Begriff der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, Auslegung eines Vergleichs über Lastentragung, Kostenregelung

1. Die in der Teilungserklärung übernommene Verpflichtung, einen über das Grundstück führenden Weg zu unterhalten, umfaßt auch die Pflicht zu dessen Reinigung.

2. Die in einem Vergleich übernommene Verpflichtung, die "bisherigen Wasserkosten" abzugelten, kann dahingehend ausgelegt werden, daß damit nur solche Kosten gemeint waren, deren Höhe aufgrund einer Abrechnung im Zeitpunkt des Vergleichs bereits feststand.

3. Bei der Regelung in einer Teilungserklärung, wonach grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Instandhaltung, Unterhaltung und Betrieb jedes einzelnen Hauses selbst trägt, handelt es sich um eine reine Kostenregelung, die keine Handlungspflichten auferlegt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die sofortige weitere Beschwerde und die unselbständige Anschlußbeschwerde (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl., WEG, § 45 Rdnr. 108) sind gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht begründet. Einen Rechtsfehler, auf den eine sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß nicht auf. Es war lediglich der Turnus der Reinigungsverpflichtung näher zu bestimmen.

A) Rechtsbeschwerde des Antragsgegners

1. a) Entgegen der Auffassung des Antragsgegners bestand (und besteht) für den Antrag des Antragstellers, den Antragsgegner zur Durchführung der Reinigung des Weges, welcher von der S. Straße über die zur Einheit des Antragstellers gehörende Sondernutzungsfläche zur Sondernutzungsfläche des Antragsgegners führt, ein Rechtsschutzbedürfnis unabhängig von der zwischen den Beteiligten umstrittenen Frage, ob der Antragsgegner den Weg in der Vergangenheit gereinigt hat. Denn der Antragsgegner hat - worauf bereits das Landgericht zu Recht hingewiesen hat - die Auffassung vertreten, er müsse den Weg nicht reinigen. In einem solchen Fall besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für eine gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs, und zwar in der Form der Verpflichtung zur künftigen Leistung. Dies folgt aus einer entsprechenden Anwendung von § 259 ZPO.

b) Zu Recht hat das Landgericht die Teilungserklärung, nach welcher der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 2 (hier: der Antragsgegner) den genannten Weg zu unterhalten hat, dahingehend ausgelegt, daß die Unterhaltungspflicht die Pflicht zur Reinigung umfaßt. Die inhaltliche Tragweite der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung ist durch Auslegung der Grundbucheintragung zu ermitteln. Dazu ist auch das Rechtsbeschwerdegericht befugt. Maßgebend für die Auslegung ist der Wortlaut der Eintragung und sein Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (BGH NJW 1993, 1329). Zu Recht hat das Landgericht hier angenommen, daß der Begriff der Unterhaltung den der Instandhaltung umfaßt und daß zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen gehören, die der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen - wie etwa Reinigungsarbeiten (KG, GE 1993, 923; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 128).

Soweit der Antragsgegner einwendet, der Weg werde hauptsächlich durch Laub, Sand, Erde und sonstigen Dreck aus dem Garten des Antragstellers verunreinigt, verhilft ihm dies nicht zum Erfolg. Der Weg führt über die zur Einheit des Antragstellers gehörende Sondernutzungsfläche und ist daher naturgemäß Emissionen, die von dieser Fläche ausgehen, ausgesetzt. Mißbräuchliches Verhalten des Antragstellers im Hinblick auf die Verschmutzung des Weges ist weder vorgetragen noch ersichtlich. (...)

Eine Reinigung bei Bedarf, mindestens aber einmal wöchentlich entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Das Landgericht hat zu Recht vertreten, daß dem Antragsteller aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit der Regelung in der Teilungserklärung, wonach gemeinsam veranlagte Kosten für den Wasserverbrauch und den Wasseranschluß von den Eigentümern der Einheiten Nr. 1 und Nr. 2 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen werden, ein Anspruch auf Erstattung anteiliger Kosten für Be- und Entwässerung für den Zeitraum vom 30.9.2001 bis zum 1.10.2002 in Höhe von 211,17 € gegenüber dem Antragsgegner zusteht. Es hat die Höhe des Anspruchs aus den Beträgen der einzelnen Rechnungen der Berliner Wasserbetriebe und den in der Teilungserklärung genannten Miteigentumsanteilen nachvollziehbar errechnet. (...)

