Begrenzung von Mietsicherheiten

Begrenzung von Mietsicherheiten; Bürgschaft neben Kaution

Eine die Obergrenze der gesetzlich geregelten Mietsicherheit überschreitende zusätzliche Sicherheit ist dann nicht unwirksam, wenn diese Sicherheit in Form einer Bürgschaft freiwillig vom Mieter angeboten wird, um die Bedenken des Vermieters insbesondere hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit zu zerstreuen. Den Beweis der Freiwilligkeit hat der Vermieter zu erbringen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht gegenüber den Bekl. Zahlungsansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis bzw. aus einer Mietbürgschaft geltend.

Der Bekl. zu 2. meldete sich am 9.1.2006 auf eine Zeitungsannonce für die Wohnung [...] bei der Hausverwaltung ... Nach einer Besichtigung der Wohnung erhielt der Bekl. zu 2. von der Hausverwaltung einen Bewerbungsbogen, den er noch am selben Tag ausfüllte. Dabei gab er an, dass er ausbildungssuchend sei, kein eigenes Einkommen habe und kreuzte an "da mein eigenes Einkommen zur Anmietung der vorbezeichneten Wohnung nicht ausreicht, biete ich Ihnen eine Bürgschaft eines solventen Bürgen an". Diese Selbstauskunft reichte er sodann mit einem Gehaltsnachweis der Bekl. zu 1. bei der Hausverwaltung ein. In der Folgezeit unterschrieb die Bekl. zu 1. eine Mietbürgschaft. Der Bekl. zu 2. unterschrieb den Mietvertrag. [...]

Der Bekl. zu 2. zahlte neben der Kaution lediglich im Dezember 2006 einen Betrag von 360 €. Nachdem das Mietverhältnis gekündigt und die Wohnung am 23.11.2007 durch den Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt wurde, macht die Kl. insgesamt für den Zeitraum Mai 2006 bis November 2007 eine Gesamtforderung von 6.409,19 € geltend. [...]

Die Kl. meint, die mit der Bekl. zu 1. abgeschlossene Bürgschaftsvereinbarung sei wirksam und behauptet hierzu, die zusätzliche Sicherheit der Bürgschaft der Bekl. zu 1. sei vom Bekl. zu 2. freiwillig und insbesondere ohne Anforderung der Rechtsvorgängerin der Kl. bzw. ihrer Hausverwaltung angeboten worden. Es bestünde bei der Hausverwaltung eine generelle Anweisung, dass weitere Sicherheiten nicht von den Mietern gefordert werden. [...]

Die Bekl. behaupten, die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Kl. habe die Vorlage einer Bürgschaft als weitere Sicherheit verlangt, da sonst der Mietvertrag mit dem Bekl. zu 2. nicht abgeschlossen worden wäre. [...]

Die Klage ist gegenüber dem Bekl. zu 2. überwiegend begründet und gegenüber der Bekl. zu 1. unbegründet.

1. Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. zu 2. der geltend gemachte Mietzins bzw. nach Kündigung des Mietverhältnisses die verlangte Nutzungsentschädigung bis zur Räumung der vom Bekl. zu 2. angemieteten Wohnung aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag [...] zu.

Die Parteien haben insoweit einen wirksamen Mietvertrag abgeschlossen, und der Bekl. zu 2. hat bis auf die Miete für Dezember 2006 in dem Zeitraum Mai 2006 bis zur Räumung der Wohnung im November 2007 keinerlei Miete gezahlt. [...]

2. Die Klage gegenüber der Bekl. zu 1. ist dagegen unbegründet.

Der Kl. steht aus dem mit der Bekl. zu 1. abgeschlossenen Bürgschaftsvertrag kein Zahlungsanspruch zu. Die Bürgschaft ist nichtig.

Gemäß § 551 Abs. 1 BGB ist jede den gesetzlich geregelten Höchstbetrag von drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit nichtig (Schmidt‑Futterer/Blank, § 551 BGB, Rn. 56 ff. m. w. N.). Vorliegend hat sich die Rechtsvorgängerin der Kl. neben der vertraglich vereinbarten Barkaution in Höhe von 894 € zusätzlich eine Bürgschaft der Bekl. zu 1. geben lassen. Da bereits die Barkaution die zulässige Obergrenze für die Sicherheit exakt erreicht, kann aus der als weitere Sicherheit vorgelegten Bürgschaft keine Zahlung verlangt werden.

