Begründung der Beseitigungspflicht (hier: Abbau einer Treppe vom Obergeschoss in den Garten)

Begründung der Beseitigungspflicht (hier: Abbau einer Treppe vom Obergeschoss in den Garten); Wohnungseigentum; Nutzungsregelung für Tiefgarage; Fahrrad-Verbot; geduldete Gartentreppe; Einbau einer Lüftungsanlage; Beseitigungsanspruch

1. Die mehrheitlich beschlossene Aufforderung an einen Wohnungseigentümer, eine bisher geduldete Treppe von der Obergeschosswohnung in den Garten wieder abzubauen, ist regelmäßig als Androhung der gerichtlichen Durchsetzung zu verstehen. Wegen einer teilweise abweichenden Rechtsprechung, welche die Aufforderung als konstitutive Begründung der Beseitigungspflicht ansieht, kann aber der Eigentümerbeschluss angefochten werden.

2. Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, seinen Balkon mit einer Treppe zum Garten zu versehen. Eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs tritt nicht ein, wenn die Treppe nur widerruflich geduldet worden ist.

3. Für die Tiefgarage kann eine Nutzungsregelung dahingehend beschlossen werden, dass Fahrräder auf den Pkw-Stellplätzen nicht zugelassen und deshalb entfernt werden müssen. Das gilt um so mehr, wenn eine besondere Fahrradbox vorhanden ist.

4. Liegt ein bestandskräftiger Grundlagenbeschluss über den Einbau einer Lüftungsanlage in der Tiefgarage vor, kann mit einem angefochtenen Ausführungsbeschluss nur die ordnungsgemäße Vergabe der Arbeiten gerichtlich nach geprüft werden, nicht aber der Grundlagenbeschluss.

A. Gegenstand des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerden sind die von dem Antragsteller zu I.1. angefochtenen Beschlüsse zu Zusatz‑TOP 6 (Rückbau der an sein Sondereigentum angebauten Treppe am Balkon) und Zusatz‑Top 8 (Entfernung sämtlicher Fahrräder aus der Tief­garage mit Ausnahme der in der geschlossenen Box auf dem Stellplatz Nr. 5 abgestellten Räder) der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.1.2006 sowie der von der Antragstellerin zu 1.2. angefochtene Beschluss zu TOP la derselben Wohnungseigentümerversammlung (Auftragserteilung zum Einbau einer Lüftungsanlage in der Tiefgarage). Das Amtsgericht Schöneberg hat sämtliche Anfechtungsanträge der Antragsteller zurückgewiesen. Das Landgericht hat ihre hiergegen gerichteten Erstbeschwerden zurückgewiesen. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihre jeweiligen Anfechtungsanträge weiter und begehren die entsprechende Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen.

B. Gemäß § 62 Abs. 1 WEG n. F. ist auf das vor dem 1. Juli 2007 anhängig gewordene Verfahren das bisherige Verfahrensrecht gemäß § 43 ff. WEG einschließlich der darin enthaltenen Verweisungen auf das FGG weiter anzuwenden.

Dies gilt vorliegend ausnahmsweise auch für die materiell‑rechtlichen Vorschriften. Nach Art. 4 des Gesetzes zur Änderung des WEG treten die neuen Vorschriften des WEG am 1.7.2007 in Kraft. Da eine dem § 62 Abs. 1 WEG entsprechende Vorschrift für die Anwendung der neuen materiell‑rechtlichen Vorschriften fehlt, sind ab dem 1.7.2007 die geänderten materiell‑rechtlichen Vorschriften des I. und II. Teils des WEG anzuwenden und zwar auch auf bereits anhängige Ver­fahren (BGH, GE 2007, 1559 = ZMR 2007, 975; OLG Düsseldorf, ZMR 2008, 142, [143]). Dies gilt jedoch nur eingeschränkt für Beschlussanfechtungsverfahren. Die Gültigkeit von Beschlüssen, die - wie hier - vor dem 1.7.2007 gefasst worden sind, bestimmt sich nach den materiell‑rechtlichen Vorschriften des I. und II. Teils des WEG in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Fassung. Denn für die Kontrolle der Rechtmäßigkeit eines Rechtsgeschäfts ist auf den Zeitpunkt seines Zustandekommens abzustellen. Solche Beschlüsse, die nach bisherigem Recht anfechtbar bzw. nichtig sind, sind im Anfechtungsverfahren für ungültig zu erklären bzw. bleiben nichtig, auch wenn sie nach neuem Recht rechtswirksam gefasst werden könnten; eine rückwirkende Heilung ist nicht möglich (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl. 2008, § 63 Rn. 2 mit weiteren Nachweisen).

I. Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsteller sind gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG a. F. zulässig. Sie sind insbesondere jeweils form‑ und fristgerecht eingelegt worden. Sie sind auch statthaft, weil der Wert der Beschwer für die Antragsteller jeweils 750 € übersteigt.

II. In der Sache bleiben die beiden sofortigen Beschwerden jedoch ohne Erfolg, weil die angefochtene Entscheidung nicht auf einem Rechtsfehler beruht, worauf die sofortigen weiteren Beschwerden allein mit Erfolg gestützt werden können (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG).