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht gemeint, ein anderer Verteilungsmaßstab ergebe sich auch nicht aus dem Vergleich der Beteiligten vom 17.1.2002 im Verfahren vor dem Amtsgericht Wedding - 70 II 218/01 WEG I -, in welchem der (hiesige wie dortige) Antragsgegner sich in Ziffer 1. verpflichtet hatte, bis zum 28.2.2002 eine geeichte Wasseruhr einzubauen, die Beteiligten in Ziffer 2. Einigkeit darüber erzielt hatten, daß ab dem Einbau der Wasseruhr die Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollten und der Antragsgegner sich in Ziffer 3. verpflichtet hatte, "an den Antragsteller zur Abgeltung der bisherigen Wasserkosten einen Betrag von 159,07 € (311,12 DM) zu zahlen". Die Ermittlung des Inhalts eines gerichtlichen Vergleichs, also seine Auslegung in materiell-rechtlicher Hinsicht, ist grundsätzlich allein Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann diese Auslegung nur auf Rechtsfehler überprüfen. Solche liegen nur dann vor, wenn die Auslegung den Denkgesetzen und der Erfahrung nicht entspricht, dem klaren Sinn und Wortlaut des Vergleichs widerspricht oder nicht alle wesentlichen Umstände berücksichtigt. Die Auslegung durch den Tatrichter bindet das Rechtsbeschwerdegericht auch dann, wenn sie zwar nicht zwingend, aber möglich ist (BayObLG, Beschluß vom 9.7.1991 - BReg 2 Z 75/91). Hier sind Auslegungsfehler des Landgerichts nicht erkennbar. Die vom Landgericht für richtig gehaltene Auslegung des Vergleichs, daß mit den "bisherigen Wasserkosten" nur solche gemeint gewesen sein konnten, deren Höhe aufgrund einer Abrechnung im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses bereits feststand, nicht aber auch all jene Kosten, die zwar schon angefallen waren, den Beteiligten mangels Abrechnung noch nicht bekannt waren, ist jedenfalls möglich. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, es sei den Beteiligten nicht gelungen, die Tatsache des Einbaus der Wasseruhr und den Verbrauch der Einheit Nr. 2 vom Zeitpunkt des Einbaus bis zum 1.10.2002 verbindlich festzustellen, so daß es bis zum 1.10.2002 bei der anteilsmäßigen Verteilung der für die gesamte Anlage anfallenden Wasserkosten verbleiben müsse, und zwar unabhängig von einem zeitweiligen Leerstand der Einheit Nr. 2. Der Antragsgegner, welcher sich in der Eigentümerversammlung vom 28.8.2002 verpflichtet hatte, den Einbau der geeichten Wasseruhr durch Übersendung einer Quittung nachzuweisen, kann sich auch nicht mit dem Hinweis, der Antragsteller hätte sich zwischenzeitlich von dem Einbau persönlich überzeugen können, von einer Zahlungspflicht befreien. Solange der Antragsgegner nicht den Nachweis des Einbaus einer (geeichten) Wasseruhr und den Nachweis des Verbrauchs seiner Einheit erbringt, verbleibt es bei dem Abrechnungsmaßstab aus der Teilungserklärung.

B) Anschlußbeschwerde des Antragstellers

Das Landgericht hat zu Recht eine Pflicht des Antragsgegners zur Verlegung eigener Be- und Entwässerungsleitungen verneint.

Eine derartige Pflicht ergibt sich insbesondere nicht aus dem in der Teilungserklärung erklärten Einverständnis der damaligen Eigentümerin der Einheit Nr. 2 mit der Veränderung der - bestehenden - Wasserleitung. Durch dieses Einverständnis ist keine Pflicht für den Eigentümer der Einheit Nr. 2 begründet worden, selbst eine Veränderung hinsichtlich der Leitungen herbeizuführen.

Aus der weiteren Regelung in der Teilungserklärung, wonach grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Instandsetzung, Unterhaltung und Betrieb des einzelnen Hauses selbst trägt und bei Zweifelsfragen das jeweilige Eigentum so behandelt werden soll, als ob das Grundstück parzelliert worden sei, ergibt sich keine Pflicht des Antragsgegners zur Herstellung eigener Be- und Entwässerungsleitungen. Denn es handelt sich hierbei um eine reine Kostentragungsregelung, die keine Handlungspflichten auferlegt.

