Begriff der Ehewohnung

Begriff der Ehewohnung; Ehegatte kein Untermieter

1. Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt.

2. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen - ggf. auch für einen längeren Zeitraum - belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung.

1 Die Parteien haben über die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung gestritten.

2 Im Jahr 1999 mieteten die Bekl. zu 1 und 2 eine Wohnung. Nachdem der Bekl. zu 1 aus der Wohnung ausgezogen war, zog der Bekl. zu 3 dort ein. Der Bitte der Bekl., den Bekl. zu 1 durch den Bekl. zu 3 als Mieter auszutauschen, kam die damalige Vermieterin nicht nach. Im Jahr 2001 heirateten die Bekl. zu 2 und 3. Im Jahr 2006 zog die Bekl. zu 2 aus der Wohnung aus und beantragte die Scheidung. Nachdem die Kl. als neue Vermieterin die Bekl. zu 1 und zu 2 im März 2010 wegen unerlaubter Untervermietung abgemahnt hatte, teilte der Bekl. zu 3 unter Beifügung der Heiratsurkunde mit, dass er mit der Bekl. zu 2 verheiratet sei und den Mietvertrag übernehmen wolle. Dies lehnte die Kl. ab. Sie kündigte das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Mai 2010 wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten.

3 Nachdem die Bekl. zu 2 und 3 im Scheidungstermin vom 27. Mai 2010, in dem das Scheidungsurteil rechtskräftig geworden ist, eine Alleinnutzung der Wohnung durch den Bekl. zu 3 vereinbart und dies der Kl. mitgeteilt hatten, hat diese am 3. Juni 2010 Klage gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten eingereicht und erneut die Kündigung ausgesprochen. Die Klage ist in beiden Instanzen erfolglos geblieben. Hiergegen wendet sich die Kl. mit der vom Landgericht zugelassenen Revision. Die zunächst auch gegen den Bekl. zu 1 gerichtete Revision hat die Kl. zurückgenommen. Nachdem der Bekl. zu 3 während des Revisionsverfahrens aus der streitbefangenen Wohnung ausgezogen war, haben die - im Rechtsstreit verbliebenen - Parteien diesen hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrages übereinstimmend für erledigt erklärt.

4 Die Revision, mit der die Kl. noch die Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten begehrt, ist unbegründet.

I. 5 Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 2 und 3 keinen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten, da es nach den von den Instanzgerichten getroffenen Feststellungen bereits an einer Pflichtverletzung i.S.v. § 280 BGB fehlt (zu den Voraussetzungen des materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs vgl. BGH, Beschluss vom 25. September 2007 - IV ZB 22/07 - NJW-RR 2008, 374 Rn. 6).

6 1. Seitens der Bekl. zu 2, die neben dem Bekl. zu 1 ursprünglich Mieterin der Wohnung war, fehlt es an einer vertragswidrigen Überlassung der Wohnung an einen Dritten i.S.v. §§ 540, 553 BGB und damit an einem Kündigungsgrund nach §§ 569, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

7 a) Dritter im Sinne des § 540 BGB ist grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist. Hiervon ausgenommen ist nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehungen (BGHZ 157, 1, 5 = FamRZ 2004, 91, 92). Kein Dritter im Sinne des § 540 BGB ist namentlich der Ehegatte des Mieters (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB § 540 Rn. 5; NK-BGB/Klein-Blenkers, 2. Aufl., § 540 Rn. 5; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 553 Rn. 10; Blank in Schmidt-Futterer, MietR 11. Aufl., § 540 Rn. 24). Das gilt entgegen der Auffassung der Revision grundsätzlich auch, wenn der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei ist, anlässlich der Trennung der Ehegatten aus der Wohnung auszieht und sie dem anderen Ehegatten, der nicht Mietvertragspartei ist, (zunächst) allein überlässt. Maßgeblich ist insoweit allein die Frage, ob es sich nach wie vor um eine Ehewohnung handelt. Solange dies der Fall ist, ist der in der Wohnung verbliebene Ehegatte kein Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB.