1. Anfechtung des zu Zusatz‑TOP 6 gefassten Beschlusses

1.1 Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.1.2006 zu Zusatz‑TOP 6 gefassten Beschlusses ist nicht deshalb entfallen, weil die Wohnungseigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.7.2006 einen insoweit bestätigenden Zweitbeschluss gefasst hat. Dies folgt bereits daraus, dass der auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.7.2006 gefasste Beschluss seinerseits noch nicht bestandskräftig geworden und Gegenstand eines eigenen vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Geschäftszeichen xxx und vor dem Landgericht Berlin zum Geschäftszeichen xxx fortgesetzten Anfechtungsverfahrens ist, das bisher noch nicht rechtskräftig abgeschlossen wurde. Wird durch einen inhaltsgleichen Zweitbeschluss der Erstbeschluss nicht aufgehoben, sondern - wie hier - dieselbe Regelung erneut getroffen, so liegen zwei inhaltsgleiche Beschlüsse vor. Wird der Zweitbeschluss für ungültig erklärt, so hat dies keine Auswirkungen auf den Erstbeschluss. Dieser bleibt wirksam. Sein rechtliches Schicksal bestimmt sich ausschließlich nach seinen Voraussetzungen und seinem Inhalt (Merle in Barmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 72). Es muss dementsprechend davon ausgegangen werden, dass ein legitimes Interesse des Antragstellers zu 1.1. an der Klärung der Rechtsgültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 30.1.2006 gefassten Beschlusses fortbesteht.

1.2 Der auf der Eigentümerversammlung vom 30.1.2006 zu Zusatz‑TOP 6 gefasste Beschluss ist nicht bereits wegen eines Einberufungsmangels im Sinne des § 23 Abs. 2 WEG ungültig. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob die Tagesordnungspunkte zu Zusatz‑TOP 6 und Zusatz‑TOP 8 den Wohnungseigentümern entsprechend der Behauptung der Verwalterin im landgerichtlichen Termin vom 24.7.2007 noch rechtzeitig vor der Versammlung in einem ergänzenden Einladungsschreiben mitgeteilt worden sind. Insoweit hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass ein etwaiger Einberufungsmangel jedenfalls für die Beschlussfassung nicht ursächlich geworden und deshalb unbeachtlich ist. Zwar tragen angesichts der bestehenden Kausalitätsver­mutung (OLG Frankfurt, ZWE 2007, 84, 86 f.) die Antragsgegner im gerichtlichen Verfahren die materielle Feststellungslast (OLG Hamm, OLGZ 1992, 309, 312; BayObLGZ 1985, 436, 438). Vorliegend kann aber ausnahmsweise davon ausgegangen werden, dass der fragliche Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre. Dies folgt nicht bereits daraus, dass das Abstimmungsergebnis auch dann zugunsten des gefassten Beschlusses ausgefallen wäre, wenn man davon ausginge, dass die bei der Eigentümerversammlung krankheitsbedingt nicht anwesende Antragstellerin zu 1.2. sich bei umfassender Ankündigung der zu fassenden Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung hätte vertreten lassen und gegen den zu Zusatz‑TOP 6 gefassten Beschluss gestimmt hätte. Es ist nämlich nicht ohne Weiteres auszuschließen, dass der Antragsteller zu 1.1. und die Antragstellerin zu 1.2. sich bei rechtzeitiger Kenntnis von den Tagesordnungspunkten selber auf der Eigentümerversammlung eingefunden und das Abstimmungsergebnis dadurch zu ihren Gunsten beeinflusst hätten, dass sie die anderen Wohnungseigentümer oder deren überwiegenden Teil in der den Abstimmungen vorausgehenden Diskussion von ihren Argumenten überzeugt hätten. Dass der entsprechende Beschluss ohne den Einberufungsmangel anders gefasst worden wäre, kann hier aber deshalb ausgeschlossen werden, weil die Wohnungseigentümer ihn in der ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung vom 3. Juli 2006, bei der alle Wohnungseigentümer anwesend waren, gegen die Stimmen der Antragsteller ausdrücklich bestätigt haben (vgl. insoweit BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002, Az.: 2 Z BR 96/02, zit. n. juris = ZMR 2003, 217).

1.3 Dem Landgericht ist im Ergebnis zuzustimmen, dass der zu Zusatz‑TOP 6 gefasste Beschluss auch in materieller Hinsicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entspricht und dementsprechend rechtsgültig ist.

1.3.1 Der Senat hält an seiner Rechtsansicht fest, dass ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem ein Wohnungseigentümer aufgefordert werden soll, bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen oder - wie hier - von ihm errichtete Anbauten rückgängig zu machen, lediglich die Rechtsverfolgung gegen ihn ermöglicht, aber nicht selbständig eine entspre­chende Handlungspflicht des Wohnungseigentümers begründet, selbst wenn der Eigentümerbeschluss bestandskräftig geworden ist (vgl. KG, GE 1996, 956, 989 = NJW‑RR 1996, 1102‑1103; GE 1997, 561 = NJW‑RR 1997, 1033-1035). Dies folgt aus folgender Überlegung, die bauliche Veränderung unrechtmäßig, besteht der Anspruch auf Beseitigung bereits ohne einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss. Ist die bauliche Veränderung dagegen rechtmäßig, so bedarf es zur Begründung eines (tatsächlich nicht bestehenden) Anspruchs einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer sind dann nicht befugt, einem einzelnen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss ohne dessen Zustimmung zusätzliche Pflichten aufzuerlegen, die sich dem Grunde nach weder aus dem Gesetz noch aus Vereinbarung ergeben (so auch im Anschluss an die zitierte Rechtsprechung des Senats, Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22 Rn. 269). Geht man davon aus, dass die Wohnungseigentümer regelmäßig im Rahmen ihrer rechtlichen Befugnisse handeln wollen, so kann ein derartiger Beschluss ohne besondere Anhaltspunkte nicht als konstitutive Regelung einer Sonderpflicht, sondern lediglich als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden werden (KG, GE 1997, 561 = NJW‑RR 1997, 1033).

