Begrenzung des grundsätzlichen Anspruchs des Mieters auf Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung

a) Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

b) In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in G. Die Kl. hat die Zustimmung der Bekl. zu einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete begehrt, die Klage jedoch zurückgenommen. Mit der Widerklage, die allein Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, verlangen die Bekl. Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrunde liegenden Originalbelege. Die Kl. hat den Bekl. stattdessen Belegkopien übersandt.

2 Die Widerklage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:

5 Den Bekl. stehe ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Belege, welche den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2017 zugrunde lägen, nicht zu. Der Anspruch sei bereits erfüllt durch die Übersendung von Kopien bzw. Scan-Ausdrucken der betreffenden Unterlagen.

6 Nach § 259 Abs. 1 BGB bestehe zwar grundsätzlich ein Anspruch auf Vorlage von Belegen, soweit dem Rechenschaftspflichtigen Belege für seine Einnahmen und Ausgaben erteilt zu werden pflegten. § 259 Abs. 1 BGB spreche nicht von Kopien, sondern von den erteilten Belegen, weshalb Einsicht in die Originalunterlagen geschuldet sei. Soweit die Kl. behauptet habe, die Vorlage sei unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie die Originale nach dem Einscannen vernichtet habe, habe sie Beweis hierfür nicht angeboten, so dass vom Vorhandensein der Originalbelege auszugehen sei.

7 Allerdings bestehe nach einer teilweise im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung vertretenen Auffassung, der das Berufungsgericht folge, ein Recht zur Einsichtnahme in die Originalbelege nur, wenn auf Seiten des Mieters „konkrete Gründe“ gegeben seien, sich mit Kopien nicht zufriedenzugeben bzw. bei einem begründeten Verdacht von Manipulationen oder Unstimmigkeiten.

8 Ein Anspruch der Bekl. auf Vorlage von Originalbelegen sei danach im vorliegenden Fall nicht gegeben. Das rechtliche Interesse der Bekl. an einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung sei durch die ihnen übersandten Kopien bereits hinreichend gewahrt, zumal die Prüfungsmöglichkeit in der eigenen Wohnung und nicht - wie bei Originalbelegen - beim Vermieter die Rechnungskontrolle wesentlich erleichtere.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

10 Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, eine Verpflichtung der Kl., den Bekl. auf deren Verlangen gemäß § 259 Abs. 1 Halbs. 2, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB nicht nur Einsicht in Kopien der den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2015 bis 2017 zugrunde liegenden Belege, sondern in die Originalbelege zu gewähren, bestehe nicht. Denn eine solche Pflicht ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht von einem besonderen Interesse der Bekl. Mieter abhängig.

11 1. Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahrs zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 Halbs. 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17 -, GE 2018, 577 = NJW 2018, 1599 Rn. 15; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14 -, GE 2015, 49 = NJW 2015, 406 Rn. 11; vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13 -, GE 2013, 1651 = NJW-RR 2014, 76 Rn. 13; jeweils m.w.N.).

12 Dementsprechend gehört es zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenden Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist (vgl. Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17 -, aaO. Rn. 16; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, GE 2016, 253 = NJW 2016, 866 Rn. 18; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 322/12, GE 2013, 1196 = NJW 2013, 3234 Rn. 9; jeweils m.w.N.).

13 2. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht dabei angenommen, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalbelege bezieht.

14 a) Das folgt bereits aus dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB. Danach hat der Rechenschaftspflichtige Belege vorzulegen, soweit sie erteilt worden sind. Anhand dieser Formulierung wird deutlich, dass der Rechenschaftspflichtige diejenigen Belege vorzulegen hat, die ihm selbst erteilt worden sind, mithin die Originale, während vom Rechenschaftspflichtigen gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend sind. Zwar sind Originalbelege - was hier nicht in Streit steht - unter Umständen nicht nur solche in Papierform; es kann sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind (vgl. Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 5. Aufl., Rn. 2149b). Vom Vermieter gefertigte Kopien sind jedoch Originalbelegen grundsätzlich nicht gleichzustellen. Dies wird auch anhand der Bestimmung des § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 deutlich, welche - jedenfalls für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse - ausdrücklich zwischen den „Berechnungsunterlagen“, in die Einsicht zu gewähren ist, und „Ablichtungen davon“ differenziert.