8 Die Qualifizierung als Ehewohnung hängt nicht davon ab, dass noch bei- de Ehegatten in der Wohnung leben bzw. der in der Wohnung verbliebene Ehegatte auch Mietvertragspartei ist. Die Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung deshalb nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen - ggf. auch für einen längeren Zeitraum - überlassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt (so aber Blank in Schmidt-Futterer, MietR 11. Aufl., § 540 BGB Rn. 26). Erst wenn der Ehegatte, der die Wohnung verlassen hat, diese endgültig aufgibt, verliert sie ihren Charakter als Ehewohnung (Johannsen/Henrich/Götz, Familienrecht, 5. Aufl., § 1361 b BGB Rn. 11 m.w.N.). Dabei kommt es maßgeblich darauf an, ob die Überlassung an den anderen Ehegatten noch den aktuellen Erfordernissen in der Trennungssituation geschuldet ist, oder ob ihr schon eine endgültige Nutzungsüberlassung zugrunde liegt.

9 Eine andere Sichtweise würde - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat - die vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit der Wohnungszuweisung (nach § 1361 b BGB während des Getrenntlebens und nach § 1568 a BGB für die Zeit nach Rechtskraft der Scheidung) unterlaufen. Denn oftmals hat einer der Ehegatten vor einer gerichtlichen Zuweisung die Ehewohnung bereits verlassen. Wäre dieser zufällig der alleinige Mieter, könnte der Vermieter das Mietverhältnis wegen vertragswidriger Überlassung an einen Dritten noch vor einer Entscheidung über eine Zuweisung der Wohnung kündigen; eine Wohnungszuweisung wäre dann nicht mehr möglich.

10 b) Gemessen hieran ist die angefochtene Entscheidung des Landgerichts, die eine vertragswidrige Überlassung der Wohnung an einen Dritten verneint hat, nicht zu beanstanden.

11 Das Landgericht hat im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens nach Durchführung der Beweisaufnahme festgestellt, dass die Bekl. zu 2 die Wohnung endgültig erst im Frühjahr 2010 aufgegeben und dem Bekl. zu 3 zur Nutzung überlassen hat. Bis zur endgültigen Einigung der Eheleute darüber war den - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden - Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge das Scheidungsverfahren der Bekl. zu 2 und 3 von zahlreichen Auseinandersetzungen geprägt, die auch die frühere gemeinsame Ehewohnung zum Gegenstand hatten. Vor allem habe die Bekl. zu 2 mit der gemeinsamen Tochter deshalb in die streitbefangene Wohnung zurückkehren wollen, weil diese größer gewesen sei als die von ihr seinerzeit bewohnte Wohnung. Danach ist das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis, dass die Weiternutzung der Wohnung durch den Ehepartner, der nicht Mieter sei, in der Trennungsphase keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellt, von Rechts wegen nicht zu beanstanden.

12 Ebenso wenig vermag die mit der Klageschrift vom 3. Juni 2010 erneut - also nach Rechtskraft der Scheidung und Vereinbarung der endgültigen Überlassung der Wohnung an den Bekl. zu 3 - ausgesprochene Kündigung den geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch zu rechtfertigen. Zwar hat die Wohnung mit der Vereinbarung der Eheleute vom 27. Mai 2010 ihren Charakter als Ehewohnung verloren, weil sie nunmehr endgültig dem Bekl. zu 3 überlassen worden ist. Dies bewirkt gleichwohl keine vertragswidrige Überlassung der Wohnung an einen Dritten. Denn mit der Mitteilung an die Kl., dass die Wohnung an den Bekl. zu 3 überlassen worden ist, ist dieser gemäß § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB anstelle der Bekl. zu 2 in den Mietvertrag eingetreten.

13 Dem Vertragseintritt nach § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB steht die bereits vor Scheidung der Ehe ausgesprochene Kündigung durch die Kl. vom 12. Mai 2010 nicht entgegen, da diese - wie oben erörtert - unwirksam ist.

