGB an die Begründung einer Kündigung zu stellen sind, nicht in Widerspruch zu dem Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 1.7.1988 (NJW 1988, 2725).

3. Ein Rechtsentscheid kann nicht allein deshalb ergehen, weil das OLG bei Prüfung einer Vorlage erkennt, daß die Gefahr einer Abweichung des Landgerichts von einem ergangenen Rechtsentscheid besteht, wenn das Landgericht selbst davon ausgeht, seine Auffassung sei mit dem betreffenden Rechtsentscheid vereinbar.

4. Die Frage, inwieweit § 564 b Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben konkrete Angaben über die bisherigen Wohnungsverhältnisse derjenigen Personen erfordert, für die die Wohnung in Anspruch genommen wird, ist einer über die in den Rechtsentscheiden des BayOblG vom 14.7.1981 und 17.12.1984 enthaltenen Rechtssätze hinausgehenden generalisierenden Aussage nicht zugänglich. (Rechtsentscheid abgelehnt.)

I. Die Bekl. haben in einem dem Kl. gehörenden Mehrfamilienhaus in S. eine 2-Zimmer-Wohnung gemietet. Diese Wohnung wurde ihnen durch Anwaltsschreiben vom 19.10.1987 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Zu dessen Begründung ist in dem Schreiben ausgeführt:

"Der Eigenbedarf unseres Mandanten ergibt sich daraus, daß unser Mandant die Wohnung für seinen Sohn benötigt. Der Sohn unseres Mandanten wird sein Studium in M. fortsetzen und hat damit seinen Lebensmittelpunkt in M."

Nach Widerspruch der Bekl. hat der Kl. Räumungsklage erhoben. Die Bekl. haben den behaupteten Eigenbedarf bestritten und fürsorglich geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhältnisses zum jetzigen Zeitpunkt stelle für sie eine unzumutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Kl. keine einen Eigenbedarf rechtfertigenden Gründe vorgetragen habe. Mit der Berufung verfolgt der Kl. seinen Anspruch weiter.

Das Landgericht ist der Meinung, das Kündigungsschreiben vom 19.10.1987 genüge nicht den Begründungsanforderungen, die in den Rechtsentscheiden des BayOblG vom 14.7.1981 (OLGZ 1981, 492 = NJW 1981, 2197) und vom 17.12.1984 (WuM 1985, 50) aufgestellt seien, weil es keine konkreten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse des Sohnes enthalte. Möglicherweise sei jedoch dem Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 1.7.1988 (NJW 1988, 2725) zu entnehmen, daß aus verfassungsrechtlichen Gründen die Kündigung auch ohne einen solchen Hinweis wirksam sein könne. Die Kammer hat daher durch Beschluß vom 23.11.1988 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam begründet (§ 564 b Abs. 3 BGB), wenn das Kündigungsschreiben keine konkreten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse derjenigen Personen enthält, denen die Wohnung überlassen werden soll?

II. Die Vorlage ist unzulässig.

Gemäß Art. III Abs. 1 S. 1 3. MietRÄndG hat das Landgericht als Berufungsgericht eine Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorzulegen, wenn es von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will; dasselbe gilt, falls eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Nur bei beabsichtigter Divergenz oder bei Fehlen eines Rechtsentscheids zu einer Frage von grundsätzlicher Bedeutung ist danach die Möglichkeit einer Vorlage eröffnet. Im vorliegenden Falle sind jedoch die Voraussetzungen weder der einen noch der anderen Alternative dieser Vorschrift erfüllt.

1. Das Landgericht erhebt keine Einwendungen gegen die genannten Rechtsentscheide des BayOblG, die zu den Anforderungen an die Begründung einer Kündigung nach § 564 b Abs. 3 BGB Stellung genommen haben. Es will vielmehr über die Berufung auf der Basis der dort niedergelegten Rechtsauffassung entscheiden, sieht sich also in Einklang mit den ergangenen Rechtsentscheiden. Von den tragenden Gründen des Beschlusses des BVerfG kann die Kammer, wie sie selbst nicht verkennt, infolge der Bindungswirkung des § 31 BVerfGG (vgl. BVerfGE 19, 377, 392; 20, 56, 87; 40, 88, 93) nicht abweichen. Eine Sachentscheidung des Senats, welcher in gleicher Weise gebunden ist, zur vorgelegten Rechtsfrage könnte folglich die im Beschluß des BVerfG vom 1.7.1988 zum Ausdruck gekommene Meinung lediglich wiederholen und die ohnehin bestehende Verpflichtung des Landgerichts, dem BVerfG zu folgen, bestätigen.