Die Frage, ob die damalige Eigentümerin der Einheit Nr. 2 im Jahre 1998 den Wasseranschluß gekündigt hat und der Antragsteller seit dieser Zeit alleiniger Inhaber des Wasseranschlusses ist, kann offen bleiben. Denn auch hieraus folgt kein Anspruch des Antragstellers gegenüber dem Antragsgegner, daß dieser eigene Wasserleitungen verlegt.

Ob der Zustand der vorhandenen Leitungen nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung eine Pflicht des Antragsgegners zur Mitwirkung an einer Instandsetzung begründet, kann dahinstehen, weil der Antragsteller nicht Mitwirkung an einer Instandsetzung begehrt.

Mit seiner erstmals in dritter Instanz erhobenen Behauptung, dem Antragsgegner sei ein Kaufpreisnachlaß im Hinblick auf einen fehlenden eigenen Wasseranschluß gewährt worden, kann der Antragsteller schon deshalb nicht gehört werden, weil in dritter Instanz neuer Sachvortrag grundsätzlich nicht mehr zulässig ist (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rdnr. 85).

Ein Anspruch des Antragstellers ergibt sich auch nicht aus der bereits in zweiter Instanz erhobenen Behauptung, der Antragsgegner habe seinerzeit zugesagt, die Wasserleitungen zu trennen. Diesem Vortrag kann nicht entnommen werden, daß die Beteiligten eine einen Anspruch schaffende Vereinbarung des Inhalts abgeschlossen hätten, daß der Antragsgegner die zu seiner Einheit führenden Leitungen von den Leitungen zur Einheit Nr. I abtrennt und neue Leitungen verlegt.

Unterhaltungspflicht umfaßt auch Reinigungspflicht, Übernahme der Kosten für Instandhaltung, Unterhaltung und Betrieb begründet keine Handlungspflichten.

Nach der Teilungserklärung war der Antragsgegner verpflichtet, den Weg, der von der öffentlichen Straße über die davor liegende Sondernutzungsfläche des Antragstellers führte, zu unterhalten. Ferner war geregelt, daß gemeinsam veranlagte Kosten für den Wasserverbrauch und den Wasseranschluß von beiden Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden; in einem gerichtlichen Vergleich hatte sich der Antragsgegner verpflichtet, an den Antragsteller zur Abgeltung der "bisherigen Wasserkosten" einen Betrag von 159,07 € zu zahlen. Schließlich hatte nach einer weiteren Regelung in der Teilungserklärung jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Instandsetzung, Unterhaltung und Betrieb des einzelnen Hauses selbst zu tragen. Der Antragsteller verlangte von dem Antragsgegner die Reinigung des Weges, Erstattung anteiliger Kosten für die Be- und Entwässerung sowie Verlegung von eigenen Be- und Entwässerungsleitungen.

Das KG bejahte den Anspruch auf Reinigung und auf Erstattung der anteiligen Kosten für Be- und Entwässerung, hielt den Antragsgegner jedoch nicht für verpflichtet, eigene Be- und Entwässerungsleitungen zu verlegen. Die von dem Antragsgegner übernommene Verpflichtung zur Unterhaltung umfasse auch die Instandhaltung, die wiederum auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes umfasse - also auch die Reinigungspflicht. Nach der Regelung in der Teilungserklärung, daß gemeinsam veranlagte Kosten für den Wasserverbrauch und den Wasseranschluß von beiden Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden, sei der Antragsgegner auch verpflichtet, die anteiligen Kosten für Be- und Entwässerung zu zahlen. Er könne sich nicht auf den Vergleich über die Abgeltung der "bisherigen Wasserkosten" durch einen bestimmten Betrag berufen, da mit diesen Kosten nur diejenigen gemeint gewesen seien, deren Höhe aufgrund einer Abrechnung im damaligen Zeitpunkt bereits festgestanden habe, aber nicht die bereits angefallenen und noch nicht abgerechneten Kosten, wie die Kosten für den fraglichen Zeitraum. Der Antragsteller habe jedoch keinen Anspruch darauf, daß der Antragsgegner eigene Be- und Entwässerungsleitungen verlege; denn bei der weiteren Regelung in der Teilungserklärung, daß jeder Eigentümer die Kosten für Instandsetzung, Unterhaltung und Betrieb des einzelnen Hauses selbst trage, handele es sich nur um eine Kostenregelung, die keine Handlungspflichten begründe.