14 Schließlich begegnet die Regelung des § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB entgegen der Auffassung der Revision keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Zu Recht weist die Revisionserwiderung darauf hin, dass das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 12. Mai 2006 (FamRZ 2006, 1596) nicht maßgeblich darauf abgestellt hat, dass die Zuweisung der Ehewohnung auf Grundlage richterlicher Rechtsgestaltung erfolgt ist. Vielmehr hat es ausgeführt, dass einem Vermieter mit der Regelung der Wohnungszuweisung nichts Unzumutbares abverlangt werde, da ihm kein außenstehender Dritter als Vertragspartner aufgezwungen werde, sondern der Ehegatte des bisherigen Vertragspartners, der schon zuvor die Wohnung befugt genutzt habe (vgl. BVerfG FamRZ 2006, 1596, 1597). Zudem wird der Vermieter durch das Sonderkündigungsrecht des § 1568 a Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 563 Abs. 4 BGB geschützt, wonach er das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung des Mieterwechsels außerordentlich kündigen kann, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

15 Die Frage, ob etwas anderes zu gelten hat, wenn der andere Ehegatte nicht allein, sondern mit einem Dritten zusammen die Wohnung angemietet hatte, kann hier unbeantwortet bleiben. Denn nach den - bezogen auf den Bekl. zu 1 mit der Revisionsrücknahme - in Rechtskraft erwachsenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist dieser wirksam aus dem Mietverhältnis ausgeschieden.

16 2. Damit fehlt es auch hinsichtlich des Bekl. zu 3 an einer Pflichtverletzung. Bis zur Rechtskraft der Scheidung und der Übermittlung der Vereinbarung über die weitere Wohnungsnutzung war der Bekl. zu 3 als Ehegatte berechtigt, die Wohnung zu nutzen; demgemäß war er nach § 986 Abs. 1 BGB der Kl. gegenüber zum Besitz berechtigt. Für den sich daran anschließenden Zeitraum kann sich der Bekl. zu 3 gemäß § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB auf seine Rechtsstellung als Mieter berufen (§ 535 Abs. 1 BGB).

Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Untermieter, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt.

Ein Pärchen - die Beklagten zu 1 und 2 - hatte gemeinsam eine Wohnung gemietet. Später zog er - der Beklagte zu 1 - aus der Wohnung aus und wurde durch den Beklagte zu 3, der dort einzog, ersetzt - allerdings nicht mietrechtstechnisch (Also: kein Austausch der Beklagten zu 1 und 3 als Mietvertragspartei). Sonst funktionierte der Tausch: Die Beklagte zu 2 heiratete den Beklagten zu 3. Fünf Jahre später zog die Beklagte zu 2 aus der Wohnung aus und beantragte die Scheidung. Der Vermieter mahnte seine Mieter - die Beklagten zu 1 und 2 - wegen unerlaubter Untervermietung (an den Beklagten zu 3) ab und kündigte dann das Mietverhältnis wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten.

Nachdem die Beklagten zu 2 und 3 im Scheidungstermin vom 27. Mai 2010, in dem das Scheidungsurteil rechtskräftig geworden ist, eine Alleinnutzung der Wohnung durch den Beklagten zu 3 vereinbart und dies dem Vermieter mitgeteilt hatten, hat dieser am 3. Juni 2010 gegen die Beklagten Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung vorgerichtliche Anwaltskosten eingereicht sowie erneut die Kündigung ausgesprochen. Die Klage hatte in der Instanz keinen Erfolg, so dass der Vermieter die zugelassene Revision zum BGH einlegte. Die zunächst auch gegen den Beklagten zu 1 gerichtete Revision hat der Vermieter zurückgenommen. Nach Auszug des Beklagten zu 3 und übereinstimmender Erledigungserklärung ging es nur noch um die Kosten.

Der BGH wies die Revision zurück. Der Vermieter habe gegen die verbliebenen Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten gehabt, da es bereits an einer Pflichtverletzung i.S.d. § 280 BGB fehle. Seitens der Beklagten zu 2 fehle es an einer vertragswidrigen Überlassung der Wohnung an einen Dritten i.S.v. §§ 540, 553 BGB und damit an einem Kündigungsgrund nach §§ 569, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dritter im Sinne des § 540 BGB sei grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages sei. Hiervon ausgenommen sei nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung stehenden persönlichen Beziehungen. Kein Dritter im Sinne des § 540 BGB sei namentlich der Ehegatte des Mieters.

