Begrenzung auf ausdrücklich aufgelistete Betriebskosten

Sind im Mietvertrag bestimmte Betriebskosten ausdrücklich genannt, können weitere Kosten vom Vermieter später nicht geltend gemacht werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt als Eigentümerin des Anwesens von den Bekl. als Mietern einer Wohnung Zahlung weiterer Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 9.1.2007-31.12.2007 aufgrund der Abrechnung vom 4.4.2008.

Mit Vertrag vom 10.3.1989 mieteten die Bekl. vom früheren Eigentümer des Anwesens eine Wohnung mit einer Grundfläche von 60 m2. Durch Erwerb des Hausgrundstückes trat die Kl. auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Mit Zustimmung der Kl. nutzen die Bekl. nunmehr im Anwesen eine Gesamtfläche von 227 m2.

§ 3 Ziffern 1, 2 und 5 des 1989 abgeschlossenen Mietvertrages bestimmt Folgendes:

㤠3 - Miete und Nebenkosten

Die Miete beträgt monatlich 230 DM. Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für Müllgebühr 64,46 DM, Wasser + Kanal 35 DM.

Insgesamt z. Z. 281,46 DM.

Die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sind in der Miete enthalten - nicht enthalten.

Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters, für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein."

Unter § 4 Ziffer 2 dieses Mietvertrages wurde vereinbart, dass die Nebenkosten für Müll, Wasser und Kanal in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und jährlich nach dem Stichtag 31.12. mit dem Mieter abzurechnen sind.

Neben den im Mietvertrag ausdrücklich genannten Umlagepositionen begehrte die Kl. mit Abrechnung vom 4.4.2008 u. a. auch Zahlung von Betriebskosten für Grundsteuer, Hausmeister- und Gebäudeversicherung. Auf den gesamten Nachzahlungsbetrag der Abrechnung in Höhe voll 1225,43 € leisteten die Bekl. in der Folge Zahlung, mit Ausnahme der jetzt klageweise geltend gemachten Forderung, insoweit lehnten die Bekl. mit Schriftsatz vom 8.10.2008 Zahlung auf die Positionen Grundsteuer, Hausmeister- und Gebäudeversicherung ab.

Die zulässige Klage ist unbegründet, da entsprechend der Ansicht der Bekl. nur die ausdrücklich in § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages vom 10.3.1989 genannten Betriebskostenpositionen umlagefähig sind. § 3 Ziffern 2 und 5 des Mietvertrages lässt die Umlage weiterer Betriebskostenpositionen, insbesondere solcher im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bzw. des § 19 Absatz 2 Wohnraumförderungsgesetz nicht zu.

Entsprechend der Ansicht der Bekl. bestimmt § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages gerade nicht, dass Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung vom Mieter gesondert zu entrichten sind, vielmehr besagt dieser Absatz des Mietvertrages lediglich, dass entsprechende Betriebskosten in der Miete nicht enthalten sind. Zwar legt die Kl. diese Vereinbarung dahingehend aus, dass entsprechende Betriebskosten von den Bekl. als Mietern gesondert zu entrichten sind, diese Auslegungsmöglichkeit ist jedoch nicht zwingend. Vielmehr könnte die entsprechende Vereinbarung auch dahingehend ausgelegt werden, dass es dem Vermieter erlaubt ist, ohne Verminderung der Miete weitere Betriebskosten als umlagefähig gemäß § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages zu bestimmen. Entsprechende Zweifel im Rahmen der Auslegung muss sich gemäß § 305 c Abs. 2 BGB die Kl. als Vermieterin und Verwenderin des für eine Vielzahl von Verträgen vorgedruckten Mietvertrages in dem Sinne entgegenhalten lassen, dass diese im Rahmen der Auslegung zu ihren Lasten gehen.

Auch aus § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages kann die Kl. die Umlagefähigkeit aller in § 19 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz benannten Positionen nicht herleiten, da § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages gegen §§ 556 a Abs. 2, 558 a BGB verstößt, wobei eben nach § 556 a Abs. 3, 558 a Abs. 5 BGB von diesen Vorschriften nicht zum Nachteil des Mieters, hier also der Bekl., abgewichen werden darf. § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages bestimmt nämlich die Einführung der Mieterhöhung bzw. der Umlagefähigkeit neuer Betriebskostenpositionen allein aufgrund gesetzlicher Zulässigkeit, ohne dass der Vermieter zu diesem Zweck die Formvorschriften einzuhalten, also Einführung oder Erhöhung dieser Positionen zuvor in Textform nebst Begründung dem Mieter mitzuteilen hat und darüber hinaus die Frist bis zur Geltung der Erhöhung bzw. Neueinführung von Positionen gewahrt werden müsste.

Letztlich gelten im Rahmen des vorliegenden Mietverhältnisses im Sinne des § 556 Abs. 1 und 2 BGB daher nur die ausdrücklich genannten Positionen Müllgebühren, Wasser und Kanal als umlagefähig vereinbart.