Beginn der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters

Beginn der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters; Annahmeverzug; Schlüsselrückgabe; kurzfristige Wohnungsrückgabe

1. Zum Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf" – zurückzunehmen; der Vermieter kommt mit seiner Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür" entgegenzunehmen, nicht in Annahmeverzug, wenn sie ihm von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Mieter angeboten werden.

(Leitsatz 2 von der Redaktion)

1 Der Bekl. war 30 Jahre lang - bis zum 30. September 2007 - Mieter einer Wohnung der Kl. in einem von ihr auch selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Nachdem es im Jahr 2007 zwischen den Parteien zu Differenzen gekommen war, räumte der Bekl. die Wohnung Ende Juni 2007. Mit Anwaltsschreiben vom 2. Juli 2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes" fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30. September 2007. Die „offizielle" Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Parteien am 1. Oktober 2007.

2 Mit der vorliegenden, durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19. März 2008 eingeleiteten Klage hat die Kl. Schadensersatz in Höhe von 8.695,53 € nebst Zinsen begehrt. Der Bekl. hat die Einrede der Verjährung erhoben und sich darauf berufen, dass er der Kl. bereits am 30. Juni 2007 persönlich die Rückgabe der Schlüssel unter Hinweis auf die bereits geräumte Wohnung angeboten und die Schlüssel anschließend in den Briefkasten neben der Haustür der Kl. geworfen habe, bei dem es sich, wie die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht unstreitig gestellt haben, um den Briefkasten des Bekl. handelte.

3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

4 Die Revision hat zum Teil Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Die von der Kl. geltend gemachten Ansprüche seien verjährt. Die Verjährungsfrist habe Anfang Juli 2007 zu laufen begonnen, während die Kl. erst am 19. März 2008 einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gestellt habe.

7 Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginne die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhalte, also freien Zugang zu ihr habe und somit in die Lage versetzt werde, sie auf Schäden zu untersuchen. Aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe fest, dass der Bekl. die Wohnung spätestens Anfang Juli 2007 geräumt, die Kl. aber die Annahme der Schlüssel verweigert und dem Bekl. sozusagen die Tür vor der Nase zugeworfen habe.

8 Mit der Ablehnung der Rücknahme der Schlüssel sei die Kl. in Annahmeverzug geraten und habe die Verjährungsfrist zu laufen begonnen. Denn die Kl. habe unbeschadet des Umstandes, dass das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gekündigt gewesen sei, kein Recht gehabt, die Rücknahme der Schlüssel abzulehnen; vielmehr sei der Mieter nach herrschender Meinung berechtigt, die gemietete Sache auch schon vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

9 Unabhängig von der Frage der Verjährung sei der Kl. bezüglich einiger Positionen ohnehin kein Schadensersatzanspruch - jedenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe - entstanden. Ein Anspruch auf Entfernung der im Garten lagernden Pflaster- und Kantensteine stehe der Kl. schon deshalb nicht zu, weil sich die Steine schon bei Beginn des Mietverhältnisses dort befunden hätten. Die Erneuerung der WC-Sitze und die Neulackierung der Innentüren wären nach 30 Jahren Mietzeit auch bei pfleglicher Behandlung durch den Bekl. erforderlich gewesen. Die fachgerechte Erneuerung der vom Bekl. - nach der Behauptung der Kl. unsachgemäß - installierten Elektroanlage könne die Kl. nicht verlangen, weil vermieterseits eine Elektroinstallation in der Garage nicht vorhanden gewesen sei.

II. 10 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Schadensersatzansprüche der Kl. wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sind nicht verjährt.

