Begriff der Schönheitsreparaturen

Begriff der Schönheitsreparaturen; Streichen der Fenster und Türen von außen; keine geltungserhaltende Reduktion von AGB

Eine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist insgesamt unwirksam, wenn entsprechend § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht klargestellt ist, dass der Anstrich von Türen und Fenstern nur von innen geschuldet ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Bekl. war Mieter einer Wohnung der Kl. in B. Der Formularmietvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln:

㤠4 Nr. 6:

Schönheitsreparaturen trägt der ... Mieter (vgl. § 13).

2 § 13 Nr. 1 Satz 1:

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

3 Das Mietverhältnis endete am 28. Februar 2007. Der Bekl., der unstreitig starker Raucher war, hat die Wohnung vor Auszug zumindest teilweise renoviert, jedoch nach Ansicht der Kl. nicht sach- und fachgerecht, weil das „Nikotin" trotz verschiedener Anstricharbeiten wieder durchgeschlagen sei. Die Kl. forderte den Bekl. Anfang März 2007 erfolglos auf, Wände und Decken mit einem Nikotingrund und anschließend mit Dispersionsfarbe deckend weiß zu streichen.

4 Die Kl. hat den Bekl. auf Zahlung von 4.091,37 € Schadensersatz für die Ausführung von Malerarbeiten [...] in Anspruch genommen.

5 Das Amtsgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. war teilweise erfolgreich. Das Berufungsgericht hat die Verurteilung des Bekl., nachdem die Parteien unstreitig gestellt hatten, dass auf den Mietrückstand 718,29 € gezahlt wurden, unter Klageabweisung im Übrigen auf Zahlung von 2.557,02 € (1.924,36 € Renovierungskosten, 370,39 € Mietausfall, 262,27 € rückständige Miete) nebst Zinsen ermäßigt. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Klagabweisungsantrag weiter, soweit er zur Zahlung von mehr als 262,27 € nebst Zinsen verurteilt worden ist.

6 Die Revision hat Erfolg.

7 Über die Revision des Bekl. ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kl. in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Kl., sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).

I. 8 Das Berufungsgericht hat - soweit noch von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Die Kl. habe [...] Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB. [...]

10 Der Bekl. sei bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dem von der Kl. verlangten Umfang verpflichtet gewesen. Zwar ergäben sich Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vertragsklauseln § 4 Nr. 6 und § 13 des Mietvertrages daraus, dass nach der Klausel ein Anstrich der Fenster und Türen vorgeschrieben sei, ohne die Beschränkung, dass nur ein Anstrich der Fenster von innen, der Innentüren und der Innenseite der Wohnungseingangstür gemeint sei. Nach der in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung enthaltenen Regelung, wonach vom Umfang der Schönheitsreparaturen insoweit nur das Streichen „der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen" umfasst sei, stelle eine Verpflichtung des Mieters, auch die Außenseiten der Fenster und die zum Treppenflur gewandte Seite der Wohnungseingangstür zu streichen, eine unangemessene Benachteiligung dar.

11 Die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Bezug auf Fenster und Türen habe jedoch nicht zur Folge, dass die gesamte Klausel des § 13 des Mietvertrages unwirksam wäre. Nach der „blue pencil rule" sei es möglich, den Passus „sowie der Fenster und Türen" aus der Klausel zu streichen, ohne dass der verbleibende Text damit unverständlich werde. In einer solchen Streichung sei kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion zu sehen.

12 Die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag auch eine so genannte Quotenklausel enthalte.

13 Der Bekl. habe den ihm obliegenden Beweis, dass er die von ihm hiernach geschuldeten Anstricharbeiten in der betroffenen Wohnung ordnungsgemäß durchgeführt habe, nicht erbracht.

II. 14 Diese Beurteilung hält, soweit sie revisionsrechtlicher Nachprüfung unterliegt, dieser in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die im Formularmietvertrag von der Kl. als Vermieterin gestellte Schönheitsreparaturklausel in vollem Umfang unwirksam. Daher steht der Kl. gegen den Bekl. weder ein Schadensersatzanspruch wegen nicht oder nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen noch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls zu.

15 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Regelung in § 13 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter im Rahmen der ihm nach § 4 Nr. 6 des Mietvertrages auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch das Streichen der Türen und der Fenster schuldet, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt und deshalb unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, unter II 1; GE 2010, 335; anders noch Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, GE 2004, 1452 = NZM 2004, 903, unter II 1).

16 a) Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10 = GE 2009, 573, und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 1 a; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07, GE 2009, 510 = NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.). Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 11, und vom 13. Januar 2010, aaO; jeweils m.w.N.).

17 b) Das - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305 c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltene - Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV ausgeklammert worden. Denn auch diese Arbeiten überschreiten den Bereich der Schönheitsreparaturen, weil es bei ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht (Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 10 f.; und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 1 b; jeweils m.w.N.).

18 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs der Fenster und der Wohnungseingangstüren nur zur Folge habe, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei Türen und Fenstern insgesamt entfalle, im Übrigen aber wirksam sei. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils für eine gleichlautende Formularklausel klargestellt hat, darf die in § 4 Nr. 6 in Verbindung mit § 13 Nr. 1 des Mietvertrages unzulässig ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden (Senatsurteile vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 12, und vom 13. Januar 2010, aaO, unter II 2). Zwar kann im Rahmen einer Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthält und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden (BGHZ 145, 203, 212; BAG, NZA 2008, 699, 701). Diese Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben, so dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, mit denen die Klausel den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreitet, der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel darstellt (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO).

19 Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge (Senatsurteil vom 13. Januar 2010, aaO). Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass nur die Renovierungspflicht bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, unter II 2 = GE 2010, 405).

III. 20 Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit der Bekl. zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). [...]

Eine Schönheitsreparaturklausel ist insgesamt unwirksam, wenn aus ihr nicht klar hervorgeht, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern nicht geschuldet wird, entschied der BGH und setzte damit seine Rechtsprechung fort. Und er bleibt dabei: Eine solche Klausel kann nicht auf ihren gerade noch zulässigen Inhalt reduziert werden.

Formularvertraglich waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Ferner war zum Umfang der Arbeiten folgende Vereinbarung getroffen worden:

„Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

Zum Ende des Mietverhältnisses renovierte der Mieter, der unstreitig starker Raucher war, die Wohnung zumindest teilweise, jedoch nach Ansicht des Vermieters/Klägers nicht sach- und fachgerecht, weil das „Nikotin" trotz verschiedener Anstricharbeiten wieder durchgeschlagen sei. Der Vermieter forderte den Mieter erfolglos auf, Wände und Decken mit einem Nikotingrund und anschließend mit der Dispersionsfarbe deckend weiß zu streichen. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß zum Schadensersatz. Die Berufung des Mieters war zum Schadensersatz nicht erfolgreich. Mit der zugelassenen Revision verfolgte er seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Der VIII. Senat des BGH änderte das Berufungsurteil hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs unter Klageabweisung ab. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei die im Formularmietvertrag von dem Kläger als Vermieter gestellte Schönheitsreparaturklausel in vollem Umfang unwirksam. Daher stehe ihm gegen den Beklagten weder ein Schadensersatzanspruch wegen nicht oder nicht sachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen noch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls zu.

Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach der Mieter im Rahmen der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch das Streichen der Türen und Fenster schulde, sei insgesamt unwirksam, weil das der Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV widerspricht (Schönheitsreparaturen umfassen danach nur Streichen der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen). Dazu bezieht sich der BGH vor allem auf seine Urteile vom 18. Februar 2009 (GE 2009, 573) und vom 13. Januar 2010 (GE 2010, 335).

Wie der Senat nach Erlass des landgerichtlichen Berufungsurteils klargestellt habe, dürfe die unzulässig ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden (sog. „geltungserhaltende Reduktion").

Zwar könne eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthalte und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lasse, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden. Diese Teilbarkeit sei hier aber nicht gegeben. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass nur die Renovierungspflicht bezüglich der Türen und Fenster entfalle, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von AGB verstoßen.

Der vorliegenden Entscheidung lagen zum Streichen von Türen und Fenstern gleichlautende Klauseln wie in den oben zitierten Entscheidungen des BGH zugrunde. In sämtlichen Fällen hatte das LG Berlin, ZK 67, nach der „blue pencil rule" geurteilt und den Passus „sowie der Fenster und Türen" gestrichen, die Schönheitsreparaturklauseln im Übrigen aber aufrechterhalten. Dem hat der BGH eine Absage erteilt (vgl. auch die Urteilsbesprechungen in GE 2009, 550 und GE 2010, 297).

Eine Facette des vorliegenden Falles ist allerdings – möglicherweise auch wegen mangelnder Problematisierung im Parteivortrag – zu kurz gekommen. Der Mieter war nämlich unstreitig starker Raucher, seine Anstricharbeiten führten jedenfalls nach Ansicht des Vermieters nicht zu dem gewünschten Erfolg, weil die Nikotinablagerungen wieder durchgeschlagen waren.

Hier stellt sich das Problem der Pflichtverletzung, die über § 280 Abs. 1 BGB unmittelbar zu einem Schadensersatzanspruch führt.

Zwar fällt nach verbreiteter Meinung alles unter „Schönheitsreparaturen", wenn Mängel durch Malerarbeiten einschließlich der üblichen Vorarbeiten beseitigt werden können (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., I. Rn. 17; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 535 Rn. 161). Die Beseitigung von Raucherschäden kann zwar – je nach Intensität – auch durch Malerarbeiten bewerkstelligt werden. Dies kann jedoch u. U. einen erheblichen finanziellen Aufwand verursachen, der in keinem Verhältnis zu den Kosten für normale Vorarbeiten steht. So kann Nikotin derart in Holz, Putz und vor allem in Holz- oder Laminatfußböden eindringen, dass eine malermäßige Behandlung zur Schadensbeseitigung nicht ausreicht.

Ob das im vorliegenden Fall auch so war, lässt sich aufgrund des mitgeteilten Sachverhalts nicht beurteilen. In vergleichbaren Fällen sollte dieser Umstand, der auch bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel einen unmittelbaren Schadensersatzanspruch des Vermieters auslösen kann, im Auge behalten werden.