Allerdings führt dies hier nicht dazu, dass der Antragsteller zu 1.1. den Beschluss nicht durch entsprechende Anfechtung einer gerichtlichen Überprüfung zuführen kann. Dies folgt bereits daraus, dass es in der obergerichtlichen Rechtsprechung abweichende Meinungen gibt. So haben insbesondere das BayObLG und die Oberlandesgerichte Köln und Düsseldorf angenommen, ein unangefochten gebliebener Eigentümerbeschluss begründe konstitutiv die Verpflichtung des in dieser Weise in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers zur Wiederherstellung des früheren Zustandes selbst wenn die bauliche Veränderung nicht als zustimmungsbedürftig einzustufen sei (BayObLG, FGPrax 1996, 220; OLG Köln, NZM 1999, 424; OLG Düsseldorf, FGPrax 2005, 200). Dem Wohnungseigentümer darf dementsprechend schon aus Gründen des effektiven Rechtsschutzes nicht die Möglichkeit versagt werden, den Beschluss anzufechten und seine Rechtmäßigkeit durch gerichtliche Entscheidung überprüfen zu lassen. Vorliegend gilt das um so mehr, als die Wohnungseigentümer entsprechend der Einlassung der Antragsgegner in den Vorinstanzen mit ihrem Beschluss auch den in der Eigentümerversammlung vom 16.7.2001 unter Vorbehalt genehmigten Anbau der Treppe widerrufen wollten. Auch insoweit hat der Antragsteller zu 1.1. ein berechtigtes Interesse daran, gerichtlich überprüfen zu lassen, ob ein solcher Widerruf zulässig ist.

1.3.2 Inhaltlich ist der auf der Eigentümerversammlung vom 30.1.2006 zu Zusatz‑TOP 6 gefasste Beschluss indes nicht zu beanstanden. Den Antragsgegnern steht gegen den Antragsteller ein Anspruch auf Beseitigung des durch den Antragssteller zu 1.1. veranlassten oder von ihm gemäß § 14 Nr. 2 WEG a. F. zu verantwortenden Anbaus der Treppe gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB zu.

a) Der Anbau der Treppe stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG a. F. dar. Denn auch wenn die Balkone nach der Gemeinschaftsordnung zum Sondereigentum erklärt worden sein sollten, könnte sich dies wegen § 5 Abs. 1 WEG nur auf Teile der Balkone beziehen, die nicht von außen sichtbar sind. Da ein Treppenanbau an den Balkon notwendigerweise die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert, betrifft sie stets das gemeinschaftliche Eigentum (vgl. entsprechend für die Verglasung eines Balkons BayObLG, NJW 1995, 202, 203). Wurde eine bauliche Maßnahme ohne die hiernach erforderliche Zustimmung durchgeführt, so hat jeder dadurch beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch nach § 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB auf Beseitigung der Beeinträchtigung. Diesen Anspruch können die betroffenen Wohnungseigentümer auch kollektiv geltend machen.

Nach § 22 Abs. 1 WEG bedürfen bauliche Veränderungen der Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Als Nachteil, der das Zustimmungserfordernis auslöst, ist „jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung" zu verstehen (vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 69, 75). Ob eine bauliche Veränderung in diesem Sinne erheblich ist und andere Wohnungseigentümer dadurch über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt werden, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung und ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar (vgl. OLG München, Beschluss vom 4.7.2005 - 32 Wx 43/05, zitiert nach juris; BayObLG WuM 2004, 733). Ein der Rechtsbeschwerde zugänglicher Rechtsfehler kann im Subsumtionsvorgang liegen, wenn die Entscheidung des Tatrichters eine durch Tatsachen gestützte vollständige Abwägung der beteiligten Interessen vermissen lässt oder der Tatrichter bei der Bewertung relevanter Umstände unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hat (OLG München, a.a.O.; OLG Hamm Beschluss vom 29.5.2007 - 15 W 16/07 -, Rn. 114, zitiert nach juris, unter Hinweis auf OLG Hamburg, ZMR 2005, 71).

Das Landgericht hat einen die Zustimmungsbedürftigkeit auslösenden Nachteil darin gesehen, dass die Schaffung einer direkten Verbindung zwischen Balkon und Garten die Möglichkeit einer intensiveren Nutzung des unter dem Balkon liegenden Gartenteils bietet. Diese Beurteilung obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Der Senat ist an diese Würdigung als Ausgangspunkt seiner rechtli­chen Bewertung gebunden, da sie einen Rechtsfehler nicht erkennen lässt (zur Bindungswirkung entsprechender Feststellungen in der Hilfsbegründung vgl. BayObLG, Beschluss vom 28.7.2004 - 2Z BR 90/04 -, Rn. 10, zitiert nach juris). Insbesondere reicht für die Zustimmungsbedürftigkeit die Möglichkeit intensiverer Nutzung in quantitativer - und nicht notwendig auch in qualitativer - Hinsicht aus (vgl. BayObLG, NJW‑RR 1997, 971 unter II 2 e). In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob der Antragsteller zu 1.1. oder seine Mieterin den Garten seit Anbau der Treppe tatsächlich intensiver nutzen, ausreichend ist vielmehr die damit verbundene Gefahr inten­siverer Nutzung (BayObLG, ZMR 1993, 534, 536; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.10.1998 - 11 Wx 49/98 -, Rn. 16, zitiert nach juris). Bei der Annahme, ein erleichterter Zugang berge die Gefahr, dass der Garten intensiver genutzt werde, handelt es sich um eine naheliegende, der Lebenserfahrung entsprechende Würdigung des Tatrichters. Entsprechendes gilt für die Annahme einer damit verbundenen nicht unerheblichen Beeinträchtigung für die anderen Wohnungseigentümer, insbesondere für die Beteiligten, deren Wohnung über der Wohnung des Antragstellers zu 1.1. liegt oder an derselben Rasenfläche angrenzt, aber auch für die anderen Wohnungseigentümer, die durch die zu befürchtende intensivere Nutzung des Gartens durch den Antragsteller zu 1.1. von einer gleichberechtigten Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen ausgeschlossen werden. Der Antragsteller zu 1.1. durfte die verfahrensgegenständliche Treppe dementsprechend nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer errichten, so dass diese grundsätzlich die Beseitigung der Treppe verlangen können.