11 1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist allerdings bereits unzulässig, soweit sie sich dagegen richtet, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der von der Kl. erhobenen Ansprüche wegen der Entfernung von Steinen im Garten, wegen der Erneuerung von WC-Sitzen und wegen Neulackierung von Innentüren zum Nachteil der Kl. entschieden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht die Zurückweisung der Berufung der Kl. (auch) damit begründet, dass der Kl. mangels eines Schadens bzw. mangels einer Pflichtverletzung des Bekl. ein Schadensersatzanspruch nicht zustehe. Es kann dahinstehen, ob die Revision insoweit bereits deshalb unzulässig ist, weil das Berufungsgericht die Revision nur beschränkt auf die Ansprüche zugelassen hat, für die es nach seiner Auffassung auf die Frage der Verjährung ankam. Denn die Revision hat gegen die von der Verjährungsfrage unabhängige, das Berufungsurteil insoweit selbständig tragende Begründung keine Rüge erhoben, so dass es insoweit an der erforderlichen Revisionsbegründung fehlt (vgl. BGH, Urteil vom 11. November 1999 - III ZR 98/99, NJW 2000, 947 unter A; GE 2000, 121) und die Revision jedenfalls aus diesem Grund unzulässig ist.

12 Für den Schadensersatzanspruch wegen Erneuerung der Elektroinstallation in der Garage, die die Kl. unter Hinweis auf die von ihr behauptete unsachgemäße und deshalb lebensgefährliche Verlegung durch den Bekl. begehrt hatte, gilt dies allerdings nicht, weil das Berufungsgericht insoweit lediglich darauf abstellt, dass dort eine Elektroinstallation vor der Verlegung durch den Bekl. nicht vorhanden war; diese Begründung trägt aber nur die Abweisung der Klage bezüglich etwaiger - vom Berufungsgericht nicht konkret festgestellter - Mehrkosten einer fachgerechten Neuverlegung, nicht aber die mit dem Begehren der Kl. gleichfalls geltend gemachten Kosten der Beseitigung des nach ihrem Vorbringen gefährlichen Zustands.

13 2. Die vom Bekl. erhobene Einrede der Verjährung greift entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch.

14 a) Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. = GE 1986, 953; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.). Die Beendigung des Mietverhältnisses ist hingegen nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung (Senatsurteile vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO; Senatsurteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, GE 2006, 640 = NJW 2006, 1588 Rn. 9). Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus.

15 b) Die Anwendung dieser Grundsätze im vorliegenden Fall ergibt indes, dass die Verjährung der von der Kl. erhobenen Ansprüche erst mit dem Ablauf des 1. Oktober 2007 begonnen hat und der Verjährungsablauf deshalb durch die vor Ablauf von sechs Monaten erfolgte gerichtliche Geltendmachung gehemmt worden ist. Denn die Kl. hat die Wohnung erst am 1. Oktober 2007 zurück erhalten und muss sich auch nicht wegen Annahmeverzugs oder mit Rücksicht auf Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei dies bereits Anfang Juli 2007 geschehen.

16 aa) Die Kl. hat die Wohnung nicht schon dadurch im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB zurück erhalten, dass der Bekl. Ende Juni/Anfang Juli 2007 versucht hat, ihr die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Die Kl. ist zu diesem Zeitpunkt nicht in den Besitz der Wohnungsschlüssel gelangt und hat deshalb auch nicht die unmittelbare Sachherrschaft über die an den Bekl. vermietete Wohnung zurück erlangt. Auch dadurch, dass der Bekl. die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen hat, hat die Kl. nicht die Sachherrschaft über die Wohnung erhalten.

17 bb) Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht meint - der Annahmeverzug des Vermieters mit der Rücknahme grundsätzlich den Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auslöst. Denn ein solcher Annahmeverzug ist hier nicht eingetreten.

18 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass die Kl. durch die Verweigerung der Schlüsselrücknahme Anfang Juli 2007 in Annahmeverzug geraten sei, weil der Mieter das Recht habe, die gemietete Sache auch schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

19 Der Senat hat die Frage, ob und ggf. unter welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, bisher offen gelassen (Senatsurteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, aaO Rn. 14). Diese Frage bedarf auch hier keiner grundsätzlichen Entscheidung. Denn jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit - sozusagen „auf Zuruf" - zurückzunehmen. Die Kl. ist deshalb durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür" entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Bekl. angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.