Das gelte grundsätzlich auch, wenn der Ehegatte, der allein Mietvertragspartei sei, anlässlich einer Trennung ausziehe und die Wohnung seinem Ehegatten, der nicht Mietvertragspartei sei, (zunächst) allein überlasse. Maßgeblich sei insoweit allein die Frage, ob es sich nach wie vor um eine Ehewohnung handele. Solange dies der Fall sei, sei der in der Wohnung verbliebene Ehegatte kein Dritter im Sinne des Gesetzes. Die Qualifizierung als Ehewohnung hänge nicht davon ab, dass noch beide Ehegatten in der Wohnung lebten bzw. der in der Wohnung verbliebene Ehegatte auch Mietvertragspartei sei. Die Wohnung verliere ihre Eigenschaft als Ehewohnung deshalb nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – gegebenenfalls auch länger – überlassen habe bzw. diese nur noch sporadisch nutze. Erst wenn der Ehegatte, der die Wohnung verlassen habe, diese endgültig aufgebe, verliere sie ihren Charakter als Ehewohnung. Dabei komme es maßgeblich darauf an, ob die Überlassung an den anderen Ehegatten noch den aktuellen Erfordernissen in der Trennungssituation geschuldet sei, oder ob ihr schon eine endgültige Nutzungsüberlassung zugrunde liege. Eine andere Sichtweise würde die vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit der Wohnungszuweisung (§ 1361 b BGB während des Getrenntlebens und § 1568 a BGB für die Zeit nach Rechtskraft der Scheidung) unterlaufen. Denn oftmals habe einer der Ehegatten vor einer gerichtlichen Zuweisung die Ehewohnung bereits verlassen. Wäre dieser zufällig der alleinige Mieter, könnte der Vermieter das Mietverhältnis wegen vertragswidriger Überlassung an einen Dritten noch vor einer Entscheidung über eine Zuweisung der Wohnung kündigen; eine Wohnungszuweisung wäre dann nicht mehr möglich. Danach sei das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis, dass die Weiternutzung der Wohnung durch den Ehepartner, der nicht Mieter sei, in der Trennungsphase keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstelle, von Rechts wegen nicht zu beanstanden.

Ebenso wenig vermöge die mit der Klageschrift erneut – also nach Rechtskraft der Scheidung und Vereinbarung der endgültigen Überlassung der Wohnung an den Beklagten zu 3 – ausgesprochene Kündigung den geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch zu rechtfertigen. Zwar habe die Wohnung mit der Vereinbarung der Eheleute vom 27. Mai 2010 ihren Charakter als Ehewohnung verloren, weil sie nunmehr endgültig dem Beklagten zu 3 überlassen worden sei. Dies bewirke gleichwohl keine vertragswidrige Überlassung der Wohnung an einen Dritten. Denn mit der Mitteilung an den Vermieter/Kläger, dass die Wohnung an den Beklagten zu 3 überlassen worden sei, sei dieser gemäß § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB anstelle der Beklagten zu 2 in den Mietvertrag eingetreten. Dem Vertragseintritt stehe die bereits vor Scheidung der Ehe ausgesprochene Kündigung nicht entgegen, da diese unwirksam sei.

Schließlich begegne die Regelung des § 1568 a BGB keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts werde einem Vermieter mit der Regelung der Wohnungszuweisung nichts Unzumutbares abverlangt, da ihm kein außenstehender Dritter als Vertragspartner aufgezwungen werde, sondern der Ehegatte des bisherigen Vertragspartners, der schon zuvor die Wohnung befugt genutzt habe. Zudem werde der Vermieter durch das Sonderkündigungsrecht des §§ 1568 a Abs. 2 3 Satz 2, 563 Abs. 4 BGB geschützt, wonach er das Mietverhältnis kündigen könne, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliege.

Damit fehle es auch hinsichtlich des Beklagten zu 3 an einer Pflichtverletzung. Bis zur Rechtskraft der Scheidung und der Übermittlung der Vereinbarung über die weitere Wohnungsnutzung war er als Ehegatte berechtigt, die Wohnung zu nutzen; für den sich daran anschließenden Zeitraum könne er sich auf seine Rechtsstellung als Mieter berufen.