b) Das Landgericht hat zu den dagegen von dem Antragsteller zu 1.1. erhobenen Einwänden, insbesondere zu den Auswirkungen einer etwaig auf der Eigentümerversammlung vom 3.7.2006 beschlossenen Duldung, zu einer etwaigen Verjährung öder Verwirkung des Beseitigungsanspruchs oder einer etwaig rechtsmissbräuchlichen Ausübung des Beseitigungsanspruchs keine Stellung genommen. Dies kann der Senat selbst ohne Rückverweisung an das Landgericht nachholen, weil der dafür erforderliche Sachverhalt sich aus der Sachverhaltsdarstellung und den Entscheidungsgründen der Vorinstanzen sowie aus dem Inhalt der Akten einschließlich der jeweiligen Sitzungsprotokolle ergibt. Nur wenn sich die Bewertung dieser Einwände auf das unter 1.3.2. a) erlangte Ergebnis auswirkt, ist danach Anlass zur Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung gegeben. Das ist jedoch nicht der Fall.

aa) Die laut Protokollnotiz auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.1.2001 formlos erteilte Duldungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft steht dem Rückbauverlangen der Antragsgegner nicht entgegen. Zweifelhaft ist bereits, ob die in der Protokollnotiz niedergelegte Entscheidung einstimmig gefasst wurde und sämtliche Wohnungseigentümer zugestimmt haben, die jetzt die Beseitigung der Treppe verlangen. Zudem erfolgte die nachträgliche Zustimmung aber auch inhaltlich ausdrücklich nur vorläufig und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht sowie unter dem Vorbehalt, dass die Treppe nur als Ausgang genutzt werde und eine Nutzung des gemeinschaftlichen Gartenbereichs unterbleibe. Die entsprechende Erklärung konnte also jederzeit widerrufen werden, was die Wohnungseigentümer durch den verfahrensgegenständlichen, unter Zusatz‑TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 30.1.2006 gefassten Beschluss jedenfalls konkludent auch getan haben.

bb) Entgegen der Rechtsansicht des Antragstellers zu 1.1. ist der Beseitigungsanspruch der Antragsgegner auch nicht verjährt. Er ist noch vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts am 1.1.2002 entstanden, da die in Rede stehende Baumaßnahme jedenfalls vor dem 16.1.2001 und damit vor Inkrafttreten des Modernisierungsgesetzes durchgeführt worden ist und eine Beseitigungsanspruch ab Entstehung der Beeinträchtigung besteht. Ab diesem Zeitpunkt beginnt auch die Verjährung zu laufen (OLG Köln, OLG‑Report 2006, 72; OLG Celle, NJW‑RR 2007 234; Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl., § 199 Rn. 21 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Daher war zunächst für den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB die 30‑jährige Verjährungsfrist des § 198 BGB a. F. maßgebend (vgl. Palandt‑Heinrichs, BGB, 61. und 65. Aufl. § 195 Rn. 6). Gemäß § 229 § 6 Abs. 1, Abs. 4 EGBGB findet wegen der kürzeren neuen Verjährungsfrist ab dem 1.1.2002 die neue Verjährungsfrist auf einen etwaigen Beseitigungsanspruch Anwendung, mithin die Regelfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Diese wäre bei ungehindertem Lauf der Dinge bereits vor Beschlussfassung, nämlich am 31.12.2004 abgelaufen. Zu beachten ist vorliegend aber, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 16.7.2001 getroffene Entscheidung, den Anbau bis auf weiteres unter den dort genannten Voraussetzungen zu dulden, zu einer Hemmung der Verjährung im Sinne eines Stillhalteabkommens zwischen dem Antragsteller zu 1.1. und den auf der fraglichen Wohnungseigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen anderen Wohnungseigentümern nach § 205 BGB geführt hat (zur verjährungshemmenden Wirkung eines Stillhalteabkommens vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl., § 205 Rn. 2) und erst mit dem Widerruf dieser von dem Antragsteller zu 1.1. jedenfalls konkludent und gegebenenfalls stillschweigend (§ 151 BGB) angenommenen Vereinbarung auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.1.2006 wieder zu laufen begonnen hat. Rechtsfolge ist nach Maßgabe des § 209 BGB, dass die zwischen dem 1.1.2002 und der Eigentümerversammlung vom 30.1.2006 verstrichene Zeit in dem Verjährungszeitraum nicht einzurechnen ist, die dreijährige Verjährungsfrist danach erst mit Beschlussfassung wieder zu laufen begonnen hat und damit Verjährung im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht eingetreten war.

cc) Auf der Grundlage derselben Überlegungen kann auch von einer Verwirkung des Beseitigungsanspruchs der Antragsgegner im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht ausgegangen werden. Der Verwirkung unterliegen auch die aus einer dinglichen Rechtsposition abgeleiteten Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche (vgl. BGH NJW‑RR 2006, 235, Rn. 10 m.w.N., zitiert nach juris). Ein Recht ist dann verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit des Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, der Gläubiger werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und wenn deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (vgl. BGH, a.a.O.; BGHZ 122, 308, 315; BGH, GE 2003, 456 = NJW 2003, 824). Hiervon kann hier bereits deshalb nicht ausgegangen werden, weil die anderen Wohnungseigentümer ersichtlich im Hinblick auf die im Juli des Antragstellers zu I.1. nicht gegeben. Es fehlt insbesondere an dem für eine Vertrauensbildung erforderlichen Umstandsmoment.