15 b) Aus dem Normzweck des § 259 Abs. 1 BGB ergibt sich ebenfalls, dass sich die Vorlagepflicht auf die Originalbelege bezieht. Die Rechenschafts- und Vorlagepflicht ist dazu bestimmt, dem Interesse des Gläubigers an einer umfassenden und übersichtlichen Information Rechnung zu tragen. Er soll in den Stand versetzt werden, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, zu überprüfen und - bei Missständen - Ansprüche geltend machen zu können (MünchKommBGB/Krüger, 8. Aufl., § 259 Rn. 1). Zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, sind indes in erster Linie Originalunterlagen uneingeschränkt geeignet, selbst wenn diese vielfach durch Kopien ersetzbar sein mögen.

16 c) Demgemäß entspricht es durchgängiger Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass der Mieter grundsätzlich Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegende Originalunterlagen nehmen darf (vgl. LG Hamburg, ZMR 2020, 957; LG Kempten, ZMR 2017, 248; LG Freiburg, NJW-RR 2011, 1096, 1097; LG Berlin, Urteil vom 1. März 2011 - 65 S 4/10, GE 2011, 487 = juris Rn. 7; OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 882, 886; Wall, aaO. Rn. 2141, 2149, 2149b; Schmid/Harsch, Handbuch der Mietnebenkosten, 16. Aufl., Rn. 3653; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 556 BGB Rn. 511; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., H Rn. 284: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2021, § 556 Rn. 112; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 535 Rn. 97).

17 d) Von den vorbezeichneten Grundsätzen geht bereits das Senatsurteil vom 8. März 2006 aus, welches ebenfalls zwischen den der Abrechnung zugrunde liegenden Belegen und deren Ablichtungen unterscheidet (VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419 Rn. 24). Diese Entscheidung betraf die umgekehrte Fallgestaltung, in der der Mieter - anders als hier - die Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege begehrte. Einen solchen Anspruch sieht das Gesetz - wie der Senat in dem vorgenannten Urteil entschieden hat - für den Bereich preisfreien Wohnraums grundsätzlich nicht vor (Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO. Rn. 22). Zur Begründung hat der Senat u. a. ausgeführt, dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung werde im Regelfall dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann (Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, aaO. Rn. 24; siehe auch Senatsurteile vom 13. September 2006 - VIII ZR 71/06 -, GE 2006, 1612 = NZM 2006, 926 Rn. 7; - VIII ZR 105/06 -, WuM 2006, 616 Rn. 6; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 -, GE 2007, 46 = NJW 2007, 428 Rn. 10). Nur ausnahmsweise kommt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Kopien von Rechnungsbelegen in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, aaO. Rn. 25; vom 13. September 2006 - VIII ZR 71/06 -, aaO.; Beschlüsse vom 19. Januar 2010 - VIII ZR 83/09 -, GE 2010, 761 = WuM 2010, 296 Rn. 2; vom 13. April 2010 - VIII ZR 80/09 -, GE 2010, 1057 = NJW 2010, 2288 Rn. 2). Diese Rechtsprechung geht ersichtlich davon aus, dass der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen grundsätzlich Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung schuldet.