Die Wirksamkeit der Bürgschaft ergibt sich nicht aus der Behauptung der Kl., der Bekl. zu 2. habe freiwillig die Bürgschaft als weitere Sicherheit angeboten. Nach dem Sinn und Zweck des § 551 BGB ist eine die Obergrenze der gesetzlich geregelten Mietsicherheit überschreitende zusätzliche Sicherheit dann nicht unwirksam, wenn diese Sicherheit z. B. in Form einer Bürgschaft freiwillig vom Mieter angeboten wird, um die Bedenken des Vermieters insbesondere hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit zu zerstreuen (vgl. BGHZ 111, 361 ff.). Vorliegend konnte jedoch die Kl. den ihr obliegenden Beweis des freiwilligen Angebotes der Bürgschaft durch den Bekl. zu 2. nicht erbringen. Der Bekl. zu 2. gab in seiner Anhörung an, dass die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Kl. ihn zur Vorlage einer weiteren Sicherheit in Form einer Bürgschaft aufgefordert habe, nachdem er seine Vermögenssituation dargestellt hatte. Die Bürgschaft hätte er nicht von sich aus angeboten, sondern sie sei von dem Mitarbeiter der Hausverwaltung gefordert worden. Das Gegenteil konnte die Kl. nicht beweisen. Der damalige Mitarbeiter der Hausverwaltung, K., konnte sich an den maßgeblichen Zeitraum vor Abschluss des streitgegenständlichen Bürgschafts‑ und Mietvertrages nicht erinnern. Soweit er generell angibt, aufgrund eines Urteils sei danach eine Bürgschaft von der Hausverwaltung als weitere Sicherheit nicht mehr gefordert worden, so ist dies unerheblich, da maßgeblich allein das tatsächliche Gespräch zwischen der Hausverwaltung und dem Bekl. zu 2. war. In diesem Zusammenhang konnte sich der Zeuge K. noch nicht mal daran erinnern, ob er überhaupt damals an dem maßgeblichen Gespräch mit dem Bekl. zu 2. beteiligt war. Er sei zwar für das Objekt zuständig gewesen, sei aber auch gelegentlich durch andere Mitarbeiter vertreten worden. Soweit die Kl. angibt, es habe auch eine generelle Anweisung in der Hausverwaltung gegeben, keine Bürgschaften als zusätzliche Sicherheit zu fordern, so ist dies unerheblich. Maßgeblich ist alleine, was zwischen der Hausverwaltung und dem Bekl. zu 2. hinsichtlich der später abgeschlossenen Bürgschaft tatsächlich besprochen wurde, insbesondere ob diese von der Hausverwaltung gefordert oder vom Bekl. zu 2. freiwillig angeboten wurde. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die Formulierung in dem Selbstauskunftsbogen tatsächlich auf eine Freiwilligkeit schließen lässt. Aus dem Inhalt des Satzes ist nämlich erkennbar, dass Personen ohne eigenes Einkommen offensichtlich eine Bürgschaft vorlegen müssen, damit die Finanzierung der Miete gesichert ist. Es bestehen erhebliche Bedenken, ob insoweit überhaupt von einer Freiwilligkeit der Bürgschaftsstellung ob der Formulierung in dem Selbstauskunftsbogen gesprochen werden kann.

Eine die Obergrenze der gesetzlich geregelten Mietsicherheit überschreitende zusätzliche Bürgschaft ist dann nicht wirksam, wenn sie vom Mieter freiwillig angeboten wird. Schon eine Anregung des Vermieters, die zusätzliche Bürgschaft zu leisten, kann der Freiwilligkeit entgegenstehen.

Bei der Anmietung einer Wohnung vereinbarten die Mietvertragsparteien die Leistung einer Kaution durch den Mieter mit einem Betrag, der die Höchstgrenze des § 551 BGB erreichte (dreifache Monatsmiete). In dem Bewerbungsbogen hatte der Mieter angegeben, er sei ausbildungssuchend und habe kein eigenes Einkommen. Er kreuzte ein Feld an, in dem stand: "Da mein eigenes Einkommen zur Anmietung der vorbezeichneten Wohnung nicht ausreicht, biete ich Ihnen eine Bürgschaft eines solventen Bürgen an." Bei Unterzeichnung des Mietvertrages unterschrieb die Mutter des Mieters eine Mietbürgschaft. In der Folgezeit kam der Mieter in Zahlungsverzug, so dass der Vermieter den Mieter sowie die Bürgin auf Zahlung verklagte.

Das AG Charlottenburg verurteilte den Mieter, wies jedoch die Klage gegen die Bürgin ab. Die Bürgschaft sei nichtig. Die Wirksamkeit ergebe sich nicht aus der Behauptung des Vermieters, die Beklagte habe freiwillig die Bürgschaft als weitere Sicherheit angeboten. Nach dem Sinn und Zweck des § 551 BGB sei dann eine die Obergrenze der gesetzlich geregelten Mietsicherheit überschreitende zusätzliche Sicherheit nicht wirksam, wenn diese Sicherheit z. B. in Form einer Bürgschaft frei vom Mieter angeboten werde, um die Bedenken des Vermieters insbesondere hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit zu zerstreuen. Vorliegend habe jedoch der Vermieter den ihm obliegenden Beweis des freiwilligen Angebots nicht erbringen können. Soweit der vernommene Zeuge generell angebe, aufgrund eines Urteils sei die Bürgschaft von der Hausverwaltung als weitere Sicherheit nicht mehr gefordert worden, sei dies unerheblich. Maßgeblich sei alleine, was zwischen der Hausverwaltung und der Bürgin hinsichtlich der später abgeschlossenen Bürgschaft tatsächlich besprochen worden sei, insbesondere, ob diese von der Hausverwaltung gefordert oder von der Bürgin freiwillig angeboten worden sei. Die Freiwilligkeit sei vom Vermieter zu beweisen. Dieser Beweis sei nicht gelungen.

Die urteilseinsendende Rechtsanwältin Brüning weist auf Folgendes hin: Häufig werde neben einer Kautionsvereinbarung auch eine Bürgschaft von Eltern - gerade bei jungen, noch in der Ausbildung befindlichen Mietern - seitens der Vermieter gewünscht. In dem Moment, in dem die Anregung zur Bürgschaft vom Vermieter und nicht vom Mieter selber kommt, steht die Freiwilligkeit in Frage mit der Folge, dass die Obergrenze für Sicherheiten gemäß § 551 BGB überschritten sei.