Begriff "Bad" Komfortzuschlag

Begriff "Bad" Komfortzuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Komfortzuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Mehrbelastungszuschlag; Bad (Begriff); Kohlebadeofen; Türöffnungsanlage; Gegensprechanlage

1. Ein Bad mit einem Kohlebadeofen als Warmwasserbereiter ist ein Bad im Sinne des § 2 Abs. 3 12. BMG; das Vorhandensein eines solchen Bades rechtfertigt den Zuschlag nach § 2 Abs. 1 12. BMG für das Ausstattungsmerkmal "Bad".

2. Der Einbau einer Türöffnungs- und Gegensprechanlage ist eine Wertverbesserung.

3. Die Geltendmachung eines Mehrbelastungszuschlages setzt voraus, daß die Berechnungsfaktoren korrekt angesetzt sind.

Der mit der Mieterhöhungserklärung vom 3. April 1982 (Bl. 174 d.A.) geltend gemachte Mehrbelastungszuschlag muß unberücksichtigt bleiben, weil der in dieser Erklärung enthaltene Berechnungsfaktor "Grundmieten des Hauses" nicht den preisrechtlich zulässigen Grundmieten entspricht. Denn in diesem insoweit angesetzten Betrag ist - wie sich aus der Mieterhöhungserklärung selbst ergibt - die Grundmiete für die Wohnung des Kl. mit 190,58 DM enthalten, während preisrechtlich zulässig nur eine Miete in Höhe von 189,27 DM war. Unerheblich ist insoweit, daß sich angesichts des geringen Differenzbetrages zwischen der angesetzten Grundmiete von 190,58 DM und der preisrechtlich zulässigen Grundmiete von 189,27 DM keine Veränderung des Prozentsatzes ergibt. Denn der Mieter ist nicht verpflichtet, derartige Korrekturen zugunsten des Vermieters durchzuführen. Die Mieterhöhungserklärung muß vielmehr ohne weiteres vom Mieter nachvollziehbar sein; falls in ihr ein falscher Berechnungsfaktor enthalten ist, muß eine neue Mieterhöhungserklärung verfaßt werden, in der dieser Berechnungsfehler ausgemerzt ist. Ohne eine in sich schlüssige und nachvollziehbare Mieterhöhungserklärung können Mehrbelastungszuschläge nicht geltend gemacht werden.

Dagegen ist der durch die Mieterhöhungserklärung vom 2. Juli 1982 (Bl. 176 d. A.) berechnete Modernisierungszuschlag preisrechtlich zulässig. Der Einbau einer Gegensprechanlage mit Türöffnungsautomatik verbessert den Gebrauchswert einer Mietsache nachhaltig (§ 11 Abs. 1 AMVOB), weil damit das Haus insgesamt "sicherer" wird. Die Verteilung der Kosten auf die Anzahl der Mieter ist eine angemessene Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 AMVOB. Im Gegensatz zur Auffassung des Kl. kommt es insoweit nicht darauf an, ob die zugrundegelegten Mietverhältnisse u.a. durch Teilung von Wohnungen in mehrere kleinere Wohnungen entstanden sind. Denn die Wertverbesserung kommt jedem einzelnen Mieter zugute, unabhängig davon, ob er in einer größeren oder in einer - durch Teilung entstandenen - kleineren Wohnung lebt. Die Verbesserung der Kommunikation ohne direkten persönlichen Kontakt mit den - möglicherweise unerwünschten - Besuchern ist unabhängig von der Größe der Wohnung. Daher waren die für die Gegensprechanlage aufgewendeten Kosten angemessen auf sämtliche Wohnungen, mithin entsprechend der Mieterhöhungserklärung auf 11 Wohnungen aufzuteilen.

Entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils ist darüber hinaus gemäß § 2 Abs. 1 des 12. BMG eine weitere Erhöhung von 4 % für das Bad in der Wohnung zulässig. Gemäß § 2 Abs. 3 des 12. BMG ist als Bad eine Badeeinrichtung mit Wanne oder Dusche in einem besonderen Raum innerhalb der abgeschlossenen Wohnung und mit zentralem oder besonderem Warmwasserbereiter anzusehen. Ein Kohlebadeofen ist ein derartiger "besonderer Warmwasserbereiter". Dies ergibt sich bereits aus dem Wortsinn; ein "Warmwasserbereiter" ist jede Anlage, deren Bestimmungszweck die Bereitung warmen Wassers ist. Hierunter fallen neben Durchlauferhitzern und Boilern, die mit Gas bzw. Strom betrieben werden, auch Kohlebadeöfen. Nach der Auffassung der Kammer läßt dieser Wortsinn eine Auslegung dahin, daß ein Kohlebadeofen nicht als "Warmwasserbereiter" anzusehen ist, nicht zu. Bereits der Ausgangspunkt des angefochtenen Urteils, der Wortsinn lasse auch die Auslegung zu, daß ein Kohlebadeofen kein Warmwasserbereiter sei, ist mithin unzutreffend. Angesichts dieser Sachlage kann aus der Überschrift des § 2 des 12. BMG, dem Wort "Komfortzuschlag", nicht entnommen werden, daß ein Kohlebadeofen nicht darunter fällt. Im übrigen kann entgegen der in dem angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung nicht auf diesen allein, sondern muß auf den mit einem Bad verbundenen Komfort abgestellt werden. Der Gesetzgeber, der unter der Überschrift "Komfortzuschlag" ganz verschiedenartige Einrichtungen zusammengefaßt hat, hat offenbar bereits das Vorhandensein eines Bades als Komfort angesehen, ohne dabei zwischen den verschiedenen Warmwasserzubereitungseinrichtungen zu unterscheiden. Wenn der Gesetzgeber einen Kohlebadeofen nicht als Warmwasserbereiter im Sinne des § 2 Abs. 3 des 12. BMG hätte ansehen wollen, hätte er diesen Begriff einengen und auf Boiler oder Durchlauferhitzer beschränken müssen. Da er dies nicht getan hat, ist angesichts des insoweit eindeutigen und nicht einschränkungsfähigen Gesetzeswortlautes davon auszugehen, daß sämtliche Bäder mit besonderem Warmwasserbereiter unabhängig von der Art dieses Gerätes den Komfortzuschlag rechtfertigen. Dies rechtfertigt sich auch aus dem Vergleich der Altbauwohnungen ohne Bad mit denjenigen Altbauwohnungen, die kein Bad haben, wovon es nach der Erklärung des Senats von Berlin vom 18. Mai 1983 (GE 1983, S. 544) immer noch etwa 26 % gibt; daß aber eine Wohnung mit Bad im Vergleich zu einer Wohnung ohne Bad einen höheren Komfort aufweist, ist nicht zu bezweifeln.

Angesichts des nach Auffassung der Kammer zumindest insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut, als unter Warmwasserbereiter auch ein Kohlebadeofen fällt, ist bereits fraglich, ob demgegenüber auf die Begründung zum Entwurf des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin (abgedruckt u.a. bei Becker/Blümmel, Materialien zum neuen Berliner Altbau-Mietpreisrecht, S. 22 f.) zurückgegriffen werden kann, um eine vom Wortsinn abweichende Wortinterpretation zu rechtfertigen. Aber selbst wenn dieser Weg zulässig wäre, würde sich am gewonnenen Ergebnis nichts ändern. Denn der nach der Begründung verfolgte Zweck der gesetzlichen Regelung, "die gesetzlich gebundenen Mietpreise zugleich an das soziale Mietpreisrecht des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe" heranzuführen (a.a.O. S. 22) steht der Einordnung eines Bades mit Kohlebadeofen als den Komfortzuschlag rechtfertigende Einrichtung nicht entgegen. Zwar mag in neueren Wohnungen ein Kohlebadeofen nicht mehr eingebaut werden; daß aber ein Bad auch mit einer Warmwasserbereitungsanlage anderer Art eine höhere Miete rechtfertigt als eine Wohnung ohne Bad, dürfte unzweifelhaft sein. Auch insoweit kommt es aber nicht auf die Ausstattung des Bades mit modernen Warmwasserbereitern an, sondern in erster Linie auf die Ausstattung der Wohnung mit einem Bad.

Der preisrechtlichen Zulässigkeit des Komfortzuschlages steht auch nicht entgegen, daß der Kohlebadeofen in dem Badezimmer nicht funktionierte. Denn unstreitig hatte sich der Kl. verpflichtet, den Badeofen auf seine Kosten instandzusetzen bzw. einen neuen Kohlebadeofen setzen zu lassen. Insoweit handelt es sich nach den hier vorliegenden Umständen nicht um eine Vereinbarung, die gemäß § 2 Abs. 2 AMVOB unwirksam sein könnte. Zwar könnte sich bei derartigen Mängeln der Wohnung ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich eines dementsprechenden Minderungsbetrages ergeben, weil die verlangte Miete preisrechtlich nicht mehr zulässig wäre (vgl. dazu LG Berlin MM 11/83 S. 15). Hier war aber die Vereinbarung mit Rücksicht darauf zulässig, daß zwischen dem Kl. und dem Bekl. Streit über die Ursachen für die Funktionsunfähigkeit des Kohlebadeofens entstanden waren, der durch die Vereinbarung über die Instandsetzung des Kohlebadeofens durch den Kl. beendet wurde. Es handelt sich mithin um eine vergleichsweise Regelung, die die Ungewißheit der Parteien über die Ursache der Funktionsunfähigkeit beseitigen sollte. Der Kl. hat keinen hinreichenden Beweis dafür angetreten, daß die Funktionsunfähigkeit auf Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist und daher diese Vereinbarung unter dem Gesichtspunkt des Preisrechtes unwirksam wäre.