18 3. Das Einsichtsrecht in die Originalbelege hängt - was das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend, wenn auch unausgesprochen zugrunde gelegt hat - nach dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB, wonach Belege vorzulegen sind, „soweit sie erteilt zu werden pflegen“, auch nicht davon ab, ob dies im Rahmen der geschuldeten Rechnungslegung - hier im Wohnraummietverhältnis - üblich ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Erteilung von Belegen bei demjenigen Vorgang üblich ist, den der Beleg dokumentieren soll (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2017 - X ZR 85/14 -, juris Rn. 62 ff.; Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb. 2019, § 259 Rn. 26). Es kommt daher auf das Verhältnis des Vermieters zu seinem Dienstleister an, nicht hingegen auf etwaige Gepflogenheiten von (Groß-) Vermietern gegenüber ihren Mietern (so aber Hartmann, WuM 2019, 418, 426; Lützenkirchen, NZM 2018, 266, 268).

19 4. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht den Bekl. die Einsicht in die Originalbelege allerdings mit der Begründung versagt, dass sie ein besonderes Interesse daran nicht dargetan hätten. Ein solches Erfordernis findet weder in der Vorschrift des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB noch in der Rechtsprechung des Senats eine Stütze.

20 a) Der Senat hat wiederholt ausgesprochen, dass ein Mieter, der einen Anspruch auf Rechnungslegung und Einsicht in Abrechnungsunterlagen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, § 259 Abs. 1 Halbs. 1 und 2 BGB geltend macht, hierfür ein besonderes Interesse nicht darzulegen hat. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17 -, GE 2018, 577 = NJW 2018, 1599 Rn. 18 [zu Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer des Mietobjekts]; vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 118/19 -, GE 2021, 113 = NJW 2021, 693 Rn. 13 [zu den Zahlungsbelegen des Vermieters]; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21 -, GE 2021, 1557 = juris Rn. 17, und - VIII ZR 114/21 -, GE 2021, 1554 = juris Rn. 16; vgl. auch BGH, Urteile vom 8. Februar 2007 - III ZR 148/06 -, NJW 2007, 1528 Rn. 6; vom 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 12 f.; insoweit jeweils zu § 666 BGB).

21 b) Daraus ergibt sich unmittelbar, dass es der Darlegung eines besonderen Interesses des Mieters im Hinblick auf die von den Bekl. begehrte Einsicht in die Originalunterlagen nach § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB nicht bedarf. Entgegen einer zum Teil vertretenen Ansicht, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, muss ein Mieter, dem - wie hier - ohne sein Einverständnis lediglich Belegkopien zugänglich gemacht werden, demgemäß keinen begründeten Verdacht aufzeigen, die Kopien seien manipuliert oder wiesen Unstimmigkeiten auf (so aber Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 556 Rn. 245; unklar LG Hannover, WuM 1985, 346 [für den Fall der Einsichtnahme am Wohnort des Mieters]).

22 aa) Die Sichtweise des Berufungsgerichts lässt sich mit vermeintlichen Besonderheiten der beiderseitigen Interessenlage nicht begründen. Insoweit hat das Berufungsgericht einerseits eine erhöhte Mühewaltung der Kl. bei der Verpflichtung zur Einsichtgewährung in ihren Geschäftsräumen und andererseits die Annehmlichkeiten der Bekl. bei der Einsichtsmöglichkeit in ihnen übersandte Kopien für maßgeblich erachtet. Diese Einschätzung ist weder sachgerecht noch geeignet, eine einschränkende Auslegung des Belegeinsichtsrechts gemäß § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB zu begründen. Ein - dem Wunsch des Vermieters, die Organisation einer Einsichtnahme in seinen (Geschäfts-) Räumen zu vermeiden, vorgehendes - berechtigtes Interesse des Mieters an der Einsichtnahme in die Belegoriginale der Betriebskostenabrechnung bedarf keiner besonderen Begründung, sondern ist typischerweise gegeben.

23 So hat der Senat für den umgekehrten Fall, in dem der Vermieter den Mieter auf Einsicht in die Originalbelege verweisen wollte, der Mieter hingegen die Übersendung von Kopien begehrte, entschieden, der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, den Mieter auf die Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort erläutern zu können. Denn hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen vorgebeugt werden (Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 24).

