Begriff der umfassenden Modernisierung bei der Mietpreisbremse

1. Zum Begriff der umfassenden Modernisierung in § 556f BGB.

2. Reine Instandsetzungsmaßnahmen sind bei der Ermittlung wesentlichen Bauaufwandes, der den Anforderungen an eine umfassende Modernisierung genügt, nicht zur berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. mieteten mit Mietvertrag vom 4. Mai 2016 zum 1. August 2016 die aus drei Zimmern, einem Bad/Dusche, einem Balkon und einer Küche bestehende Wohnung mit einer Größe von 130 m2 vom Bekl. Im Mietvertrag ist eine monatliche Nettokaltmiete von 1.430 € vereinbart. Mit Anwaltsschreiben vom 14. Dezember 2016 rügten die Kl. die Miethöhe und verlangten Auskunft über Art, Umfang und Kosten aufgewendeter Modernisierungsmaßnahmen sowie die Höhe der vom Vormieter gezahlten Nettokaltmiete.

Mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 teilte der Bekl. mit, dass die Wohnung für eine Gesamtsumme von 108.759,08 € saniert worden sei. Die Nettokaltmiete des Vormieters habe 373,44 € betragen. Der Vormieter habe die Wohnung von 1971 bis 2014 bewohnt; es sei nie renoviert worden. Mit Schreiben vom 5. Januar 2017 berief der Bekl. sich auf § 556f BGB. Das Amtsgericht ist von einer umfassenden Modernisierung der Wohnung ausgegangen und hat die Klage abgewiesen. Die Kl. beanstanden mit der Berufung, dass das Amtsgericht ohne Beweisaufnahme Neubaukosten in Höhe von 1.750 €/m2 zugrunde gelegt habe, obwohl die Kl. unter Bezugnahme auf Angaben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU konkret Neubaukosten von 2.930 €/m2 behauptet hatten.

1. Die Kl. haben einen Anspruch auf die Feststellung, dass die Nettokaltmiete für die hier gegenständliche Wohnung 1.052,48 € beträgt, §§ 256 Abs. 1 ZPO, 556d Abs. 1, 2 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin (MietBegrV Berlin). Soweit die zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Miethöhe diesen Betrag überschreitet, ist sie unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB. Ein weitergehender Feststellungsanspruch besteht nicht.

a) Die Anwendung des § 556d BGB ist nicht nach § 556f Satz 2 BGB ausgeschlossen. Eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung liegt nicht vor.

Der Begriff der Modernisierung in § 556f Satz 2 BGB knüpft nach den Gesetzesmaterialien ausdrücklich an § 555b BGB an; die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) wird nicht erfasst (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32). Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Der Gesetzgeber nimmt zur Auslegung des Begriffs Bezug auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG (BT-Drs. 18/3121, S. 32). Danach ist Wohnungsbau als Schaffen von Wohnraum (auch) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Den Begriff des wesentlichen Bauaufwandes hat die Rechtsprechung im Zusammenhang mit den Vorgängerregelungen in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG dahin konkretisiert, dass die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwandes erreichen muss (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 10.8.2010 - VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679, nach juris Rn. 6; BVerwG, Urt. v. 26.08.1971 - VIII C 42.70, ZMR 1972, 87, nach juris Rn. 14). Der Begriff „umfassend“ bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-) Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 32; vgl. zu alledem auch Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556f Rn. 20; BeckOGK/Fleindl 1.4.2019, BGB § 556f Rn. 23 f.; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 556f Rn. 6 f; Flatow, WuM 2015, 191, [201]).

Ein großer Teil des vom Bekl. behaupteten Investitionsaufwandes in Höhe von insgesamt 108.759,08 € sind Kosten, die darauf zurückzuführen sind, dass die Wohnung - so der Vortrag des Bekl. - „kernsaniert“ werden musste, weil die Wohnung von Juli 1971 bis zum 31. November 2014 durchgängig durch einen Mieter bewohnt wurde, der (ebenso wie im Übrigen der Bekl.) nie Renovierungen oder andere Instandsetzungen vorgenommen hat. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können jedoch schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.