dd) Schließlich steht auch die Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine unter vergleichbaren Umständen errichtete Treppenanlage im Bereich des Balkons der im Eigentum des Antragsgegners zu II.1. stehenden Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 per Beschluss von April 1982 duldet, der Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs gegenüber dem Antragssteller zu I.1. nicht entgegen. Die Geltendmachung eines Beseitigungs- oder Wiederherstellungsanspruchs durch einen einzelnen Wohnungseigentümer ist nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der die Beseitigung bzw. Wiederherstellung verlangende Wohnungseigentümer selbst gegen § 22 Abs. 1 WEG a. F. verstoßende bauliche Veränderungen vorgenommen oder eine vergleichbare bauliche Veränderung anderer Wohnungseigentümer geduldet hat. Eine gegenseitige „Aufrechnung" bauli­cher Veränderungen kommt nicht in Betracht (BayObLG, NJWE‑MietR 1997, 59; OLG Frankfurt/M., FGPrax 1997, 54; OLG Zweibrücken, ZWE 2000, 93 [94]). Vielmehr steht es dem in Anspruch genommen Wohnungseigentümerfrei, ebenfalls die Beseitigung dieser baulichen Veränderung zu verlangen.

Unter dem Gesichtspunkt des Minderheitenschutzes und Schikaneverbots kann es sich allerdings als rechtsmissbräuchlich darstellen, wenn die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft bei der Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen ohne sachlichen Grund zwischen einzelnen Wohnungseigentümern unterscheiden, indem sie eine von einem anderen Wohnungseigentümer vorgenommene vergleichbare bauliche Veränderung ausdrücklich billigen. Eine Berufung auf den Gleichbehandlungsgrundsatz scheidet in diesem Fall aus, wenn die frühere Entscheidung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Ansonsten ist sie anfechtbar (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 23 Rn. 185 unter Hinweis auf BayObLG, WE 1993, 256). Vorliegend sind die Voraussetzungen für die Annahme einer entsprechenden Ungleichbehandlung indes nicht gegeben, denn auch gegenüber dem Antragsteller zu I.1. waren die übrigen Wohnungseigentümer zunächst bereit, den Anbau der Treppe zu dulden, vorausgesetzt, dass eine weitergehende Gartennutzung damit nicht verbunden sei. Die von den Antragsgegnern in das Verfahren eingeführten Fotos belegen, dass die Mieterin des Antragstellers zu I.1. die Gartenfläche jedenfalls zeitweise durch Aufstellen von Sonnenliegen, Trampolin etc. nutzt und der Antragsteller zu I.1. damit in zurechenbarer Weise gegen die von den anderen Wohnungseigentümern erteilte Auflage für die Duldung des Anbaus verstoßen hat. Dies wird von ihm selbst auch nicht in Abrede gestellt, zumal er der Mieterin in dem mit dieser geschlossenen Mietvertrag ein entsprechendes Nutzungsrecht entgegen der Auflage der anderen Wohnungseigentümer ausdrücklich eingeräumt hat. Dass auch der Antragsgegner zu II.1 den Garten über die von ihm an seinem Balkon angebaute Treppe in entsprechender Weise nutzt, hat der Antragsteller zu I.1. nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Ein sachlicher Grund für die unterschiedliche Vorgehensweise der Wohnungseigentümer ist dementsprechend gegeben.

2. Anfechtung des zu Zusatz‑TOP 8 gefassten Beschlusses

2.1. Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass dem Antragsteller zu I.1. die Befugnis zur Anfechtung des zu Zusatz‑TOP 8 gefassten Beschlusses nicht allein deshalb abgesprochen werden kann, weil er ausweislich des im Protokoll festgehaltenen Abstimmungsergebnisses über den von ihm entsandten Vertreter der dort getroffenen Gebrauchsregelung zugestimmt hat. Dies folgt aus dem Zweck des Anfechtungsrechts. Es dient nicht nur einen etwaigen persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGH, NJW 2003, 3124 [3125]; BayObLG 2000, 340 = NZM 2001, 143; OLG Hamm, WE 1997, 387; OLG Karlsruhe, WuM 2003, 46; a. A.: OLG Köln, DWE 1992, 165).

Hinsichtlich Auswirkungen des auf der Eigentümerversammlung vom 3.7.2006 gefassten Zweitbeschlusses zu Zusatz‑TOP 8 auf das Rechtsschutzbedürfnis des hiesigen Beschluss anfechtenden Antragstellers zu I.1. und Unbeachtlichkeit des Einberufungsmangels aufgrund fehlender Kausalität für den gefassten Beschluss gilt das unter 1.1.1. und 1.1 2 zu Zusatz‑TOP 6 Ausgeführte entsprechend.

2.2. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts kann bei der unter Zusatz‑TOP 8 beschlossenen Maßnahme, die Wohnungseigentümer aufzufordern, die Fahrräder aus der Tiefgarage zu entfernen mit Ausnahme Stellplatz 5 (geschlossene Box), nicht von einem lediglich vorbereitenden Beschluss ohne Regelungswirkung ausgegangen werden, der bereits deshalb der Anfechtung durch den Antragsteller zu I.1. entzogen ist. Nach § 15 Abs. 2 WEG steht den Wohnungseigentümern nämlich - vorbehaltlich einer entgegenstehenden Vereinbarung nach Abs. 1 - die Befugnis zu, durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch zu beschließen. Es muss dementsprechend angenommen werden, dass sie dies bei der Beschlussfassung zu Zusatz‑TOP 8 auch tun wollten. Ohne rechtzeitige Anfechtung wird die Gebrauchsregelung nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bestandskräftig und damit weiterer gerichtlicher Überprüfung entzogen. Denn auch wenn die beschlossene Maßnahme nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ändert dies nichts an der grundsätzlichen Beschlusskompetenz (Schulze in Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 15 Rn. 3).