24 Diese Erwägungen gelten gleichermaßen für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter das Angebot auf Übersendung von Kopien nicht annehmen will, sondern auf die Einsicht in Originalunterlagen besteht. Zwar mag die Überlassung von Fotokopien oder Scanprodukten im Einzelfall den Interessen des Vermieters entgegenkommen. Das Interesse des Mieters an der Einsicht in Originalbelege bedarf jedoch keiner zusätzlichen Begründung. Auch hier gilt, dass dadurch Fehlverständnisse der Abrechnung und zeitliche Verzögerungen infolge eines etwaigen Verlangens nach weiteren Erläuterungen vermieden werden können, was - objektiv betrachtet - auch im Interesse des Vermieters liegt.

25 bb) In Anbetracht dessen ist die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft, dem Einsichtsbegehren der Bekl. stehe auch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) entgegen. Davon wäre nur dann auszugehen, wenn die Geltendmachung des Einsichtsrechts keinen anderen Zweck als die Schädigung der Kl. haben könnte, wenn der Rechtsausübung ein schutzwürdiges Eigeninteresse der Bekl. nicht zugrunde läge oder wenn das Einsichtsrecht nur geltend gemacht würde, um ein anderes, vertragsfremdes oder unlauteres Ziel zu erreichen (vgl. BGH, Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9 m.w.N.). Das Berufungsgericht hat zwar angenommen, das Einsichtsbegehren der Bekl. könne keinen anderen Zweck haben, als der Kl. Schaden zuzufügen. Dahingehende tragfähige Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch nicht getroffen. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung unterfällt die vom Berufungsgerichts vorgenommene Bewertung daher schon mangels hinreichender Tatsachengrundlage nicht dem vom Revisionsgericht zu respektierenden tatrichterlichen Beurteilungsspielraum (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 -, GE 2019, 905 = BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19 -, GE 2021, 1057 = NJW-RR 2021, 1312 Rn. 24; vgl. auch BGH, Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06 -, aaO.).

26 c) Ebenso wie nach der Rechtsprechung des Senats gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien von Rechnungsbelegen bestehen kann (vgl. Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419 Rn. 25), wird es allerdings nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Umständen gleichermaßen in Betracht kommen, dass sich der regelmäßig auf Einsicht in die Belegoriginale gerichtete Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkt. Die sich einer allgemeinen Betrachtung entziehende Frage, ob ein solcher Fall ausnahmsweise anzunehmen ist, hat der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden (vgl. Senatsurteil vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21 -, GE 2021, 1557 = juris Rn. 56). Voraussetzung ist nach dem Rechtsgedanken des § 126b Satz 2 Nr. 2 BGB dabei allerdings stets, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Dabei gehen Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit zu Lasten des Vermieters.

27 Ein Ausnahmefall, in dem der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege schuldet, kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Vermieter seinerseits von seinem Dienstleister entsprechende Belege nur in digitaler Form erhalten hat. Darüber hinaus kann aufgrund besonderer, vom Tatrichter zu würdigender Umstände des Einzelfalls anzunehmen sein, dass dem Vermieter ausnahmsweise nicht zugemutet werden kann, dem Mieter Einsicht in vorhandene Originalunterlagen zu gewähren. Dahingehende Feststellungen hat das Berufungsgericht im Streitfall jedoch nicht getroffen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revisionserwiderung nicht auf.

28 d) Der Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege ist hier auch nicht deshalb auf Kopien beschränkt, weil die Originalbelege nicht mehr existierten. Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung insoweit geltend, die Vorlage der Originalbelege sei unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB), weil unstreitig gewesen sei, dass die Kl. diese vernichtet habe. Das Berufungsgericht hat vielmehr ausdrücklich festgestellt, dass vom Vorhandensein der Originalbelege auszugehen sei. Nach seinen Feststellungen hat die Kl. zwar erstinstanzlich eine Vernichtung der Originalbelege behauptet, hierfür Beweis jedoch nicht angetreten. Gegen diese Feststellungen (solche können auch in den Entscheidungsgründen enthalten sein, vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18 -, BGHZ 221, 145 Rn. 49 m.w.N.) wendet sich die Revisionserwiderung ohne Erfolg. Ihre darauf bezogene Rüge, die Vernichtung der Originalunterlagen sei - was das Berufungsgericht übersehen habe - erstinstanzlich unstreitig gewesen, ist schon deshalb ausgeschlossen, weil die Kl. die dahingehenden Feststellungen des Berufungsgerichts nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsantrags (§ 320 ZPO) angegriffen hat.

III. 29 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf das Rechtsmittel der Bekl. ist das Berufungsurteil daher aufzuheben und die Berufung der Kl. gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen.

Für die Belegeinsicht zu einer Betriebskostenabrechnung muss sich der Mieter in die Geschäftsräume des Vermieters begeben; nur bei Unzumutbarkeit kann er Übersendung von Fotokopien verlangen. Andererseits darf der Vermieter nicht unter Hinweis auf übersandte Kopien Einsicht in die Originalbelege verweigern, so jetzt ausdrücklich der BGH.

Die Mieter verlangten Einsicht in Unterlagen der Betriebskostenabrechnung; die Vermieterin hatte stattdessen Belegkopien übersandt. Das LG meinte, das reiche aus, denn nur bei besonderem Interesse des Mieters an den Originalbelegen oder dem Verdacht von Manipulationen reiche die Übersendung von Kopien nicht aus. Die Revision war erfolgreich.

Der BGH zitierte die „durchgängige Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum“, dass der Mieter grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege habe. Das könnten Belege in Papierform, aber auch in digitaler Form sein; vom Vermieter gefertigte Kopien seien dem nicht gleichzustellen. Eines besonderen Interesses des Mieters an der Einsicht in die Originalunterlagen bedürfe es nicht. Nur ausnahmsweise komme es nach Treu und Glauben in Betracht, dass sich der Anspruch des Mieters auf Kopien oder Scanprodukte beschränke, was vom „Tatrichter“ zu entscheiden sei, etwa wenn der Vermieter von seinem Dienstleister Belege nur in digitaler Form erhalten habe oder die Originalbelege nicht mehr existierten.

Ob das Urteil den Praxisanforderungen von Vermietern entspricht, die ein papierloses Büro führen (siehe dazu Lützenkirchen NZM 2018, 266), kann bezweifelt werden (siehe dazu ausführlich Lindner ZMR 2021, 357, der vom BGH nicht zitiert wird). Die Entscheidung ist von bemerkenswerter Unschärfe, wenn (Rn. 14) ausgeführt wird, Originalbelege seien auch solche, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind, während es andererseits (Rn. 27) heißt, in einem solchen Fall schulde der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege. In Zeiten von digitaler Kommunikation mit dem Finanzamt (Elster) kann der Vermieter den Nachweis der Grundsteuerzahlung nur durch Ausdruck einer Kopie führen. Ebenso ist es, wenn nicht Papier in zahllosen Leitzordnern aufbewahrt wird, sondern die Belege digital gescannt sind.

Klarer und praxisgerecht ist daher folgende Auffassung von Lehmann-Richter (Schmidt-Futterer, Rn. 511 zu § 556 BGB): „Im Ergebnis ist zu unterscheiden: Ist der Vermieter im Besitz von Originalbelegen, erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters auf die Originaldokumente. Das gebietet sein Zweck, dem Mieter eine möglichst genaue Kontrolle der Abrechnung zu ermöglichen. Ist der Vermieter hingegen nur noch im Besitz von Fotokopien, kann es naturgemäß keinen Anspruch auf Einsicht in Originalbelege geben (§ 275 BGB). Der Anspruch des Mieters beschränkt sich dann auf die Fotokopien, und zwar in der Form, in der sie beim Vermieter vorgehalten werden (physisch oder digital). Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass keine Originalbelege vorhanden sind, trifft den Vermieter.“