Um Instandsetzungs-, nicht Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich bei der Instandsetzung bzw. dem Gang- und Schließbarmachen der Balkontürelemente, der Zimmertüren und der Wohnungstür, der Erneuerung von Glasscheiben, von Wassernasen und eines Fensterbrettes. Ein großer Teil der Kosten für Malerarbeiten sowie die Kosten für die Fußbodenarbeiten sind aus eben diesem Grund ebenfalls nicht zu berücksichtigen. Ebenso verhält es sich hier mit den Kosten für die Erneuerung der Zu- und Abflussstränge in Höhe von 5.509,18 €. Es handelte sich - so auch die Bezeichnung der Arbeiten durch den Bekl. - um eine „Erneuerung“, sie ging mit keiner Wohnwertverbesserung einher. Die Wohnung war bereits an Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen; die Maßnahmen beschränkten sich auf einen Ersatz der mindestens seit 35 Jahren nicht instand gesetzten Rohre (vgl. zur Abgrenzung Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 555a Rn. 9 f.; § 555b Rn. 139). Eine Erweiterung der Kapazität bzw. der Versorgung trägt der Bekl. nicht vor (anders der Sachverhalt, der der in Bezug genommenen Entscheidung v. 14.1.2015 - 65 S 267/14, juris zugrunde lag; es wurden u. a. erstmals Warmwasserleitungen hergestellt), entsprechende Verbesserungen lassen sich auch nicht der in Bezug genommenen Rechnung entnehmen. Als Modernisierung i.S.d. § 555b BGB zu berücksichtigen sind demgegenüber die Erneuerung der Elektroinstallation (Verstärkung, Sicherheit, Verlegung unter Putz, 24.239,37 €), der Ersatz der alten Gasetagenheizung durch ein modernes Gerät (4.416,35 €, 303,24 €), Trockenbau-, Fliesen- und Malerarbeiten im Zusammenhang mit den Grundrissänderungen zur Schaffung eines modernen Bades und einer größeren Küche einschließlich der Neugestaltung des Zimmers 1, der Einbau von Energiesparfenstern in einem der (nunmehr) drei Zimmer sowie im Bad (3.742,69 €) und die moderne Ausstattung des Bades (1.012,64 €).

Soweit der Bekl. im Zusammenhang mit der Erneuerung von Glasscheiben behauptet hat, die inneren Fensterscheiben der Kastendoppelfenster seien durch Energiesparglas ersetzt worden, lässt sich das weder mit seinem Vortrag in der Klageerwiderung noch der Rechnung in Übereinstimmung bringen. Danach sind die Glasscheiben schlicht erneuert worden.

Für die Trockenbau-, Fliesen- und Malerarbeiten im Zusammenhang mit den Grundrissänderungen zur Schaffung eines modernen Bades und einer größeren Küche einschließlich der Neugestaltung des Zimmers 1 werden die entsprechenden (Brutto-) Kosten der Rechnung in der Anlage B6 in Ansatz gebracht (insgesamt 24.874,24 €).

Anders als der Bekl. im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 7. Mai 2019 geltend macht, sind Arbeiten, die im Eingangsflur und in den anderen Zimmern ausgeführt wurden, nicht zu berücksichtigen; die Arbeiten stellen sich - mangels entsprechenden Vortrags - als Renovierung dar; der Bekl. selbst hat vorgetragen, dass die Wohnung über fast 35 Jahre nicht renoviert worden ist. Von Grundrissänderungen waren der Eingangsflur und die weiteren Zimmer nicht betroffen. In der Rechnung werden die entsprechenden Positionen als Renovierungsarbeiten dargestellt (Entfernen von Tapeten, Grundierungen, Streichen, Abschleifen von Türen- und Rahmenoberflächen, Entfernen usw. der Holzfußleisten, Ausbesserung des Dielen- oder Parkettbodens).

Selbst wenn zugunsten des Bekl. Abriss und Entsorgung der Öfen berücksichtigt werden, erreichen die Investitionskosten nicht ein Drittel der für einen vergleichbaren Neubau aufzuwendenden Kosten. […]

Nachdem die Kammer eine amtliche Auskunft des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg eingeholt hat, steht fest, dass die Neubaukosten im Jahr 2016 bei 1.523 €/m2 lagen. Als Kosten für den Neubau der Wohnung mit einer Größe von 130 m2 ergeben sich 197.990 €, ein Drittel davon - als Mindesthöhe des Kostenaufwandes - sind 65.996,67 €. Ohne Berücksichtigung des Abrisses und der Entsorgung der Öfen ergäbe sich hier ein Betrag von ca. 58.600 €, auch mit Berücksichtigung der vorgenannten Arbeiten (357 €, 2.309,79 €) würde der Betrag von einem Drittel der Neubaukosten nicht nur nicht erreicht, sondern erst recht nicht überschritten.