2.3. Auf der Grundlage seiner Hilfsbegründung ist das Landgericht im übrigen aber rechtsfehlerfrei zu dem Schluss gekommen, dass die Gebrauchsregelung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und dementsprechend rechtsgültig ist, insbesondere keinen unzulässigen Eingriff in die Sondereigentumsrechte der Wohnungseigentümer, respektive des Antragstellers zu I.1. nach § 13 Abs. 1 WEG darstellt.

Grundsätzlich stellt eine von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossene Beschränkung von Nutzung rechten keine willkürliche und das Sondereigentum unangemessen beeinträchtigende Gebrauchsregelung dar, sofern sich die Beschränkung in einem vernünftigen Rahmen bewegt (KG, GE 1998, 803 = WuM 1998, 616). Dies folgt bereits aus § 15 Abs. 2 WEG, der die diesbezügliche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft ausdrücklich auf das Sondereigentum erstreckt. Dem steht auch § 13 Abs. 1 WEG nicht entgegen. Die dem einzelnen Wohnungseigentümer dort zugewiesenen Rechte aus dem Sondereigentum sind nicht schrankenlos.

Schranken der dort normierten positiven Befugnisse ergeben sich insbesondere aus der Bestimmung des Gebäudes, dem Wesen des Wohnungseigentums, der räumlichen Verbundenheit, der Teilungserklärung, die eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter darstellt, aus besonderen Vereinbarungen und den allgemeinen Rechten, z. B. § 138 BGB (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 13 Rn. 48 mit Rechtsprechungsnachweisen). Der Bestimmungszweck eines Gebäudes kann sich dabei nicht nur aus einer Vereinbarung, auch der Teilungserklärung; sondern auch aus der Natur des Gebäudes oder aus der Art und Lage des Gebäudes oder aus der Lage und Beschaffenheit der Räume ergeben (BayObLG, WuM 1999, 188). Dies gilt auch für die Nutzung der einzelnen Sondereigentums‑Räume, hier der Stellplätze, die an der Zweckbestimmung des Gebäudes teilnehmen (Pick, a.a.O., § 13 Rn. 54).

Danach ist es nicht zu beanstanden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass die Stellplätze einer Tiefgarage von Fahrrädern frei zu halten sind. Dies entspricht dem be­stimmungsgemäßen Gebrauch der Stellplätze einer Tiefgarage, insbesondere dann, wenn es einen eigens für Fahrräder vorgesehenen, mit einer geschlossenen Box versehenen Stellplatz gibt. Auf die Frage, inwiefern die von den Wohnungseigentümern beschlossene Maßnahme auch durch das Verhalten der Mieterin des Antragstellers zu 1.1. veranlasst war, kommt es insoweit nicht an. Die zwischen dem Antragsteller zu I.1. und den anderen Wohnungseigentümern diesbezüglich geführte Auseinandersetzung zeigt lediglich, dass eine entsprechende Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss notwendig war, um offenbar bestehende Uneinigkeiten innerhalb der Gemeinschaft, inwiefern das Abstellen von Fahrrädern auf den für das Einstellen von Autos vorgesehenen Stellplätzen zu dulden sei, zu bereinigen. Dass die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers dabei in den Grenzen der Vernunft hinter dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zurückstehen müssen, folgt aus der Natur des Gemeinschaftsrechts.

3. Anfechtung des zu TOP 1a gefassten Beschlusses

Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der zu TOP 1a gefasste Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und dementsprechend rechtsgültig ist. Die dagegen mit der Rechtsbeschwerde vorgebrachten Einwände der Antragstellerin zu I.2. rechtfertigen keine andere Beurteilung.

3.1. Die Gültigkeit des Beschlusses scheitert nicht an Seiner vermeintlich mangelnden Bestimmtheit. Zweifelhaft ist bereits, ob eine Anfechtung unter Hinweis auf die mangelnde Bestimmtheit des Beschlusses überhaupt noch möglich ist, nachdem die fragliche Baumaßnahme durchgeführt worden ist und damit etwaige Unklarheiten über die durchzuführende Baumaßnahme ausgeräumt sein dürften. Ein fortbestehendes Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin zu I.2. würde voraussetzen, dass die Antragstellerin zu I.2. oder andere Wohnungseigentümer gerade durch die mangelnde Bestimmtheit des Beschlusses an der Ausübung ihrer Rechte gehindert worden sind und ihnen dementsprechend ein über § 23 Abs. 4 geltend zu machender Folgenbeseitigungsanspruch zusteht (vgl. dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 206). Vorliegend braucht diese Frage nicht abschließend geklärt zu werden, weil von einer mangelnden Bestimmtheit des Beschlusses nicht auszugehen ist.

Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere, weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (OLG Hamburg, ZMR 2007, 210). Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer Bezug auf ein bestimmtes Ereignis oder einen bestimmten Gegenstand, so erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass der in Bezug genommene Gegenstand mit hinreichender Sicherheit bestimmbar ist (BayObLG, WuM 1993, 707; WuM 1995, 62, 63; OLG Düsseldorf, ZWE 2001, 499 [501]; OLG Hamm, ZWE 2002, 44, 46). Für die Auslegung von Beschlüssen gelten grundsätzlich die allgemeinen Auslegungsregeln für Rechtsgeschäfte (§§ 133, 157 BGB). Jedoch kann der allgemeine Grundsatz des § 133 BGB, wonach im Wege der natürlichen Auslegung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am Wortlaut zu haften ist, keine uneingeschränkte Anwendung finden. Beschlüsse wirken nach § 10 Abs. 4 WEG ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger, die die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden nicht kennen und daher auf das objektiv Erklärte vertrauen müssen. Deshalb sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung „aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend sind dabei zunächst der Wortlaut, aber auch die Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl. § 23 Rn. 53 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Danach können auch frühere Beschlüsse zur Auslegung herangezogen werden.