Da diese Rechtslage dem Landgericht ersichtlich bewußt ist, erstrebt die Vorlage gar keine selbständige Entscheidung des Oberlandesgerichts oder des Bundesgerichtshofs zu der gestellten Rechtsfrage. Das Begehren der Kammer ist vielmehr ein anderes. Sie wünscht eine Interpretation des Senats, ob die ergangenen Rechtsentscheide des BayOblG mit dem Beschluß des BVerfG vom 1.7.1988 vereinbar und damit weiterhin allgemein verbindlich sind. Für die Klärung der Frage, ob ein erlassener Rechtsentscheid mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vereinbar ist, steht jedoch das Institut des Rechtsentscheids nicht zur Verfügung. Ein solcher kann, wie schon der Begriff besagt und im übrigen der ausschließlich der Vereinheitlichung der Rechtsanwendung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts dienende Zweck der gesetzlichen Regelung erkennen läßt, nur in der eigenständigen und unabhängigen obergerichtlichen Beurteilung einer Rechtsfrage bestehen. Auch im Bereich des Wohnraummietrechts muß die Auslegung der insoweit ergangenen verfassungsrechtlichen Entscheidungen dem Tatrichter überlassen bleiben, weil den Oberlandesgerichten ebenso wie dem Bundesgerichtshof vom Gesetz keinerlei Kompetenz eingeräumt worden ist, allgemein verbindliche Auslegungen eines Erkenntnisses des Bundesverfassungsgerichts vorzunehmen. Dies wäre im übrigen auch mit der dem Bundesverfassungsgericht im Grundgesetz eingeräumten herausragenden Stellung sowie dem Sinn und Zweck des § 31 BVerfGG unvereinbar (im Ergebnis ebenso OLG Frankfurt, Beschluß vom 3.6.1988, ZMR 1988, 302).

2. Die Vorlage scheitert weiterhin auch deshalb, weil dem Beschluß des BVerfG vom 1.7.1988 nicht zu entnehmen ist, daß er an die Voraussetzungen einer nach § 564 b Abs. 3 BGB wirksamen Begründung geringere Anforderungen als das BayOblG stellt. Aus der Begründung des Beschlusses geht hervor, daß das Landgericht in dem zugrunde liegenden Rechtsstreit selbst von einer nach dieser Vorschrift wirksamen Kündigung ausgegangen war. Die Entscheidung des BVerfG betrifft daher nur die Frage, inwieweit unter dieser Voraussetzung der Tatrichter dem Vorbringen des Kl., das den prozessual formell wirksam in Anspruch genommenen Tatbestand ausfüllen und ergänzen soll, nachzugehen hat.

3. Der Senat hat erwogen, ob die Vorlage deshalb zuzulassen ist, weil die Gefahr besteht, daß das Landgericht von den Rechtsentscheiden des BayOblG abweicht, ohne dies zu beabsichtigen.

Die Kammer vertritt offenbar die Ansicht, der Rechtsentscheid vom 17.12.1984 fordere nach § 564 b Abs. 3 BGB zwingend konkrete Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Personen, für die der Wohnbedarf geltend gemacht wird. Dabei ist übersehen, daß der von der Kammer herausgegriffene Halbsatz - "daß bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs konkrete Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse, die betroffenen Personen und die Gründe für den erhöhten Wohnbedarf zu machen sind" - lediglich die Meinung von Emmerich/Sonnenschein (Miete, 2. Aufl., § 564 b BGB Rn. 81) wiedergibt. Zwar tritt das BayOblG jener Meinung nicht entgegen. Gleichwohl kann daraus nicht entnommen werden, es stelle an die Begründung nach § 564 b Abs. 3 BGB die Anforderungen, die der Vorlagebeschluß für erforderlich hält. Denn der genannte Rechtsentscheid macht im folgenden Absatz deutlich, es könne im Einzelfall durchaus genügen, wenn der Vermieter lediglich angibt, seine bisherige Wohnung sei "zu klein" geworden, weil dem Kündigungsgrund ausfüllende und ergänzende Tatsachen nachgeschoben werden dürfen. In diesem Zusammenhang wird die Rechtsauffassung des LG München I in dem dort zugrunde liegenden Vorlagebeschluß, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs seien im Kündigungsschreiben auch die derzeitigen Wohnverhältnisse darzulegen, ausdrücklich abgelehnt. Das BayblG hat folglich den vom LG München angenommenen Rechtssatz gerade nicht aufgestellt. Vielmehr ist es nach jenem Rechtsentscheid durchaus möglich, eine Begründung als genügend anzusehen, aus der sich von selbst ergibt, daß die Person, für die die Wohnung der Mieter in Anspruch genommen wird, gegenwärtig keine eigene Wohnung zur Verfügung hat.

Beruht die Vorlage auf einer vom Landgericht nicht erkannten Abweichung von einem Rechtsentscheid, dessen Bindungswirkung nicht entfallen ist, so hat dies, worauf der Senat bereits im Rechtsentscheid vom 8.6.1982 (WuM 1982, 241 = RES. § 564 b BGB Nr. 18) hingewiesen hat, das OLG allerdings von Amts wegen zu beachten. Ein solcher Umstand kann indes lediglich dazu führen, einen Rechtsentscheid abzulehnen, niemals aber die notwendige Voraussetzung für eine Sachentscheidung über die vorgelegte Rechtsfrage liefern; denn das Gesetz fordert insoweit zwingend, daß das Landgericht von dem betreffenden Rechtsentscheid abweichen will, also eine bewußte Divergenz besteht. Nach allgemeiner Auffassung in Schrifttum und Rechtsprechung ist Art. III Abs. 1 S. 1 3. MietRÄndG als Sondernorm eng auszulegen und steht daher einer Erweiterung des Rechtsentscheidverfahrens im Wege der Analogie grundsätzlich entgegen. Zwar ist nicht zu verkennen, daß die mit der Einführung des Rechtsentscheids erstrebte Vereinheitlichung in der Anwendung des Wohnraummietrechts nur erreicht wird, wenn die Beachtung der ergangenen Rechtsentscheide durch die Landgerichte hinreichend sichergestellt ist. Solange der Gesetzgeber aber - außer dem Instrument der Verfassungsbeschwerde (vgl. dazu BVerfG WuM 1987, 207) - keine Möglichkeit zur Verfügung gestellt hat, ist dies im Einzelfall zu überprüfen (vgl. auch OLG Hamm, Beschluß vom 12.8.1988, WuM 1988, 397), erscheint es nicht angängig, bei einer aus anderen Gründen erfolgten Vorlage allein wegen der vom Landgericht nicht gesehenen Gefahr der unzulässigen Abweichung in Analogie zu Art. III Abs. 1 S. 1 1. Alternative 3. MietRÄndG einen Rechtsentscheid zu erlassen.

4. Schließlich besteht auch nicht die Möglichkeit, die Vorlage in eine solche wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage umzudeuten.

Zwar ist eine solche Umdeutung generell möglich, weil das OLG die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage selbständig, ohne Bindung an die Auffassung des Landgerichts, zu prüfen hat (BayOblG WuM 1987, 344). Die vorgelegte Rechtsfrage ist durch die Rechtsentscheide des BayOblG vom 14.7.1981 und 17.12.1984 auch nicht umfassend mitentschieden worden. Die Leitsätze dieser Rechtsentscheide legen nur allgemein fest, welche Angaben das Kündigungsschreiben enthalten muß, um den Anforderungen des § 564 b Abs.3 BGB zu genügen, und behandeln die vom Landgericht gestellte Frage nicht abschließend. Aus den tragenden Gründen des Rechtsentscheids vom 17.12.1984 geht lediglich hervor, daß die Begründung nicht allein schon deshalb generell als unzureichend behandelt werden darf, weil konkrete Angaben über die derzeitigen Wohnverhältnisse der Personen fehlen, die in die Wohnung des Mieters einziehen sollen. Danach kommt es vielmehr auf die Umstände des Einzelfalles an, ob und in welchem Umfang inwieweit eine Begründung zu fordern ist. Somit verbliebe noch Raum für eine generelle Aussage im Wege des Rechtsentscheids, wenn die Frage des Landgerichts einer entsprechenden verallgemeinerungsfähigen Aussage zugänglich wäre.

Dies ist indessen zu verneinen. Der Senat stimmt dem BayOblG darin zu, daß die insoweit zu stellenden Anforderungen im einzelnen sehr verschieden sein können. Während sich bei erwachsenen Kindern des Vermieters, die noch in seinem Haushalt leben, weitere Erläuterungen zu der vom Landgericht gestellten Frage in der Regel erübrigen dürften, kann beispielsweise dann, wenn der Vermieter eine eigene großzügige Wohnung inne hat oder es um Familienangehörige geht, die schon bisher eine an sich geeignete Wohnung besaßen, eine nähere Begründung notwendig sein. Insoweit sind zahlreiche Konstellationen denkbar, so daß die Würdigung des jeweiligen Einzelfalles im Vordergrund steht. Eine generalisierende Aussage über das Ausmaß der Angaben zur gegenwärtigen Wohnungssituation der die Wohnung beanspruchenden Personen entspräche nicht dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 564 b Abs. 3 BGB und wäre daher nicht sachgerecht.