Auch die qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen auf die Wohnung rechtfertigen in der Gesamtschau nicht die Annahme einer umfassenden Modernisierung.

Zuzugeben ist dem Bekl., dass im Sanitärbereich und der Elektroinstallation eine Anpassung an moderne Wohnbedürfnisse stattgefunden hat. Fenster wurden demgegenüber lediglich im Bad und einem Zimmer durch moderne Fenster ersetzt, im Übrigen wurde die auch dem Bekl. in der Vergangenheit obliegende (über fast 35 Jahre unterlassene) Instandsetzung nachgeholt. Der Austausch von Fenstern in zwei von sechs Räumen wirkt sich auf die Gesamtwohnung qualitativ nur begrenzt aus. Auch die Aufarbeitung des (Parkett- und Dielen-) Fußbodens stellt sich als ein dem Verantwortungsbereich des Bekl. zuzuordnendes Nachholen längst geschuldeter Instandsetzungen dar, denn entsprechende Arbeiten wären formularvertraglich nicht wirksam auf den Vormieter übertragbar gewesen (vgl. nur BGH, Urt. v. 13.1.2010 - VIII ZR 48/09, juris).

Da die Wohnung - anders als das Amtsgericht angenommen hat - auch vom Vormieter über eine Gasetagenheizung beheizt wurde, fand keine Umstellung auf eine moderne Beheizung statt, sondern eine Erneuerung der Gasetagenheizung, die sich sowohl hinsichtlich des Kostenaufwandes als auch mit Blick auf das qualitative Kriterium der Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse weniger auf die Wohnung auswirkt. Die neue Gasetagenheizung mag komfortabler und effizienter arbeiten, § 555b Nr. 1, 2 BGB; eine darüber hinausgehende Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse i.S.d. § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG wird mit dem Austausch nicht bewirkt. Letzteres wäre anzunehmen, wenn die (entfernten) Öfen noch die Beheizung der jeweiligen Zimmer sichergestellt hätten. […]

Nach § 556f BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten und die erstmalige Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Ein auch erheblicher Bau- und Kostenaufwand reicht dafür angeblich nicht aus.

Die Mieter hatten eine Dreizimmerwohnung mit einer Größe von 130 m² für eine Nettokaltmiete von 1.430 € gemietet. Wenige Monate später rügten sie die Miethöhe und beriefen sich auf die Mietpreisbremse. Der Vermieter teilte mit, die Wohnung sei für knapp 110.000 € saniert worden; die Klage der Mieter auf Feststellung einer geringeren Miete wies das Amtsgericht ab, weil eine umfassende Modernisierung vorgelegen habe. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin (ZK 65)meinte, eine umfassende Modernisierung habe nicht vorgelegen. Auch wenn ein wesentlicher Bauaufwand anzunehmen sei, müsse zu dem quantitativen Element noch ein qualitatives Element hinzukommen, nämlich dass die Wohnung in den wesentlichen Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation und energetischen Eigenschaften verbessert worden sei. Ein großer Teil der Kosten habe jedoch Instandsetzungsmaßnahmen betroffen, weil die Wohnung nach dem Vortrag des Vermieters kernsaniert werden musste. Die Arbeiten hätten zum großen Teil eine Erneuerung und keine Wohnwertverbesserung betroffen. Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen hätten ein Drittel der vergleichbaren Neubaukosten nicht erreicht, denn nach der amtlichen Auskunft des Amtes für Statistik hätten die Neubaukosten im Jahr 2016 1.523 €/m² betragen. Die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung seien dagegen geringer gewesen, sodass eine umfassende Modernisierung nicht vorgelegen habe.

Nach weitverbreiteter Auffassung (z. B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 8 zu § 556f BGB) ist ein Neubau auch dann anzunehmen, wenn moderne Wohnungen im entkernten Altbau geschaffen werden (a. A. Lehmann-Richter, NZM 2017,498). Ohne darauf ausdrücklich einzugehen, schließt sich die 65. Kammer der Auffassung von Lehmann-Richter an.