Nach Auffassung des Senats, der die Auslegung des Beschlusses wegen der gebotenen objektiven Auslegung als Rechtsbeschwerdegericht uneingeschränkt selbst vornehmen kann, wird der unter TOP la gefasste Beschluss nach diesen Grundsätzen den Anforderungen an dessen Bestimmtheit gerecht. Aus der Überschrift des Beschlusses ergibt sich, dass der Beschluss sich auf die Lüftungsanlage der Tiefgarage bezieht. Inhalt des Beschlusses ist, dass die Verwalterin ermächtigt werden sollte, die den eingeholten Angeboten zugrunde liegende Leistung in Auftrag zu geben. Das Kostenlimit sollte bei 3.000 € zuzüglich Nebenkosten liegen. Daraus ergibt sich gleichzeitig, dass dem kostengünstigeren der beiden eingeholten Angebote der Vorzug gegeben werden sollte, weil nur dieses sich innerhalb des festgesetzten Kostenrahmens befindet. Dass damit über den eigentlichen Kostenvoranschlag hinausgegangen wurde, kann ernsthaft nicht beanstandet werden. Dies ist dem praktischen Bedürfnis geschuldet, den Handlungsspielraum der Verwaltung nicht übermäßig einzuschränken für den Fall, dass sich - in überschaubarem, durch das Kostenlimit festgelegten Rahmen - in dem Kostenvorschuss nicht berücksichtigte zusätzliche Leistungs- und Kostenpositionen ergeben sollten. Der Auftrag sollte zum Festpreis vergeben werden. Vorher sollte die Verwalterin sich durch entsprechende Rücksprache mit dem Wissen, dass die Leistungsstarke des Lüfters den dort gestellten Anforderungen entspricht. Weiterer präzisierender Handlungsanweisungen an die Verwalterin bedurfte es insoweit nicht.

Auch weitere Erläuterungen zu Art und Weise der durchzuführenden Maßnahmen erübrigten sich angesichts der Tatsache, dass dem Beschluss bereits zwei Beschlüsse auf den Wohnungseigentümerversammlungen vom 26.9.2005 und vom 16.12.2005 vorausgegangen waren, durch die das „Ob" und „Wie" der durchzuführenden Maßnahmen festgelegt worden waren. Insbesondere stand danach bereits fest, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer der Installation einer Lüftungsanlage mit Bewegungsmelder der Erneuerung des ansonsten intakten Garagentores durch ein luftdurchlässiges Rollgitter den Vorzug gegeben hatte. Diesbezüglicher Erläuterungen bedurfte es also in dem ergänzenden, hier verfahrensgegenständlichen Beschluss nicht mehr. Auch einer Aufschlüsselung der in den Kostenvoranschlägen enthaltenen Positionen bedurfte es in dem gefassten Beschluss selbst nicht. Jedem Wohnungseigentümer war es angesichts der rechtzeitigen Ankündigung des entsprechenden Tagesordnungspunktes in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung unbenommen, die entsprechenden Kostenvorschüsse vorab einzusehen und auf ihre sachliche Richtigkeit zu überprüfen. Bei entsprechenden Bedenken hätte deren Erörterung auch in der fraglichen Versammlung selbst verlangt werden können. Insoweit muss die Bezugnahme auf die entsprechenden Kostenvorschüsse in dem Beschluss selbst als ausreichend angesehen werden.

3.2. Auch im Übrigen entspricht der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Angesichts der Tatsache, dass durch die vorausgegangenen Beschlüsse die möglichen Handlungsalternativen beschränkt waren, entspricht die Einholung nur zweier Kostenvorschüsse ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit schließt sich der Senat der Würdigung des Landgerichts an. Dafür, dass das in Auftrag gegebene Angebot überteuert war, gibt es keine Anhaltspunkte.

Soweit die Antragstellerin zu I.2. in ihrer Rechtsbeschwerdeschrift rügt, dass die Lüftung erhebliche Betriebskosten verursache, die auch von ihr zu tragen seien, betrifft dies nicht den verfahrensgegenständlichen Beschluss, sondern den vorausgehenden, auf der Eigentümerversammlung vom 16.12.2005 gefassten Beschluss, mit dem der Installation einer Lüftungsanlage der Vorzug vor der Erneuerung des Garagentores gegeben wurde. Auch der Hinweis, dass der Einbau der Lüftung als bauliche Veränderung mit Nachteilscharakter anzusehen sei, hilft der Antragstellerin zu I.2. nicht weiter. Soweit sie damit zum Ausdruck bringen will, dass der Beschluss über den Lüftungseinbau als solcher nach § 22 Abs. 1 WEG nur einstimmig hätte gefasst werden dürfen, ist dem nicht zu folgen. Ist eine bestimmte Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch öffentlich‑rechtliche Pflichten geboten, so stellt diese eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar, unterfällt somit nicht dem Anwendungsbereich des § 22 Abs. 1 WEG (Merle in Barmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22 Rn. 18 mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Im Übrigen betrifft auch dieser Einwand nicht den verfahrensgegenständlichen Beschluss, sondern die vorausgegangenen Beschlüsse über den Einbau einer Lüftungsanlage als solches. Die Anfechtung dieser Beschlüsse ist nicht Gegenstand hiesigen Verfahrens. Eine Inzidentkontrolle findet insoweit nicht statt. Anfechtbare Beschlüsse bleiben bis zur Rechtskraft der Ungültigkeitser­klärung des Gerichts wirksam und sind bis dahin durchführbar, da der Antrag keine aufschiebende Wirkung hat (Schulze in Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 23 Rn. 23 unter Hinweis auf BayObLGZ 1977, 226; KG Rpfl 1978, 257; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 15 Rn. 26). Für die Gültigkeit des verfahrensgegenständlichen Beschlusses müssen danach Einwände, die die Anfechtbarkeit vorausgehender Beschlüsse betreffen, nicht berücksichtigt werden, auch wenn die diesbezüglich eingeleiteten gerichtlichen Anfechtungsverfahren noch nicht abgeschlossen sind. Anlass zur Aussetzung des Verfahrens analog § 148 ZPO war insoweit schon deshalb nicht gegeben, weil die fraglichen Baumaßnahmen zwischenzeitlich durchgeführt worden sind und es insoweit ohnehin nur noch um einen Folgenbeseitigungsanspruch der Antragstellerin zu I.2. gehen kann. (...)

Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, seinen Balkon mit einer Treppe zum Garten zu versehen. Eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs tritt nicht ein, wenn die Treppe nur widerruflich geduldet worden ist.

Angefochten wurden Mehrheitsbeschlüsse vom 30. Januar 2006 über eine Aufforderung an einen Wohnungseigentümer, die an seinen Balkon angebaute Treppe zum Garten zu entfernen, über die Entfernung sämtlicher Fahrräder aus der Tiefgarage mit Ausnahme der in der Fahrradbox abgestellten Fahrräder sowie die Auftragserteilung zum Einbau einer Lüftungsanlage in der Tiefgarage. AG und LG wiesen die Anfechtungsanträge zurück. Hiergegen die sofortige weitere Beschwerde an das KG im alten FGG-Verfahren.

Das Rechtsmittel blieb erfolglos. Wegen der Aufforderung zum Rückbau des Balkons bekräftigte das KG, dass der Mehrheitsbeschluss lediglich die gerichtliche Durchsetzung ermögliche, also eigentlich nicht angefochten werden müsste. Da aber andere Oberlandesgerichte teilweise nach Bestandskraft des Aufforderungsbeschlusses eine konstitutive Neubegründung der Beseitigungspflicht annähmen, bestehe ein Rechtsschutzbedürfnis für eine gesonderte Anfechtung. Im Hinblick auf eine im Jahre 2001 formlos erteilte Duldungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei eine Verjährung des Beseitigungsanspruches nicht eingetreten. Die Aufforderung zur Entfernung der Fahrräder von den Pkw-Stellplätzen in der Tiefgarage sei als ordnungsgemäße Gebrauchsregelung rechtmäßig. Da ein bestandskräftiger Grundlagenbeschluss hinsichtlich der Lüftungsanlage in der Tiefgarage vorliege, könne der zuletzt angefochtene Mehrheitsbeschluss nur noch im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Vergabe geprüft werden.

1. Die Frage der konstitutiven Begründung von Eigentümerpflichten durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss (außerhalb der Begründung von Zahlungspflichten nach § 28 Abs. 5 WEG) wird in absehbarer Zukunft auf eine zugelassene Revision den BGH beschäftigen müssen. Außer den in der vorliegenden Entscheidung genannten Oberlandesgerichten hat jüngst auch das OLG Hamburg (Beschluss vom 24. Oktober 2008 - 2 Wx 115/08 - ZMR 2009, 306 mit scharfer Kritik von J. H. Schmidt a. a. O.) den Rechtsstandpunkt der konstitutiven Neubegründung aufrechterhalten.

Auch wenn auf diese Weise der Eigentümerbeschluss mit der Aufforderung zur Beseitigung des Treppenanbaus sicherheitshalber angefochten werden darf, ist aber nicht ganz einsichtig, weshalb die Berechtigung des Beseitigungsanspruchs materiell-rechtlich durchgeprüft wird. Ein Eigentümerbeschluss hinsichtlich der gerichtlichen Durchsetzung (hier handelt es sich zwar um Individualansprüche, die aber durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zur Verbandssache gemacht werden können) entspricht bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Prozesserfolg nicht ganz aussichtslos ist. Es ist auch durchaus zweifelhaft, ob die hiesigen Ausführungen zur Beseitigungspflicht und zur fehlenden Verjährung für einen folgenden Prozess bindend sind. Es erscheint auch nicht unbedenklich, die nach einer bloßen Protokollnotiz zur Eigentümerversammlung vom 16. Januar 2001 „formlos erteilte Duldungserklärung" (also ohne Mehrheitsbeschluss!) als „vorläufig und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht sowie unter dem Vorbehalt, dass die Treppe nur als Ausgang genutzt werde und eine Nutzung des gemeinschaftlichen Gartenbereichs (warum eigentlich?) unterbleibe", zu betrachten und daraus ein Stillhalteabkommen abzuleiten, welches zu einer ewigen Hemmung der Verjährung führt. Denkt man aber diese Duldungserklärung weg, bleibt die Tatsache, dass mindestens seit 2001 die Treppe (wie auch eine andere Treppe vom Balkon in derselben Wohnanlage) unbeanstandet vorhanden war, die dreijährige Verjährungsfrist am 1. Januar 2002 zu laufen begann und am 20. Dezember 2004 abgelaufen ist.

3. Große rechtliche Schwierigkeiten bringt die Frage der Verjährung oder Verwirkung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen im Wohnungseigentumsrecht nach Verkürzung der Verjährungsfrist auf drei Jahre seit dem 1. Januar 2002. Einfacher sind die Unterlassungsansprüche zu behandeln: Wenn in einer Erdgeschosswohnung ein Ladengeschäft betrieben wird, entsteht der Unterlassungsanspruch durch den laufenden Publikumsbetrieb immer wieder neu und kann demzufolge nicht verjähren und auch nicht verwirkt werden. Anders ist es bei einmaligen und vollzogenen Umbauten des gemeinschaftlichen Eigentums, wie hier durch die Anbringung einer Treppe an einem Balkon in der ersten Etage zwecks eines direkten Zugangs zum gemeinschaftlichen Garten. Ist der Beseitigungsanspruch endgültig entstanden, unterliegt er auch der dreijährigen Verjährung ab Jahresende (§§ 195, 199 BGB).

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister