Begriff der umfassenden Modernisierung im Mietpreisbremsensystem

1. Umfassend nach § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, wobei „umfassend“ nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung betrifft; deshalb ist auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.

2. Beschränken sich die baulichen Maßnahmen auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation, und werden keine Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) vorgenommen, liegt keine umfassende Modernisierung vor.

(Leitsätze der Redaktion)

7 bb) Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kl. auf anteilige Rückzahlung der Miete für August 2017 in Höhe von 322,98 € nebst Zinsen bejaht, weil die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete die nach § 556d BGB zulässige Miete um diesen Betrag überstieg und die Zahlung der Mieterin deshalb in dieser Höhe herauszugeben war (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB a.F., § 398 BGB).

8 (1) Dabei ist das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend davon ausgegangen, dass die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB keinen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnen (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 54 ff.; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO. unter II 4 a).

9 (2) Die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bemessungsgrundlage der höchstzulässigen Miete (§ 556d Abs. 1 BGB) lässt ebenfalls einen Rechtsfehler nicht erkennen; Einwendungen macht die Revision auch nicht geltend.

10 (3) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch einen Anwendungsfall der Ausnahmeregelung des § 556f BGB mangels einer umfassenden Modernisierung rechtsfehlerfrei verneint.

11 Nach § 556f Satz 2 BGB sind § 556d und § 556e BGB auf die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung nicht anzuwenden. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, für die Satz 1 des § 556f BGB ebenfalls anordnet, dass § 556d BGB (auf die erstmalige Vermietung nach dem 1. Oktober 2014) keine Anwendung findet (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32). Die Bezeichnung „umfassend“ betrifft somit - anders als die Revision offenbar meint - nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb ist auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde (vgl. BT-Drs. 18/3121, aaO.; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. April 2020, § 556f Rn. 25; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 20; jeweils m.w.N.).

12 Die von der Bekl. geltend gemachten baulichen Maßnahmen beschränkten sich aber auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation, während Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) nicht vorgenommen wurden. Die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen noch nicht einen solchen Umfang aufgewiesen haben, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint, ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, ohne dass es hierzu einer Klärung bedürfte, ob es sich bei sämtlichen von der Bekl. angeführten baulichen Maßnahmen um eine Modernisierung handelte (vgl. hierzu BT-Drs. 18/3121, aaO.).

Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt.

Umfassend modernisierte Wohnungen sind für die Erstvermietung nach Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. „Umfassend“ ist eine Modernisierung dann, wenn sie sowohl einen wesentlichen Bauaufwand erfordert als auch einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.

Das LG Berlin hatte, nachdem der Mieter einen Inkassodienstleister beauftragt hatte, den Vermieter zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt. Der Vermieter hatte sich für seine die Grenze von ortsüblicher Miete plus 10 % übersteigende Neuvertragsmiete darauf berufen, dass er die Wohnung umfassend modernisiert habe und deshalb die Mietpreisbremse bei der erstmaligen Vermietung nach Modernisierung keine Anwendung finde. Die Revision wurde vom Vermieter zurückgenommen, nachdem der BGH in einem Hinweisbeschluss verdeutlicht hatte, dass er die Begriffsauslegung des LG teilt.

Das Landgericht habe zutreffend die Ausnahmeregelung des § 556f BGB verneint. Eine umfassende Modernisierung habe nicht vorgelegen. Umfassend sei eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordere und zudem einen solchen Umfang aufweise, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lasse. Die Bezeichnung „umfassend“ betreffe nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb sei auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.

Würden sich jedoch wie im vorliegenden Fall die baulichen Maßnahmen auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation beschränken, und würden keine Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) vorgenommen, liege keine umfassende Modernisierung vor.