20 cc) Der Kl. ist es auch nicht mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt, sich auf die am 1. Oktober 2007 erfolgte Rückgabe der Mietsache und deshalb noch nicht eingetretene Verjährung seiner Ersatzansprüche zu berufen. Denn die Parteien haben im Anschluss an die vom Bekl. kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass besteht, die Kl. hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 1. Oktober 2007 erfolgten Übergabe erhalten.

III. 21 Nach alledem ist die Revision bezüglich der Ansprüche wegen Entfernung von Steinen, Erneuerung von WC-Sitzen und Neulackierung von Türen als unzulässig zu verwerfen. Im Übrigen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der von der Kl. erhobenen Ansprüche getroffen werden können.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf" – zurückzunehmen und kommt nicht in Annahmeverzug, wenn er sich weigert, die Schlüssel sofort „an der Haustür" entgegenzunehmen.

Nach einem sehr lang dauernden Mietverhältnis kam es zwischen den Mietvertragsparteien zu Differenzen. Der Mieter räumte die Wohnung Ende Juni 2007 und kündigte am 2. Juli 2007 das Mietverhältnis wegen Vertrauensverlustes. Die „offizielle" Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Parteien am 1. Oktober 2007. Mit Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19. März 2008 leitete der Vermieter eine Schadensersatzklage ein. Der Mieter erhob die Einrede der Verjährung und berief sich darauf, dass er dem Vermieter bereits am 30. Juni 2007 persönlich die Rückgabe der Schlüssel unter Hinweis auf die bereits geräumte Wohnung angeboten und die Schlüssel anschließend in den Briefkasten neben der Haustür des Vermieters geworfen habe, bei dem es sich allerdings um den Briefkasten des Mieters handelte. In der Instanz hatte die Klage wegen angenommener Verjährung keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision des Vermieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH kam zu dem Ergebnis, dass die Verjährungseinrede des Mieters nicht greife und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung der Ansprüche in die Instanz zurück.

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginne in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhalte. Die Rückgabe setze grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Die Beendigung des Mietverhältnisses sei hingegen nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung (BGH GE 2006, 640).

Die Anwendung dieser Grundsätze im vorliegenden Fall ergebe, dass die Verjährung der erhobenen Ansprüche erst mit dem Ablauf des 1. Oktober 2007 begonnen habe und der Verjährungsablauf deshalb durch die erfolgte gerichtliche Geltendmachung gehemmt worden sei. Denn der Vermieter habe die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt zurückerhalten und müsse sich auch nicht wegen Annahmeverzugs oder mit Rücksicht auf Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei dies bereits Anfang Juli 2007 geschehen.

Der Vermieter habe die Wohnung nicht schon dadurch zurück erhalten, dass der Mieter zum Monatswechsel Juni/Juli versucht habe, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Es bedürfe keiner Entscheidung, ob der Annahmeverzug des Vermieters mit der Rücknahme grundsätzlich den Beginn der kurzen Verjährungsfrist auslöse, weil ein solcher Annahmeverzug hier nicht eingetreten sei. Der BGH habe die Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt sei, bisher offengelassen und könne das auch vorliegend tun. Denn jedenfalls sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf" – zurückzunehmen. Der Vermieter sei deshalb durch seine Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür" entgegenzunehmen, als sie ihm von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Mieter angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten. Dem Vermieter sei auch nicht mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt, sich auf die am 1. Oktober 2007 erfolgte Rückgabe der Mietsache und deshalb noch nicht eingetretene Verjährung seiner Ersatzansprüche zu berufen. Denn die Parteien hätten im Anschluss an die gegenüber dem Vermieter kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen" Übergabetermin vereinbart und auch eingehalten.

Nach hier vertretener Ansicht ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die Mietsache vorzeitig, also vor Ende des Mietverhältnisses, zurückzunehmen (vgl. zum Meinungsstand Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 546 Rn. 7). Allerdings darf der Mieter in Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben dann vorzeitig zurückgeben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat und berechtigte Interessen des Vermieters nicht berührt sind (Einzelfallentscheidung).