Begriff der Kellerwohnung

Begriff der Kellerwohnung; Mietpreisbindung; Altbau; Grundmietenerhöhung; Ausschluß; Kellerwohnung; Begriff; Wohnung; Beurteilung als Einheit; Kellergeschoßräume

Liegen drei Zimmer und das Bad einer Wohnung im Hochparterre, die Küche nebst einer Schlafkammer dagegen im Kellergeschoß, so handelt es sich bei der als Einheit zu beurteilenden Wohnung insgesamt nicht um eine Kellerwohnung, für die eine gesetzliche Mieterhöhung ausgeschlossen ist; eine Aufspaltung in zwei rechtlich verselbständigte Teile ist unzulässig.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Entscheidung des Bekl. nicht deshalb rechtswidrig, weil er die im Kellergeschoß gelegenen Räume der Wohnung nicht von den gesetzlich zulässigen Grundmietenerhöhungen ausgenommen hat. Nach § 12 I. BMG, § 9 II. BMG und § 5 III. BMG sind zwar Mieterhöhungen für Kel-lerwohnungen (Nr. 2) und für solchen Wohnraum unzulässig, der nach seiner Beschaffenheit, insbesondere wegen ungenügender Licht- und Luftzufuhr, wegen dauernder Feuchtigkeit, wegen hygienisch nicht einwandfreier oder unzureichender sanitärer Einrichtungen, den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse offensichtlich nicht genügt (§ 9 Nr. 1 II. BMG, § 5 Nr. 1 III. BMG), beziehungsweise wenn und solange Mängel vorliegen, welche die Benutzbarkeit des Wohnraums unter Berücksichtigung der örtlichen Wohnverhältnisse oder Wohngewohnheiten offensichtlich erheblich beeinträchtigen (§ 12 Nr. 1 I. BMG). Diese Ausschlußtatbestände sind aber im Fall der Kl. nicht erfüllt.

Bei der von ihr bewohnten Wohnung handelt es sich nicht um eine Kellerwohnung, da nur die Wirtschaftsräume (23,46 qm) im Kellergeschoß liegen, während die den Wert der Wohnung in erster Linie bestimmenden drei Zimmer, das Badezimmer und der Korridor (insgesamt 58,55 qm) im Erdgeschoß liegen. Für den Begriff der Keller-wohnung ist von Bedeutung, daß die Kellerwohnung sowohl in § 12 Nr. 2 I. BMG als auch in § 9 Nr. 2 II. BMG und § 5 Nr. 2 III. BMG als ein Fall einer "behelfsmäßigen Un-terkunft" angesehen wird (Holtgrave, Neues Miet- und Wohnrecht, Kommentar zum Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht, § 9 II. BMG Rdnr. 9; Roquette, Bundesmietengesetz, Kommentar, § 12 BMietenG Rdnr. 18). Daß die Kl. eine solche Wohnung bewohnt, wird auch von ihr nicht behauptet. Mit ihrer Ansicht, die im Kellergeschoß gelegenen Räume seien rechtlich gesondert zu bewerten, verkennt die Kl. jedoch, daß die Bundesmietengesetze für eine solche Aufteilung einer Wohnung keine rechtliche Grundlage enthalten. Nach den hier einschlägigen, bereits zitierten Vorschriften gibt es nur die Alter-native, daß entweder eine Mieterhöhung zulässig ist oder nicht. Ist nach den Verhältnissen des Einzelfalls eine Kellerwohnung anzunehmen, dann ist die Mieterhöhung ausgeschlossen. Verneint man dagegen bei einer Gesamtbetrachtung der Wohnung das Vorliegen einer Kellerwohnung, so bleiben Mieterhöhungen zulässig (Roquette, a.a.O.).

Da die Wohnung als Ganzes zu bewerten ist, sind Mieterhöhungen auch nicht nach § 12 Nr. 1 I. BMG, § 9 Nr. 1 II. BMG und § 5 Nr. 1 III. BMG unzulässig. Selbst wenn die von der Kl. hinsichtlich der im Keller gelegenen Räume behaupteten Mängel tat-sächlich vorlägen, würden sie weder die Benutzbarkeit der Wohnung offensichtlich erheblich beeinträchtigen (§ 12 Nr. 1 I. BMG) noch die Feststellung rechtfertigen, daß die Wohnung nach ihrer Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht genügt. Im übrigen spricht die Tatsache, daß die Kl. die im Keller gelegene Kammer als Schlafzimmer nutzt, gegen die von ihr behauptete unge-nügende Licht- und Luftzufuhr sowie gegen eine dauernde Feuchtigkeit.

Mietpreisrechtlich unerheblich ist schließlich aus diesen Gründen der Hinweis der Kl., daß die im Kellergeschoß gelegenen Räume nach geltendem Bauordnungsrecht (§ 46 Abs. 1 BauO Bln) zum Wohnen nicht geeignet seien.