Beginn der kurzen Verjährungsfrist

Beginn der kurzen Verjährungsfrist; Ersatzansprüche des Vermieters; Verjährungsfrist; Beginn; Rückerhalt der Mietsache; Rückgabe der Mietsache; Schlüssel; Hinterlegung; Schlüsselrückgabe; Überprüfungsmöglichkeit

Zum Beginn der Verjährung nach § 558 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter keine zustellungsfähige Anschrift hinterläßt.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu welchem der Vermieter freien Zutritt zur Wohnung zwecks Prüfung ihres Zustandes erhält. Unstreitig hat die Kl. durch das Schreiben des Bekl. zu 1) vom 11. November 1986 Kenntnis davon gehabt, daß die Bekl. bei der Mieterin der unter der streitbefangenen Wohnung liegenden Wohnung einen Schlüssel hinterlegt haben und somit eine Besichtigung und Untersuchung der Wohnung der Bekl. möglich war. Hiervon hat die Kl. am 26. November 1986 durch den Malermeister N. Gebrauch gemacht und dessen Feststellungen zur Grundlage ihres Mahnschreibens vom 12. Dezember 1986 gemacht. In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH NJW 68, 2241) ist daher von einem Beginn der Verjährungsfrist am 26. November 1986 und einem Ablauf am 26. Mai 1987 auszugehen. Die Erhebung der Klage am 6. Juli 1987 erfolgte also nach Ablauf der Verjährungsfrist. Die Bekl. sind daher gem. § 227 BGB berechtigt, die Leistung auf Dauer zu verweigern.

Soweit das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 8. Juli 1986 - 64 S 404/85 - (GE 86,1011, 1013) von seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. KG Berlin MM 87, 32) und von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ohne Angaben von Gründen abweicht und die Verjährung erst mit Rückgabe sämtlicher Schlüssel zur Wohnung beginnen läßt, überzeugt dies nicht. Der Zweck der kurzen Verjährungsfrist des § 558 BGB liegt in der Ermöglichung der raschen Abwicklung von Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis. Dieser Zweck ist für den Vermieter dann erreicht, wenn er die Möglichkeit hat, die zurückgegebene Mietsache auf ihren Zustand zu überprüfen. Die Rückgabe aller Schlüssel durch den Mieter ist hierfür nicht erforderlich.

Aber auch bei Zugrundelegung der abweichenden Auffassung des Landgerichts Berlin sind die Ansprüche der Kl. verjährt, denn die am 6. Juli 1987 erhobene Klage ist dann zwar vor Ablauf der Verjährung am 27. Juli 1987 (Rückgabe aller Schlüssel am 27. Januar 1987) erhoben, sie wurde allerdings erst nach Ablauf der Verjährung am 20. August 1987 zugestellt. Eine Rückwirkung der Rechtshängigkeit gemäß § 270 Abs. 3 ZPO auf den Tag der Klageerhebung kommt nicht in Betracht, da die Zustellung nicht demnächst erfolgt ist. Dies gilt insbesondere für den Bekl. zu 1), da die Kl.

ihre Ansprüche gegen den Bekl. zu 1) ohne weiteres im Wege der Widerklage im Verfahren 7 C 89/87 hätte geltend machen können, wobei auch eine Zustellung der Widerklage an den Prozeßbevollmächtigten des Bekl. zu 2) hätte erfolgen können. Die Nichterhebung der Widerklage und damit die Verzögerung der Zustellung der Klage an den Bekl. zu 1) wegen fehlender zustellungsfähiger Anschrift geht daher zu Lasten der Kl.

Bezüglich der Bekl. zu 2) ist der Kl. nachlässiges Verhalten vorzuwerfen, das dazu führt, daß die als nicht demnächst zugestellt gilt. Die Kl. hat ihre Klage erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist eingereicht. Zwar darf grundsätzlich jede Frist voll ausgeschöpft werden, jedoch ist besondere Sorgfalt geboten, wenn die Klage erst kurz vor Fristablauf eingereicht wird, denn der Gegner soll durch § 270 Abs. 3 ZPO nicht aus vom Kl. zu vertretenden Gründen unbillig beschwert werden. Verzögerungen von mehr als zwei Wochen begründen insoweit den Vorwurf der Nachlässigkeit (vgl.

BGH NJW 71, 891). Eine solche Verzögerung ist vorliegend gegeben.

Der Berufung der Bekl. zu 2) auf die oben dargelegten Umstände steht auch nicht der Vorwurf der unzulässigen Rechtsausübung entgegen, denn die Bekl. zu 2) ist nicht gemäß § 242 BGB aus den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet gewesen, die Kl.

bezüglich einer zustellungsfähigen Anschrift zu informieren.

Anmerkung: Vgl. auch: LG Berlin - 64 S 490/86 - Urt. v. 31.3.1987